基于BIM-ERP系统的房地产项目管理研究

（安徽职业技术学院建筑工程学院，安徽 合肥 230011）

1 引言

BIM（Building Information Modeling）又称为建筑信息模型，最近几年已经快速发展为建筑行业内最为前沿技术之一，本质上是一个集数据创建、计算、共享和应用于一体的信息模拟平台，也就是把建筑模型中各种资源信息化的过程。最早从欧美一些国家发展而来，而后发展到香港和我国一些发达地区，现在中西部地区得到快速发展。伴随着软件工具的使用和工程技术的革新，BIM技术应用得到快速升级，并带来了建筑生产管理模式的变革。把建筑工程全生命周期中各个阶段的信息都汇集到模型中协同处理，这种强大的数据采集能力，正好与ERP技术应用形成互补。ERP（Enterprise Resource Planning）又称为企业资源计划，是一种以系统化思想为决策者和员工提供决策手段的管理平台，作为企业管理中非常重要的辅助手段，已经在很多行业得到了广泛运用，BIM技术为ERP提供建筑项目基础数据，并完成海量数据筛选，ERP对BIM技术提供的数据进行深入挖掘和反馈。房地产项目开发中存在主体构件多、规模大、周期长等一些复杂因素的影响，BIM技术与ERP结合将改进企业管理薄弱点，增强项目管理能力。

2 BIM-ERP管理系统

目前建筑企业发展正面临巨大压力。一方面，市场竞争日趋激烈，大浪淘沙之中，只有优秀的企业才能生存下来，这就迫使各建筑企业不断优化自己的管理模式，提升自身实力。另一方面，随着建筑规模扩大和结构形式越来越复杂，建筑企业面临巨大的管理考验，只有采用科学的管理方法，才能紧跟时代发展步伐，突破自身缺陷实现快速发展。BIM与ERP结合的BIM-ERP系统可以实现建筑信息的科学化处理，ERP是企业常用的信息化管理平台，主要用来统计人力、资金、物料、进度等信息，但无法对各类专业数据集中化处理和分析，BIM技术正好弥补了ERP数据采集的劣势，把ERP统计的各类专业信息优化处理，并集中应用到实际工程管理中，提高企业信息化管理水平，降低企业成本。

3 房地产项目管理中存在的问题

通过对房地产项目立项、招投标、施工、销售等阶段分析，发现在立项阶段存在策划不科学，图纸展示面不够，投资测算精度不足，测算成本与实际收益相差大等问题。招投标阶段存在缺乏规模化和标准化的物料供应，物料报价与企业要求的报价不符，工程计价软件存在没有全国版本导致不同地区成本估值不同等问题。施工阶段存在设计变更频繁，资料冗繁，实际成本与目标成本偏差大等问题。销售阶段存在企业经营良性不够，土地周转率低，客户服务效果不好导致客户流失等问题。因此，解决这些问题提高管理效率很有必要。

4 BIM-ERP系统在房地产项目管理中应用分析

4.1 项目立项阶段BIM-ERP系统管理实施

为了促进建筑企业管理的规范化和标准化，在项目立项阶段，建立基于BIM-ERP系统的目标成本科目体系对各阶段目标成本管理，分别在开发策划阶段、可行性研究阶段、规划设计阶段、施工阶段和营销定位阶段实施成本控制，控制完前一阶段再对后一阶段控制，逐项逐阶段完成成本最终控制。另外根据BIM模型中导出的工程量清单，确定固定科目集团决策层、统一科目集团管控部门和可拆分科目公司三个层次。基于BIM-ERP系统对目标成本多阶段管理，具体组织结构图见图1所示。

图1 项目立项阶段BIM-ERP系统组织结构图

通过BIM模型不断深化参与项目管理，在可研阶段的投资估算文件编制效率提高了，基于BIM模型导出工程量清单关键项目，项目估算准确率也提高了，BIM模型的可视化效果较好和各阶段资料丰富，项目立项成功率也提高了。另外由于集团决策层、集团管控部门和公司的关注，缩短了立项阶段时间，节约了投资估算投入。

4.2 招标采购阶段BIM-ERP系统管理实施

传统招投标阶段中存在信息不通畅的问题，把BIM-ERP系统融入招标采购管理中建立招标—采购—供方库为一体的组织结构体系，实现了招投标过程重组、再造和管理过程。实现了整个招标采购阶段的流程规范化、组织高效化和供方管理标准化。通过对供方企业的资源优势、招标采购价格优势和供方管控优势分析，实现了信息、成本、供应商和风险计划再造，最终完成了供应商的考评、管理和评定考核，组织架构图见图2所示。

图2 招投标阶段BIM-ERP系统组织结构图

通过图2中标准流程分别对接各个职能部门，把报批任务及时与供方管理中心协商，并把各个部门中招标采购需求数据统一汇总，对采购供应商的评分分为准入考评、分类管理和动态分级评定考核三部分，统计后把所有信息上传至BIM-ERP系统，由系统打分，用分数判断供方库准入是否科学，分析供应商是否具备履责。这种信息化管理手段使得供方控制更加透明化和激烈化，只有竞争力强的供方企业才会被选中。

4.3 施工阶段BIM-ERP系统管理实施

施工阶段的BIM-ERP系统管理是指利用设计阶段建立的BIM模型，从施工到竣工整个建造过程中，实时定量化和信息化管理。在项目数据库共享平台和企业级BIM-ERP数据库下，实现同业态的项目信息共享，大大提高信息利用效率，满足了不同层级员工的管理需求。企业级BIM-ERP数据库主要由工程造价指标库、项目实例库、企业构件库、企业定额库和材料信息库等五部分组成，充分利用数据库实现对施工阶段的BIM模型构件、项目数据、企业工料机价格标准、定额消耗量等方面的信息控制，完成施工阶段的成本信息优化，组织结构图见图3所示。

图3 施工阶段BIM-ERP系统组织结构图

施工阶段通过共享平台数据收集施工中质量、安全、进度等信息，并建立企业级BIM-ERP数据库，实现数据库信息在项目一线人员、中层与高层管理人员中协同共享，及时沟通和处理，提高管理效率。能及时预估施工中可能存在的难题，做好预案，保证企业物流供应和项目施工的连贯性，及时处理出现的问题，选择成本最优的方案。

4.4 产品营销阶段BIM-ERP系统管理实施

建立基于BIM-ERP的营销管理系统，主要包括营销计划管理、营销过程管理和客户关系管理三部分组成，其中营销计划包括市场分析和计划编排两部分，营销过程管理包括项目信息初始化、待售产品资料维护、付款方式定义和后台财务管控四部分。客户关系管理包括客户服务自动化管理，客户诉求管理和客户信息管理三个方面，通过对城市中各种可能因素分析，制定合适的营销计划，从信息录入、资料维护、实时付款和后台财务管控方面完成产品销售。最后在售后阶段完成客户的自动化管理和诉求管理，组织结构图见图4所示。

图4 营销阶段BIM-ERP系统组织结构图

图4中营销部门完成了市场分析和计划铺排，建立了高度集成的信息库和BIM-ERP系统的客户管理，实现现有产品与客户需求的精准对接，及时反馈并挖掘潜在客户需求，找到赢利点，实现了产品—客户—产品之间的闭环联动。通过数据的实时分析，引导管理者的销售策略不断调整，直至形成最优销售计划，节约营销阶段成本。

5 M建筑项目的ERP-BIM系统管理效果分析

M建筑项目是位于安徽省合肥市的一个商住楼，分为主楼和裙楼，由住宅和商场两部分组成。建筑面积为25124.74㎡，利用Revit软件建立BIM模型，见图5所示。并在项目立项、招标采购、施工和产品营销四个阶段建立基于BIM-ERP平台的管理系统，制定不同阶段的标准化成本管理制度。立项阶段，完成对BIM模型深化和成本体系的构建。招标采购阶段，结合工程量清单和各部门采购需求，输出物料计划和工程进度计划，完成供应商的评判和选择。施工阶段，通过项目建设各方协调和施工阶段质量控制，保证了工程施工质量和严控施工成本。最后从项目前期研判，项目销售信息维护和客户管理方面优化了的营销方案，确保了销售顺利进行，缩减了营销成本，缩短了投资回收期，为后续项目储备了客户。整个项目开发过程比原先计划缩短了23d，利润率提高了8.1%，工程质量优良。

图5 M项目模型图

6 结语

基于BIM-ERP系统构建房地产企业项目管理体系，可以实时对项目动态控制，克服项目在立项、招投标、施工和销售阶段存在的因信息不畅的资金浪费情况，增强企业在各阶段建筑信息控制能力。最后不仅缩短了项目开发周期，保证了项目在开发中施工质量，还提高了项目资金周转率，节约了成本，并为后续项目提前储备了客户。