《民法典》租赁合同新增条款解读

□ 李娜

2021年1月1日起，《民法典》开始施行，原来的《合同法》将退出历史舞台。《民法典》中的合同篇对租赁合同做了重大修改，整体上看，《民法典》的规定在兼顾出租者权益的同时，更注重对房屋承租者合法权益的保障，回应了“居者有其屋”的现实需求。本文结合《民法典》的新规定，提醒承租人和出租人在租赁合同履行过程中应注意的法律风险。

设立居住权的住宅不得出租

《民法典》物权编新增了居住权的规定，是物权编最大的亮点之一。居住权属于用益物权，居住权具有人身属性，不得转让和继承，一般情况下，设立居住权的住宅不得出租。实践中，如果出租人隐瞒了房屋设立居住权的事实，和承租人签订租赁合同，容易产生居住权和租赁权的冲突。从法律规定来看，居住权属于用益物权，租赁权属于合同债权，物权的效力优先于债权。因此对于承租人来说，如果承租了设立居住权的住宅，自身的权益将受到影响。

《民法典》第三百六十九条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”

承租人在《房屋租赁合同》应明确“该房屋没有设立居住权，且在租赁期间也不得新设居住权。否则，出租人应承担相应违约责任。”

转租情形下出租人的异议期为6个月

实践中经常会出现承租人承租出租人的房屋后，将房屋转租出去，自己赚取差价当起了二房东的情形。如果承租人是未经出租人同意而转租了房屋，这种情形下出租人是可以解除合同的，但这也容易导致很多租赁关系处于不稳定的状态。此次《民法典》吸收了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《城镇房屋租赁合同解释》”）第16条的规定，明确了承租人转租情形下，出租人的异议期间为6个月，如果出租人知道承租人进行转租的，6个月不提异议，就视为同意转租。

《民法典》第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”

出租人若想限制房屋承租人对外出租的权利，应当要求在《房屋租赁合同》中明确：“承租人不得转租该房屋”，而对于承租人应在《房屋租赁合同》中明确“该房屋属于出租人所有”并查验房产证，这样切实保障了自己的权利。如果知道房屋是转租的，则要求出租人出具房屋所有权人同意转租的函。

房屋权属有争议，承租人可解除租赁合同

如果承租的房屋所有权发生争议，将严重影响承租人生活的安宁和稳定性。《民法典》吸收了《城镇房屋租赁合同解释》第8条的规定，明确了当租赁物的权属有争议或者租赁物被司法机关、行政机关依法查封、扣押的情形下，承租人可以解除租赁合同。《民法典》赋予承租人在这几种情形下的合同解除权，将有利于对承租人合法权益的保护。

《民法典》第七百二十四条规定：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。”

租房人一旦发现房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；或者房屋权属发生争议时，保留好相关证据，并及时通知出租人要求解除合同。

房屋承租人享有同等条件下的优先承租权

实践中，找房子搬家是件很麻烦的事情，费时间又费精力。租赁合同到期后，如果在出租房中住得相对满意的情况下，承租人大多想要“续租”，不想再重新找房子搬家，但如果房东不想跟你续租，想把房屋出租给其他承租人，你就可能面临被赶出去的风险。而此次《民法典》增加了房屋承租人的优先承租权，在租赁期届满后，房屋的承租人在同等条件下有优先承租的权利，如此规定在很大程度上保障了承租方的合法权益，也体现了对“租购同权住房制度”的回应。

《民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”

优先承租权是指同等条件下优先权，如果价格达不成一致，那么优先承租权将不再享有。

承租人优先购买权受到限制

《合同法》中规定了出租人出卖租赁房屋时，承租人享有同等条件下的优先购买权，但是《合同法》并未对承租人的优先购买权进行限制和细化。此次《民法典》吸收了《城镇房屋租赁合同解释》第21条、第22条和第24条的规定，明确了在房屋按份共有人或者出租人近亲属购买该房屋时，承租人的优先购买权将受到限制。同时，《民法典》也明确了承租人应在十五日内行使优先购买权，否则将视为放弃优先购买权。

《民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”

在出租人出售房屋时，租房人如果想购买出租人的房屋，必须要在15日内及时表达自己想购买的意愿。否则，将丧失优先购买权。

当事人应履行通知、协助、保密等义务

根据《民法典》的规定，当事人应当遵循诚实信用原则,根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。这里的“通知、协助、保密”被理论界称为后合同义务。在房屋租赁合同中，租赁合同解除后，承租人应及时履行清理租赁房屋以及返还房屋等后合同义务，出租人也应协助承租人，做好房屋的交接工作。

《民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

房屋租赁合同解除后，承租人应如何履行后合同义务？第一，承租人实际搬离租赁房屋的时候通知出租人，得到出租人同意的明确答复。第二，承租人与出租人之间要签署相应的交接凭证，以此作为双方履行完房屋交接的书面证明。房屋租赁合同中出租人应如何履行后合同义务？首先，出租人要履行通知义务，房屋租赁合同无效或到期后，出租人应当积极通知承租人，要求其返还房屋以及缴清相关费用。其次，出租人要积极履行协助义务，当承租人要求搬离租赁房屋时，出租人不得以不作为的方式迟延办理交接，更不能无理由扣押承租人的物品，应当积极完成房屋的交接手续。最后，出租人要履行保护义务，当承租人的物品在出租人的控制范围内的时候，无论双方是否有争议，出租人都要积极保护承租人的财产安全，避免其他人员对承租人财产的损害。出租人若违反协助、保护等后合同义务，应当承担损害赔偿责任，以利于合同的积极履行和双方当事人权利义务的实现。为防止因后合同义务导致纠纷及举证困难，双方应在租赁合同中明确约定后合同交接义务及相应违约责任，以避免不必要的诉争。