关于增加停车泊位供给的模式初探——以厦门市为例

陈剑波 国家开发银行厦门市分行

概述：停车难是当前中国大中型城市面临的共性问题。以厦门市为例，稠密的人口及快速增长的机动车数量给全市尤其本岛交通和停车泊位带来了巨大压力，停车难问题日益突出。增加停车泊位供给成为解决民生补短板领域的关键环节，对于缓解车位不足压力、改善城市出行环境、提升城市整体管理水平、拉动固定资产投资等都具有重要意义。停车场的建设具有投资量大、回收周期长、机制亟待完善等特点，在政府制定停车规划、吸引企业投资运营和银行信贷支持等实际操作环节中仍有不少困难。本文将从定量和定性角度，研究厦门市推动停车泊位供给的模式和策略。

一、厦门市停车泊位现状

（一）停车泊位整体情况

截至2018年底，全市停车场合计4991个，泊位数约78.3万个，公共停车泊位7.73万个。首先，从行政区分布来看，停车泊位主要分布于思明、湖里和集美三区，分别约为24万个、19万个、14万个，总占比73.5%，海沧、翔安以及同安三区停车场以及泊位数量较少，仅有6至7万个，占比均低于10%。其次，从停车场分类来看，全市停车位以配建为主，专用属性较强的住宅配建与非住宅配建车位合计占比90.1%，而公共属性较强的路外、路内停车泊位相对较少。

（二）机动车保有量整体情况

截至2018年末，厦门市全市常住人口总量411万人，机动车保有量高达157万辆（其中小汽车保有量约为119万辆），每百人拥有车辆达到38.2辆。规律上分析，一是近十年机动车保有量增速10.54%明显高于常住人口增速2.34%，二是从近五年来看机动车保有量增速快速下滑至8.49%,近三年则进一步下滑至3.58%，三是从每百人拥有车辆指标（厦门38.2）对比发达国家（美国84、日本59）来看，预计仍有一定的增长空间。

（三）停车泊位供需矛盾与市场需求

参照住建部2016年6月发布的《城市停车规划规范》，停车位供给总量宜控制在小汽车保有量的1.1-1.3之间，若审慎按照119万辆小汽车保有量的1.1系数计算，厦门市停车位应达约131万个，目前停车泊位缺口约52.7万个，整体供需矛盾紧张。此外，停车泊位还面临着严重的结构化问题。思明、湖里和同安三区的停车位与小汽车保有量之比低于全市平均水平，主要是因为岛内区域以及同安旧城开发较为成熟，停车场建设较为困难，同时同安新城开发较为缓慢，新增停车位较少。其次，即使在车位配比相对较高的集美、翔安和海沧三区，也面临着新城新区泊位供给充裕，老建成区的供给仍然不足的问题，尤其海沧和集美老城区。

二、以定量分析既有停车场案例为起点，探讨模式创新

（一）以S公司停车场实例，定量分析项目收益情况

S公司已运营停车场共21个，总停车位7243个，主要分布于岛内，约占全市路外公共停车位14.5%，在全市公共停车场运营企业中公共车位数量位居第一，具备一定的代表性。

首先，从单车位建安投资来看，平均造价为13-18万元/车位。其次，从近三年的经营收入和支出来看，停车场月均单车位停车收入约590元，月均单车位经营支出约300元，月均单车位经营收益约290元。

通过进一步分析S公司停车场的收入支出构成，笔者认为还有一定改善空间。其中，现有的收入主要为单纯的停车收费，未来通过加大增值服务项目开发，引入停车配套产业来增加收益,包括设置自助贩售机、运营车场广告等；从成本构成来看，管理成本约占总成本74%，随着片区化管理模式和无人收费模式推广，有望大幅度减少人员支出。预计通过提质增效改革，月均单车位经营收益可提高至400元。

若假设项目建设期1年，运营期39年（厦门市土地出让期限40年），每年租金收益增加5%，进行投资收益矩阵计算。若简单将IRR与最新的五年期LPR（4.75%）对比，在当前292.5元的月均单车位经营收益前提下，仅13万造价项下的IRR高于LPR。若月均单车位经营收益能进一步提升至400元基数，则项目IRR显著提高，所有造价情景项下的IRR均高于LPR。

（二）增加停车泊位的难点与建议

1.现有政府增加停车泊位供给的难点

①在上述3.1测算中，若考虑车位只租不售的情况下，项目回收周期长，无法实现停车场的可持续运营。因此，在配套政策上，需要政府进行政策引导调整，比如搭配面积占比约20-40%的商业，或者允许部分车位对外销售。

②在增量方面，政府往往采用阻力最小原则，选择已收储的自有用地、边角地、闲置地以及近期拟新、改、扩建的学校、公园、绿地地下空间等区域，按单个项目实施，造成了不同项目之间收益差异较大，部分低收益项目无法融资。

2.模式与策略的探讨与实施路径建议

在上文中已分析，停车场项目自身出租收益有限。因此，存量财政出资建设的停车场资源，首先可探讨作为补充还款来源。此外，在厦门已落地的停车场项目，多为零散、独立的项目，缺乏区域内停车资源的统筹规划和布局，由此导致业主众多、停车场系统建设标准不一。建议探讨在区级层面统一整合资源，统一立项，一方面可以提高规模化运营的效率，进一步推动智慧城市运用；另一方面，有利于不同类型的停车场资源实现项目收益共享，便于配套商业政策的整体协商，也有利于融资支持。

综上，在公共属性较强的停车场领域，政府应充分发挥协调和整合优势，通过“存量资产注入+市场化经营提质增效+配套商业扶持”模式，批量打包批量实施，实现停车场项目具备商业可持续性。