农村宅基地房地一体化确权测绘调查技术研究

唐碧媛

摘要：房地一体化确权调查工作过程中存在多种技术难题，需要应用现代化科学测绘调查技术方法，保证工作质量和进度。本文根据房地一体项目开 展期间的工作实践，对房地一体化确权测绘调查技术做了研究，并探讨农村宅基地房地一体化确权测绘调查技术，以此把握调查技术路线。但是在实际的 调查工作中，却存在工作量大、时间长、耗费成本高，且指界确权难等问题，严重影响调查工作效率和质量，对此可以采用倾斜摄影测量技术和移动地理 信息定位技术、农村宅基地调查系统等新技术对其解决，以此确保调查结果科学可靠。

关键词：农村宅基地;房地一体化;确权测绘调查技术

引言

随着农村土地产权制度的改革，农村宅基地地籍调查和房产一体化调 查工作逐渐成为农村不动产登记工作的具体表现形式，为了更好地获取调 查结果，确保不动产权登记工作有序进行，需要加强确权测绘调查技术研 究，解决我国农村不动产确权问题，确保确权登记工作高效进行。

1 农村宅基地房地一体化确权测绘调查技术问题分析

1.1 农村宅基地建设较为分散

当前，我国农村宅基地房屋建设混乱，房檐遮挡物较多，影响航空摄 影测量工作，无法采集房屋信息，导致采集数据精确度不达标，需要人工 对房檐进行调整、对房屋边长进行丈量，因此耗费时间和人力较大。由于 房檐的遮盖，航空摄影测量成图过程中会存在以下问题：房屋图变形，比 如，房屋边长不符、折线拐角不平整、房屋点位置不科学、房屋多余或者 不足、宗地范围和界址点不准确、房屋植被和地形出现偏差。

1.2 农村宅基地权利人身份不明确

现阶段，农村外出务工比例较大，农户户主不在家只有孩子和老年人 等情况较为普遍，因此入户调查、确权指界、签字盖章、权属资料收集、 等工作都难以进行，确权调查成果不完善最终影响房地一体化权籍调查工 作。

1.3 宅基地建设政策的影响

当前，我国农村宅基地建设上实施无偿使用宅基地的政策，住户对宅 基地权籍调查工作认识不足，也缺乏宅基地登记权利意识，在实际的工作 中，农民配合度不高，影响入户调查工作的进行。

2 农村宅基地房地一体化确权测绘调查技术问题解决对策

2.1 倾斜摄影测量法

考虑到我国大部分农村宅基地房屋建设不齐整、房檐存有遮挡物，需 要用到大量人工時，工作人员可以在以上地区采用倾斜摄影测量法，该方 法采用的是无人机，在无人机上安装倾斜摄影机，从多个角度获取航空影像 数据，以此保证房屋数据信息的完整性，可以有效解决以上问题。获取数据 后，需要通过系统进行处理，以此生成正射影像，最终通过摄影测量软件输 出正射影像，利用三维技术建立三维数据影像模型，以此对宅基地信息进行 调查。倾斜摄影测量法可以保证精度和效率，有效解决测量困难的问题。

2.2 RTK-全站仪、测距仪测量法

对于一些摄影测量不到位、不精确的宅基地测量问题或者新增房屋，可以采用 RTK-全站仪、测距仪测量法进行修补、完善，以此保证测量结 果全面、精准。该方法也可以用在无法进行航测需要整改的房檐测量工作 中，通过测距仪内的专业技术工具，可以把握房檐条数、变数、转角等，最终绘制出标注宽度和尺寸的工作底图。

2.3 移动 GIS 农村地籍调查系统和指纹记录调查法

在进行农村地籍调查时，工作人员可以采用平板电脑，安装移动 GIS 农村地籍房产调查系统和指纹记录系统、调查工作底图，依次入户调查，要求户主现场填写地籍调查表、签字盖章，上交权属、房产、地籍等资料。对于户主长期不在家的，可以邀请村干部或者其他代理人集中签字确认，或者要求代理人将指界证据资料进行拍照、录音、录视频等，以此上传到 地籍调查数据库中。

2.4 签字盖章法

对于以上农民认知不足，不配合的情况，可以采取集中签字盖章的方 法解决，比如，在宅基地调查确权工作中，遇到户主不配合情况时，可以 邀请村干部作为代理，携带宗地图和权籍调查表等资料后，地方政府和村 干部在农村专属办公室内集中进行签字确认、盖章等，以此保证该工作的 顺利进行，也可以及时发现错误。

2.5 完善法律法规制度

我国政府部门和自然资源部门需要不断完善农村宅地基确权调查工作 相关法律法规，以此全面解决调查问题，一方面，需要强化农户基本的宅 基地确权、地籍、房屋产权等概念认知，并对其进行公开标准，制定分户 原则，避免出现一户多宅的问题。且还需要对多余宅基地进行管理，将其 纳入农村集体资产中，降低户主分歧现象的发生。另一方面，需要提高农 村宅基地使用率，探索农村宅基地的流转制度，并优化农村宅基地审批程 序和管理机制，以便更有序地开展农村宅基地确权登记工作。

3 农村宅基地房地一体化确权测绘调查方法

3.1 强化底图制作

在我国广泛开展的农村房地一体宅基地使用权调查工作中，首先需要 全面强化底图制作。在制作底图时，要采用 1：2000 不动产基础数据，并 在其中有效抽取或叠加数据中各类相关信息，如农村房屋、道路、河流等，强化对不同类型基础数据的收集和整理，明确农村地区不同土地权属的具 体界限，合理标注不同乡镇、村队的名称和具体界线范围。之后开展房地 一体农村宅基地使用权调查时，则需要将已经制作好的精确底图直接导入 移动设备，以更好地实现便捷化应用与处理。

3.2 宅基地使用权调查方法

在进行宅基地使用权调查时，需要广泛调查宗地的具体权属情况，并 进行实地指界，工作人员要丈量土地界址的具体边长和不同边长中的有关 距离，如房屋距边界距离等，明确房屋土地的产权信息，并根据房屋的角 点和编程进行全方位的测量，进一步得出房屋的实际占地面积。在进行前 期勘测与丈量之后，需要将相关信息进行详细登记，根据调查情况表的数 据记录，填写房屋基本信息并有效编制房产分户图。宅基地使用权调查必 然会进行实地丈量，因此需要应用到钢尺等器械和设备，并需要运用图解 法或解析法进行房屋空间的实际测绘，得出更加准确的占地面积等。

3.3 宅基地使用权调查内容

针对农村集体用地和公共设施用地情况进行全面了解：（1）根据不同 土地的权属进行调查，明确土地位置、权属、性质、来源、土地使用者以 及土地具体位置及周边的情况等，根据土地类型和实际用途判断地类;（2） 确定土地不同地类的权属界限和不同土地使用权属界限等，针对地面附着 物形状、围度、面积等进行全方位的调查和确定;（3）在进行宅基地使用 调查时需要相关权利人进行现场指界审计，明确权属的实际情况，而工作 人员也要在现场进行房屋范围面积等多方面的核实，将相关信息和数据准 确登记于权籍调查表之中，以便后续调查工作的有效开展。如果存在房屋 转让或拆迁等情况，也需要对数据信息进行及时替换，以免造成不必要的 麻烦或影响。

3.4 房屋调查内容

主要针对不同权属房屋的实际情况、建筑类型、结构、实际建成年份、 房屋的具体用途、预计规划用途、面积等进行全面调查和了解，并根据不 动产权籍调查表中的相关要素和信息进行准确地填写。在进行工作时，工 作人员需要将权属房屋实际情况拍摄到位。其次，要针对房屋和相关附属 设施进行全面测量，明确不同设施的使用用途和结构，值得注意的是，要 明确不同建筑的层数或结构，因此需要针对房屋进行分别测量，如果在进 行实地调查过程中发现有房屋权属不清，则需要明确墙面的所有权并进行 判定和划界，随后才可以有效开展房屋权籍调查。

3.5 权籍图表绘制与面积测算

在前期实地调查和数据填报等工作完成之后，需要针对农村房地一体 宅基地使用权调查情况进行图表绘制和面积测算，明确不同房产和宗地平 面图、宗地图，补充必要的地籍要素和界点坐标之后，需要针对房地一体 权籍宗地面积进行精准的计算和分析，明确房屋的具体层数和面积。

3.6 建立基地使用权调查数据库

完成房地一体农村宅基地使用权实地调查之后，需要有效建立基地使 用权调查数据库，并根据相关数据内容和数据调查资料等进行全面的整理，实现将数据入库。在此期间，如果仍然发现权籍调查中存在问题，则需要 及时进行处理，可以以每户为基本单位，以实现对全级调查资料和相关数 据的整理与汇总。值得注意的是，在进行资料整理和数据库搭建时，需要 将房产权属证明材料、实地拍摄照片、信息权籍调查表等进行合理規制，确保相关信息完善，以便后续的调查和调阅。

4 结语

总之，通过以上农村宅基地房地一体化确权测绘调查技术分析，在保 证调查准确性的同时，也可以提高工作效率。以上技术方法的有效应用不 仅可以高质量完成农村宅基地房地一体化确权测绘调查工作，也可以有效 总结当前农村宅基地现状问题，为后期完善农村宅基地和房屋管理制度提 供依据。

参考文献：

[1]杨远芳，师俊峰.农村房地一体化权籍调查方法[J].城市建设理论研究 （电子版），2018，No.257（11）：36-36.

[2]陈永立，赵彦荣，王菁.农村房地一体确权登记发证有关问题的探讨 [J].测绘与空间地理信息，2015，000（012）：213-215.