浅谈房地产企业物业板块分拆上市

龚威 华南理工大学工商管理学院

一、前言

2019年起，我国开始了房地产企业物业板块赴港分拆上市的热潮，而在刚刚过去的2020年，即使受到疫情的影响，但物业管理企业上市的热度不减反增。截至2020年12月31日，我国共34家房地产企业将其物业管理板块成功分拆上市，其中18家属于2020年新上市，包括恒大物业、合景悠活、融创服务、华润万象生活、远洋服务、世茂服务等等。在疫情之下的2020年，物业行业可谓异军突起，创造巅峰。物业管理企业曾经仅是房地产企业的附属品，但现在日益受到重视，深受资本市场的青睐，本文试图就此现象的原因进行分析，并探究其现象给房地产企业带来的效应。

二、物业管理行业特征

（一）品牌效应明显

我国物业管理行业经过几十年间的发展，目前已经形成了高市场集中度、竞争激烈的局面。众多企业已经建立起了良好的品牌形象和声誉，且多数物业管理公司属于房地产开发企业的附属公司，其名声与母公司的发展也息息相关。消费者在选择物业管理企业的时候一般会将其品牌声誉作为重要的考虑因素，因此，物业管理企业若无成熟品牌或者没有与行业参与者之间有较为深厚的业务关系，则难以在此行业立足和发展。

（二）劳动密集型

物业管理服务行业属于劳动力密集型行业，人工成本是其主要成本。物业管理服务主要包括了保洁、绿化、秩序维护、维修等，这些服务重度依赖人工劳动。据统计，2016年至2019年间，物业服务百强企业的人力成本分别占总成本的53.4%、55.8%、57.8%和59.1%。近年来，随着多地最低薪资标准的不断提升，物业管理的成本呈不断上升趋势。专业人员的招聘和培训也是物业管理企业为了实现可持续发展必须要关注的重点，只有提供优质和专业的服务，才能提高业主的满意度，才能在激烈的市场竞争中稳固和提升企业的市场地位。

（三）发展潜力大

随着我国城镇化水平大幅提升，以及人均可支配收入的显著增长，我国居民对生活条件以及优质的物业管理服务需求显著提升，这成为物业管理行业发展的主要驱动因素。此外，依靠互联网技术的发展，物业管理服务的质量又可以提升至更高的水准，为物业管理企业缩减成本并带来新的收入来源。例如，通过人工智能、人脸识别、大数据等技术，实现智能门禁、智能能源管理、送货及巡逻机器人等，大大节省了物业管理企业的成本，提高了服务质量，并为企业收取更高的服务费用创造可能。

三、分拆上市动因

（一）缓解融资压力

许多物业管理企业都是作为房地产企业的附属公司，其发展所需的资金是依靠母公司输血。随着当今房地产市场的逐渐衰退，以及政府三道红线的出台，房地产企业的资金压力越来越大，已经变得自身难保；而物业管理企业仅仅依靠自身的盈利难以满足其发展需求，且物业管理作为轻资产企业，难以通过担保来获取足够的银行贷款。因此，通过分拆上市，让物业管理企业独立进入资本市场，可以帮助其优化资本结构，获得足够的融资来支撑自身的发展。

（二）专注经营提升竞争力

随着城镇的高速发展以及居民生活水平的提高，人们对物业服务，特别是对优质的物业服务有了新的需求，物业管理服务可待挖掘的市场十分广阔。房企将物业管理企业分拆上市，有利于物管企业专注于自身的经营，不断提升自身的服务水平、管理水平，增强核心竞争力，在物业管理服务业这片蓝海中抢占一席之地。

（三）激励管理层

企业上市除了可以给企业自身带来巨额的融资，还可以使得原始股东获得高额的股票溢价收益。不少房地产企业大股东通过让与管理层原始股或提供期权来作为激励管理层的手段，在企业上市后，管理层可以通过转让股票获取巨额收益，甚至实现财富自由。

四、结语

随着生活水平的提高、科技的发展以及巨大的存量住房市场为物管服务行业的发展提供了有力支撑，正处在水深火热中的房地产企业为了适应新环境，实现转型以及在物管蓝海中抓住新的机遇，纷纷将物业服务板块分拆上市。将物管分拆上市有利缓解融资压力，专注物业的发展战略，也是一种不错的管理层激励方式。预计分拆上市仍然会成为未来一段时间房地产商发展的主要趋势。