浅谈物业项目规划中设备工程的精细化管控

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摘要：围绕物业项目设备工程精细化管理研究，分析机房管理、水系统及电梯设备、外包工作中的细节管理，注重将管理贯彻落实到每一处角落和每一个数据之中。

关键词：物业项目;设备工程;精细化管理

引言：

物业工作的开展在很多情况下都需要借助设备，整体、合理的设备管理是进行物业项目的基础条件，可以发挥设备的功能，也落实了物业项目的可操作性和实用性。物业项目设备从弱电、土木到消防、电梯等涵盖多个领域，设备种类繁杂、数量众多，对物业的管理工作形成较大挑战。保证这些基础设备的质量达标、能够安全运行，才能够为居住者的日常生活提供方便。如果基础设施不配套、设施落后或者损害，不仅影响业主生活质量，也降低了地产的综合利用价值。注重精细化管理，尽量使用较低的维修和保养力度获取最大收益，可提高物业管理效率，增强执行设备维修管理的力度。

一、加强机房标准化管理

物业项目设备工程为实现精细化管理，首先要加强机房标准化管理。“标准化管理”是指管理人员对现场、现物进行规范，营造一目了然的工作环境，达到保证物业管理质量、提高管理效率的目标。在机房标准化管理过程中，管理人员要做到整理、整顿、清扫和素养4个方面的内容：（1）管理人员需要合理安排机房的设备摆放位置，保证机房设备在运行过程中不会因为设备间相互干扰引发运行故障;（2）物业管理人员要查验机房的整理结果，查验合格后要进一步普查机房中运行设备的安放位置以及线路连接情况，及时发现机房设备管理中所存在的问题并加以解决，这样能够为机房设备的正常运转提供保障;（3）物业管理人员需要定期组织清扫人员对机房设备进行清扫，避免机房设备出现灰尘或者纸屑等，在机房标准化管理中加强对机房设备的清扫，关键原因是出现灰尘可能造成机房设备运行短路，影响物业后期的管理;（4）加强对机房使用人员的素养教育，如甲方管理人员可以制定机房使用的素养标准，即言谈举止文明有礼、工作精神饱满、爱护公共财物、自觉遵守规章制度、衣着整洁、仪表整齐大方、有团队精神、养成节约习惯、充分利用可再生资源等，在制定完成素养制度后，机房管理人员需要加强对制度落实的后期监管工作。只有在机房管理中严格落实以上四项基本管理措施，才能最终实现机房标准化管理。

二、组织成本的严格管理

组织成本属于物业管理企业中非常重要的成本因素，也是难以控制的成本，因此，在实际工作中必须树立正确观念意识，采用有效措施控制成本，确保企业的整体效益。第一，应该确保组织结构的完善性，对相关组织硬件部分进行合理改革完善，成本管理部门在实际工作中必须要合理设置内部组织机构，严格开展各方面的成本管控活动，管理部门在工作中，必须要严格控制组织成本，接到物业管理的项目以后，结合项目具体特点和业主的主要需求，制定完善的组织成本控制方案，保证组织结构的科学性与合理性，并按照市场、业主变化情况针对组织结构进行不断调整。第二，要求针对运行机制进行改革完善，保证软件部分的符合要求。相关管理部门合理设置内部组织机构，完善成本的控制程序与流程，全面提升整体的成本管控效果，降低具体的运行工作成本，使得企业按照要求执行任务。

三、充分利用设备，节约用水

“水是生命之源”，水是日常生活中的必需品，对生活的健康程度产生重要影响。物业作为后勤保障部门，要对供水设施的管理加大力度，不仅要保证住户用水稳定，更要对水质设立严格的关卡，生活污水要达到国家标准才能排放，定期抽查生活用水的化学物质组成成分等，特殊设备的用水不掺杂有毒有害物质。另一方面，在水资源短缺引起社会关注的背景下，物业项目的精细化管理除了要保证供水设施供水的数量和质量，更要尽可能消除水资源跑、冒、滴、漏等现象的发生，对于可以再次循环利用的生活用水，通过物理和化学方式进行处理，使之再次循环利用，提高水资源的利用率，为社会呼吁节约用水贡献一份力量。凭借物业设备项目的努力，带动小区甚至更多居民加入到节约用水的行列之中，提高社会意识，营造出杜绝浪费水资源的优良社会风气。

物业管理部门对生活水箱、控制柜、稳压装置以及消防水箱等一系列供水设备定期检修和维护，将检修维护的日期、检修员和检修情况进行分类汇总，以表格形式存档记录，便于日后审查设备的使用情况。精细分析不同设备具有不同的检修保养年限，例如水泵或者阀门等是每季度需要一次检修保养，用于消防供水的设备是每半年进行启动维修保养。如果对期限没有明确的认知，在一个周期内进行多次审查不仅浪费人力物力，而且多次开启机器对设备也会造成一定损耗。雨季到来有可能引发雨水排泄不畅、堵塞的情况，要根据季节提前安排工作人员清理排水渠道，对诸如排水管道、地下井、地沟等地方进行清理，保证清理到位。为了保证生活用水的质量，物业要对生活水箱每年进行两次消毒处理，保证业主的用水安全。要最大限度地应用设备的供水功能，在不浪费设备资源的情况下，尽量消除因为设备冒水、漏水等问题引起的水资源消耗。

管理不仅从保证用水质量入手，更要寻求措施尽量循环利用水资源，达到节约用水的目标。为了检验水是否可以再次利用或经过处理是否达到了再次利用或排放的标准，主要将BOD、COD、SS、pH值等4个方面作为考量标准。首先通过设备的物理功能将废水中含有的较大颗粒物等可过滤的杂质去除，然后对难溶性杂质例如可溶性钙、镁等通过水中有机物的吸附氧化分解和催化来去除，最后對水进行消毒和检验。这需要物业从业人员具备一定的设备操作技术和专业知识，与相关部门建立良好的沟通协作，重视对水资源的再利用处理工作。

四、创建多元化经营模式

首先，物业管理企业在实际工作中，除了为社区提供基础性的服务之外，还需要充分利用自身现有条件，在社区内合理进行多元化的经营，这样不仅可以及时发现新的效益增长点，还能满足客户的不同需求，与此同时，还可以通过多元化的经营管理方式，有效控制服务成本，全面提升自身经济效益。企业在创建多元化经营管理模式的过程中，应该结合实际情况，创建出符合客户需求的经营机制，在满足客户多元化需求的情况下，有效进行成本的管理，从根本上降低企业的成本，全面增强其经济效益，达到预期的工作目标[3]。其次，应该节约各类费用，制定完善的水电统计月报表的相关工作制度，针对各级水电分表还有总表进行统计对比分析，如果存在差异性，就应该明确问题的发生原因，注意进行合理的分析，一旦出现误差问题，就必须要严格管理和控制，以免出现偷电的问题，从而预防因为偷电问题所带来的高成本。最后，在多元化经营的过程中，应该采用日光灯，安装节电器设备，合理利用LED灯，在节约电力能源的情况下，全面控制成本并提升经济效益。

结论：

物业项目中涉及到的设备管理种类虽然繁多，但可以依据主要功能分成以上几大类。对设备的精细化管理，除了保证设备质量达标能够正常使用之外，更要从小处例如提高住民对设备的保护意识等方面开展工作，将精细化管理的工作理念植入每位工作者的思想中，帮助从业者树立严谨负责的工作态度，为小区的后勤工作提供保障。

参考文献：

[1]陈耀从.物业项目设备工程精细化管理分析[J].中国市场，2018（16）：111-112.

[2]昌平.改进物业管理提升服务效能[N].昌吉日报（汉），2021-01-11（001）.

[3]周诚忠.物业项目设备工程精细化管理研究[J].设备管理与维修，2020（02）：26-27.