房地产企业全面预算管理模式的应用探讨

◆曲 妍

一、前言

目前，房地产行业的竞争不仅仅局限于土地储备量、项目资金投入量等，而是成为内控体系建设情况、财务管理效率、建设质量等方面的竞争。房地产企业需要进一步提升管理能力，以科学化的管控手段为基础，引入全面预算管理理念，不断提升房地产开发项目建设质量，减少项目开发成本消耗。相关人员需要给予全面预算管理更高的重视，及时发现预算方案执行中存在的问题，做好组织设置、设定目标、预算考评等方面的工作，不断强化财务监督力度，提升企业的财务管理质量，以此扩大房地产企业的经营规模，获得更高的利润。

二、房地产企业全面预算管理模式的应用问题

（一）预算管理与实际运营差异较大

房地产企业在进行全面预算管理的阶段，可能会受到许多不同方面因素的影响，使得预算系统数据与实际运营发展存在较大差异。尤其是受到政府部门宏观调控的影响，对房地产企业的工作带来了一定的冲击。如果预算管理调整不及时，就可能导致实际情况与预算目标存在较大差异。在预算执行阶段，相关人员素质参差不齐，也容易使得预算环节与实际情况脱节。例如，设计部门在进行图纸设计的阶段，如果没有充分了解施工地点的基本地质地貌，就可能使得图纸设计无法发挥实际作用，施工情况与预算数据差异较大，情况严重时甚至会影响工期，占据房地产企业大量的流动资金。

（二）全面预算管理制度不健全

如果房地产企业一味追求获得更高的经济利益，就可能会忽视全面预算管理工作的开展，认为其属于财务部门的分内工作，对预算编制的重视度不足。管理者的思想意识会直接决定企业员工的态度，但是部分房地产企业都没有在内部创设良好的工作氛围。在开展预算编制工作的阶段，没有落实全过程的管控工作，导致预算管理的重点不明确，各个部门也没有参与到编制的过程中，没有针对不同的项目利用不同的预算编制方式，仅仅是对上一年度的数据进行分析。所以预算编制无法达到良好的表现效果，容易给企业带来不确定的经济风险。另外，由于房地产企业具有多样性的特点，还存在行业标准不固定、预算的准确性不高、预算编制制度不健全的情况，导致预算作用无法发挥出来。

（三）缺乏全面预算的执行体系，考核和监督机制不完善

房地产企业数据量较大，预算数据较多，管理起来比较复杂，属于加强企业内部管控力度的核心内容。但就实际情况进行分析，部分房地产企业由于没有落实内部管控制度，无法优化全面预算管理体系，导致预算执行体系与企业战略发展计划不符，影响预算管理的效果。还有些企业存在预算监督体系无法落到实处的问题，管理人员的重视度不足。在开展预算目标考核工作的过程中，普通的制度无法完成既定的目标，还存在考核不到位的现象，影响工作人员的工作积极性。

三、房地产企业全面预算管理模式的应用策略

（一）落实预算管理目标，开展合理预算编制工作

房地产企业开展全面预算管理工作，需要将重心放在资金预算、业务预算、财务预算等各个方面，以此优化完善的全面预算管理机制。在进行财务预算的过程中，不仅仅需要对现金流量进行把控，还要结合房地产企业的实际运营发展情况，做好财务状况、经营成果、税金、各项费用的分析工作。房地产企业要结合自身的资源、战略发展情况，提出下一年度在现金流量、销售等各方面的预算指标，还需要结合政策、基本原则等，提出明确的规定。预算编制会对预算管理质量产生较大影响，就实际的执行情况进行分析，房地产企业需要对预算编制目标以及政策进行充分的考量，并且结合该项工作的特点以及内容，编制明确的预算方案，汇总后交给财务部门。在获得了预算方案之后，财务部门需要检查方案是否准确、合规，还应当做好数据资料的整合分析工作，提出建设性的意见。房地产企业在开展预算编制工作之后，需进行任务的分解，并传递给各个岗位的工作人员，保证其能执行具体预算任务。在实际的执行阶段，制定明确的标准，做好检查工作，确保全面预算管理的可控性。在预算执行的阶段，以执行的结果作为重要的参考，了解项目建设情况与预期目标存在的差异。以先进的信息化技术作为依托，对比找出存在差异的动因。结合房地产企业动态化的经营特点，及时进行预算方案调整工作，进一步增强预算体系的柔性，落实全面预算管理目标，对企业后续经营活动提供参考。

（二）建立预算管理预警机制，提升财务管理质量

现阶段，房地产行业属于国家重点政策调控的行业，各个企业项目开发资金投入逐渐提升，但同时也可能面临一定的财务风险。尤其是在进行资金管理的时候，若出现资金链断裂的情况，就表示房地产项目开发失败。在完善预算管理体制的节点，及时发现蕴藏的风险，制定科学化的风险预防方案，确保预警工作到位，落实预算指标，出具执行报告。在完善全面预算管理体系的基础上，进一步提升预算管理力度，了解多项财务风险因素，提出以下几个方面的优化策略：一是充分了解房地产企业真实的财务状况，建立完善的预警体系，并完善信息化平台，直观地将企业经营情况反映出来。在完善风险预警模型的过程中，引入各项新的指标，并从全局性的角度，分析企业可能面临的财务风险。二是利用定性分析、定量分析的方式，分析导致财务风险问题发生的动因，做好细节把控工作，优化预警体系，如果超出预算范围可以及时预警，增强管理人员与基层的沟通，设置科学化预警指标，及时地调整预算方案。

（三）把握项目预算管理核心，及时调整预算

对于房地产建设阶段基本情况进行分析，相关人员需要做好施工设计方案、施工图纸的控制工作，制定预算目标，了解目标成本以及利润。在施工图设计阶段，一旦确定不能随意更改，其将作为项目后续动态化管控、分解预算、财务分析的基础依据。在明确整体房地产建设项目预算指标之后，进行横向与纵向分解。其中纵向分解的含义就是落实预算责任目标，在预算责任范围当中，做好预算内容的分解工作，逐步细分为实际收入、成本费用支出等多个环节。横向分解的含义就是针对全部的预算内容，做好分解的工作，逐步细化到项目开发的全周期月、季、年。上述项目预算内容包括业务经营计划，例如编制融资方案、对预销售进度进行把控、监督工程进度以及财务预算等，将业务发展计划作为基础，结合财务预算的成果，以此落实到业务预算以及数据业务当中，还需要做好合同管理以及现金流量管理工作，实现动态化的成本管控。动态成本代表企业项目开发阶段，非合同成本、已经发生的合同成本、能预见的待发生成本。在进行动态化监督与控制的基础上，确保动态成本控制能处于目标成本的管控范围内。结合动态成本的合同付款需求，销售计划、项目进度计划等，制定现金流量表，做好管理工作。如果因为其他因素的影响，使得付款计划出现变更的情况，或是销售资金回笼速度较慢无法按时付款的时候，需要对项目预算进行及时调整。

（四）完善预算考评机制，提高预算执行力度

房地产企业在开展预算编制工作的阶段，需要以公正性、公开性为基本原则。管理人员需要进一步贯彻全面预算管理理念，并且不断提升企业的综合管理水平，进一步实现预算目标，了解房地产企业员工的核心职责。在执行全面预算管理方案的阶段，做好项目流程的梳理工作，确保授权工作到位，预算符合企业的发展目标。通过完善监督考核体制，做好预算考评的工作，及时指出各项工作蕴藏的主要问题，避免企业发生经营风险，发挥出预算管理的基本特点，进一步提升监督管理力度。另外，安排专门的人员负责做好财务监督工作，确保工作的独立性。在考核的阶段，以财务预算工作为基础内容，细化各项指标。财务预算人员需要与各个部门进行沟通，分析不同岗位的工作职责，制定合理化的奖惩方案，对其工作行为进行约束，树立良好的全面预算管理意识，以此提升预算考核的质量。

四、结语

综上所述，房地产企业需要充分发挥全面预算管理的优势，对内部资源进行科学化利用，还要充分了解预算管理的需求、自身的经营发展特点等，以完善的预算管理体系作为核心，分析内部与外部的影响因素，做好资金以及成本管理的工作。此外，还需要防范各个环节中蕴含的经营风险，整合资源，确保预算编制的合理性。通过全过程、全方位的预算管理模式，发挥其协调、控制、考核等功能，提升房地产企业的运行发展效率。