担保型买卖合同之法律问题探究

任韵霖

担保型买卖合同之法律问题探究

任韵霖

（西华师范大学 法学院，四川 南充 637000）

通过梳理理论界不同学术观点对担保型买卖合同的概念及性质进行的分析与界定，探究其在现行的法治框架内是否具有独立存在的价值；再从担保型买卖合同效力的角度出发，对当事人意思表示进行合理探究后对如何解决这类案件纠纷提出对应的实践构想，以期能更好地保障当事人的合法权益，维护司法的公正权威，促进经济交易的正常发展。

担保型买卖合同；民间借贷；意思表示

一、担保型买卖合同的概念界定与属性探究

担保型买卖合同作为一种灵活、便捷且实现成本又较低的新型担保方式颇受众多经济主体的青睐。但是，由于立法的缺陷、学术界的争议以及审判实践中裁判标准不一等原因，导致担保型买卖合同负担了原本不应有的负面效果，使其在司法实践中地位较为尴尬。因此，界定担保型买卖合同的概念和性质有利于明确其在现行法治框架下是否具有独立存在的价值和意义。

（一）担保型买卖合同的概念界定

在法律规定中，担保是指法律上为了确保特定债权人利益的实现而特别规定的以第三人的信用或者以特定财产保障债务人履行义务的制度[1]。而法律作出如此规定目的主要在于保障主债权的实现，尽量降低债权人的风险。为实现这一目的，我国的《担保法》为债权人设立了两种途径：第一种是人的担保，将保证人的全部或者部分财产以保证的形式受债权人控制；第二种是物的担保，将债务人或第三人的特定财产作为抵偿债权的标的，在债务人不履行到期债务时，债权人可以将到期的债务进行合理变价，继而从中获得优先受偿的权利。通过以上两种途径，债权人可以以此获得高于其他普通债权人的优先受偿地位。而担保型买卖合同是以买卖合同为基础赋予其“担保”的性质。

关于担保型买卖合同的基本含义，从相关司法解释，即《民间借贷解释》第24条作出如下解释：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人解释说明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”从上述表述可以看出担保型买卖合同的两大基础的含义：第一大含义即该类合同是以民间借贷的法律关系来处理；第二大含义即如果法院已经认定构成民间借贷法律关系且已作出生效判决，则债权人需要经过变价程序（如拍卖、变卖）后才能针对买卖合同的标的物价款实现债权，不能通过直接取得标的物所有权的方式实现债权。因此，该制度与直接取得所有权的让与担保制度大不相同，同时也不具有典型担保物权中的优先受偿效力。

（二）担保型买卖合同的法律属性

担保型买卖合同作为无名合同的一种，其不属于传统物权法上的担保，而应当是一种我国现有法律体系中没有明文规定的具有担保性质的物权。谢在全在《民法物权论》的相关论述中提到，让与担保是债务人或者第三人以担保债务为目的，将标的物作为财产暂时转移给担保权人，因而使得担保权人在没有超过担保目的的范围下，取得了担保标的物的财产，并于债务人或者第三人在债务清偿后再予以返还；当债务没有得到及时履行时，担保权人可就该标的物受偿的非典型担保[2]。对于担保型买卖合同的法律属性及合同性质，理论界具有以下三大主要观点。

第一种是为审判实践所主要采用的主从合同说。例如在最高院人民法院公报刊登的“杨伟鹏与广西嘉美公司签订《商品房买卖合同》案”（以下简称“杨伟鹏案”）中，杨伟鹏与广西嘉美公司签订合同后，杨当日支付房款，次日双方办理预售备案，嘉美公司开始支付利息。针对该案，最高人民法院确认了双方存在借款合同关系，并认定商品房买卖合同为非典型担保方式，故认为该买卖合同可以看作是同担保合同相似的一类合同，而它的效力将依赖于民间借贷法律关系。笔者认为，主从合同说充分体现了尊重当事人双方意思自治的原则，认为担保型买卖合同就是债务人在民间借贷合同清偿期限届满后，如果不能按时清还借款，则需履行买卖合同以清偿债务的双方当事人合意。

第二种是争议较为突出的后让与担保说。该观点的支持者认为，担保型买卖合同作为一种新型的非典型担保物权，是基于我国担保物权制度和社会经济发展的现实情况而衍出的。杨立新教授指出后让与担保存在担保的效果，只是这种效果来源于对买卖合同标的物所有权的取得，而并不是来源于双方当事人因签订买卖合同所产生的债权[3]。笔者认为，该学说肯定了担保型买卖合同中权利转移时存在一定的滞后性，因为让与担保一般情况下是剥夺担保义务人主债权债务关系发生之前原有权利的行为，后让与担保则是在主债权债务已经发生后才增加债务人负担的行为。

第三种是在2015年《民间借贷解释》出台后，以审判实践为依据的债的变更说。在最高人民法院发布的第72号指导性案例“新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司与汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚商品房买卖合同纠纷案”中，最高人民法院基于债的变更原理，认为该份《商品房买卖合同》本质上为民间借贷合同债务履行期届满，债务人无力偿还借款后，在当事人双方协调下，债务人以履行买卖合同的形式将其房屋出售给债权人，将所欠借款抵为购房款。进而承认了《商品房买卖合同》与《民间借贷合同》法律关系的变更和转化。

就以上三种较为主流的观点，笔者认为，不应将担保型买卖合同简单地解释为非典型的物权担保，也不适合解释为债的变更，可以解释为担保型买卖合同是以买卖合同本身来实现担保功能。

二、担保型买卖合同在实践中的效力问题分析

担保型买卖合同作为比较新颖且特别的合同，其合同效力无论是在理论界还是实务界都备受争议。但是，在审判实践中，法官对于该类案件的裁判思路和争议焦点主要在于对“买卖合同效力的认定”。名为买卖、实为担保的担保型买卖合同是否具备法律上所承认的效力条件，笔者从两个方向分情况进行讨论。

（一）担保型买卖合同的物权效力

1. 从合同的角度出发

担保型买卖合同实质上是基于当事人双方真实的意思表示而签订的为保证借贷合同履行而具有担保功能的担保型合同。以主从合同说来看，借贷合同属于主合同，房屋买卖合同属于从合同。根据担保合同的从属性原理可知，担保合同的成立以借贷合同的存在作为首要前提，且根据我国《担保法》第5条规定可知：担保合同的订立是为了保障所担保债务履行，以保障债权人的利益和双方当事人的交易安全。

以合同成立为视角，担保型买卖合同的成立必须以借贷合同的成立为基本前提，基于合同从属性原理，债权人不能直接超越借贷合同，进而主张担保型买卖合同项下标的物的所有权。总而言之，担保型买卖合同不具备物权效力。

2. 从当事人意思表示角度出发

尊重当事人意思自治是民法的基本原则之一，同时，我国《民法总则》第147条也规定了，双方当事人串通，在虚假意思表示下所实施的民事法律行为效力是不能得到法律认可的，并且这种行为不能对抗善意第三人。因此，只有意思表示真实的情况下，才可以对担保型买卖合同的效力进行解释[4]。通过进一步的探究，担保型买卖合同中的买受人并无支付购房款的真实意思表示，且出卖人也并非真心实意想将房屋出卖，这都能充分说明担保型买卖合同的真实意思表示并非买卖房屋本身，而是借买卖合同之名行让与担保之实。所以，有理由将该种签订买卖合同的行为解释为“披着买卖外衣的担保”的虚假意思表示，而根据我国《民法总则》的规定可知，该买卖合同是无效的。而隐藏的担保合同的效力，在没有违反法律等强制性规定的情况下可以承认其担保的效力。

3. 从优先受偿权角度出发

担保型买卖合同中担保的实现应当以优先受偿权为前提，因为仅作为普通债权人只能享有一般受偿权，则其担保效力无法完全实现。在最高人民法院公布的“朱俊芳诉山西嘉和泰房地产开发公司案”中，最高人民法院在判决中：承认买卖关系和借贷关系均成立并有效，因债务人嘉和泰公司没有按期偿还债务，其应继续履行买卖合同。但是由于合同项下的一套房屋已经出售给善意第三人，故该合同在事实上已经无法履行，且最高人民法院的判决书所确认的权利也仅仅是一般的债权并不是优先受偿权，所以，债权人朱俊芳只能向债务人请求损害赔偿而非房屋所有权。由此可见，担保型买卖合同所设立的担保在实务中较难实现，且其不具备对物的约束效力，也不享有对标的物拍卖所得价款的优先受偿权。

（二）担保型买卖合同的债权效力

1. 以债的形式实现担保的功能

只有严格遵循物权法所规定的“区分原则”，才能将设立的担保充分发挥物权效力。正如董学立所言：“对于设立物权，当事人需要先达成合意并签订合同，同时还要根据法律规定设立物权。”[5]在担保型买卖合同中，双方当事人只能通过缔约的合同以调整双方的权利义务，并且订立担保型买卖合同是设立担保物权不可或缺的步骤，但是由于当事人双方只是经过合意达成了担保约定，故对债权人而言，其只具有债法意义上的期待权。

由于买卖合同尊重当事人意思自治，故该种买卖合同的签订对双方当事人是具有一定程度上的约束效力。因此，就担保型买卖合同的担保功能来说，债权人仅仅享有在普通债权债务关系中对债务人不能清偿债务时请求履行担保约定的权利。总而言之，担保型买卖合同不存在物权效力。

2. 混合合同

基于上述分析，担保型买卖合同不具有独立的物权效力。但是，作为借贷合同和买卖合同同时存在的混合合同时，两个合同之间存在内在关系，即买卖合同的生效因借贷合同中的部分条款而附加了接触条件[3]。故，当债务人存在违约情况，不能按期履行还款义务时，双方当事人应按照买卖合同的相关约定将合同项下标的物的所有权进行依法转让，还款义务与支付义务经过双方“合意”而抵消，促使借贷关系与买卖关系一同消灭。而当借贷合同和买卖合同同时成立形成混合合同时，不仅有益于维护债权人以及债务人相应的权利，更有益于保障社会交易的稳定性，且还在一定程度上规避了法律关于“流质条款”的规定。

3. 担保型买卖合同的效力之争

对于担保型买卖合同的综合效力，存在两种学说，即无效说和有效说。无效说的支持者认为，担保型买卖合同仅是“外观上”为买卖合同，实质上是双方当事人通谋虚伪的意思表示，因此违反了法律的强制性规定，故其无效。有效说的支持者认为，以房屋买卖合同作为借款合同的担保，买卖合同部分是具有法律效力的，但是不能同时具有担保作用，简而言之，就是排斥“买卖合同中标的物”的意思表示。从房屋买卖合同的主要内容出发，双方当事人的意欲发生买卖的法律行为，因此在担保型买卖合同中，基于买卖双方同时欠对方价款，所以表现为用不动产的所有权抵顶价款，即合同双方债务相互抵消，故买方可不再另外向卖方支付价款[6]。因此认为当事人的意思表示不属于通谋虚伪的意思表示，合同可以按照双方约定的方式发生效力。

综上所述，笔者通过担保型买卖合同以及《物权法》第186条等关键词进行检索后发现，法院在认定担保型买卖合同有效时，其判决理由主要是认为担保型买卖合同并没有造成实质上的不公平，故其有效，但债权人不能直接请求转移合同项下标的物的所有权。所以，对于担保型买卖合同的效力不能一并否认，应该根据“具体问题具体分析”的核心原则和《物权法》中关于物权公式原则的相关规定对房屋买卖合同是否有效进行综合性分析，以期避免不必要的交易纠纷，更好地维护经济社会中的交易秩序。

三、担保型买卖合同的规范路径与实践构想

担保型买卖合同作为一种新型的担保模式，其对我国社会金融市场的稳健发展具有重要意义[7]。因为“新兴”且尚未经历过太多磨砺，还存在一些不足之处，所以它的健康发展需要司法的保驾护航。基于上述对担保型买卖合同的法律属性和法律效力的研究分析，笔者认为买卖合同只是担保型买卖合同的外衣，而其所存在的实质问题在于担保物权能否有效实现。为此，笔者从担保型买卖合同内容的角度出发，通过对已有判例的综合分析，找出完善担保型买卖合同的规范路径，提出担保型买卖合同在实务中的实践构想。

（一）担保型买卖合同的规范路径

1. 探究合同真实目的，以判断是否构成担保型买卖合同

由于当事人意思表示存在前后不一致或者互相不一致的情况，在审判实践中，最大的难点在于对担保型买卖合同的性质的判断。而针对这一难题，首先要对双方当事人签订房屋买卖合同的真实目的进行探寻，对当事人所提供的证据进行全方位的考量，对其提出的主要诉求进行综合性分析。其次，结合当事人提供的证据对合同是否具有反常之处进行审查[8]。再次，通过对当事人的意思表示和案件的主要证据进行综合分析，运用专业的法律方法对担保型买卖合同进行探究，以判断是否构成担保型买卖合同。

2. 筛掉担保型买卖合同中的“流质内容”

对具有担保性质的房屋买卖合同进行效力问题的分析，重点分析合同中的相关内容是否存在具有流质条款的“嫌疑”，以实现分别确定效力的目的。因为，作为“新兴”担保型买卖合同，其仍然要受到物权法有关“禁止流质”条款的约束，所以，当担保型买卖合同中存在流质条款时，其自然会因违反法律等强制性规定而归于无效。但是这并不意味着债权人的合法权益得不到担保，因为在担保型买卖合同中除流质条款外的其他内容仍然具有法律效力，债权人可以通过其他方式获得权利救济。

3. 厘清当事人之间的债权债务关系

当事人之间的债权债务关系是担保型买卖合同当事人之间的主要矛盾，而我国民事司法裁判的最终目的就在于化解当事人之间的矛盾，稳定社会发展[9]。因此，在处理担保型买卖合同时应更加注重厘清当事人之间债权债务关系，且应该对债务的具体数额和还款约定等进行严格准确的认定。根据《民间借贷司法解释》第24条的规定可以分为三种情形作处理：第一种情形，法官认定合同属于担保型买卖合同，且认为被告与原告签订房屋买卖合同的目的是对所借款项进行担保时，法官应告知原告将诉讼请求变更为借贷纠纷后再进行审理。此时，法院就应将明确当事人之间的债务金额作为审理任务；第二种情形，即原告明确拒绝变更诉讼请求时，法院只能依照规定驳回原告诉讼请求；第三种情形，法院也能采取保守的处理方式，综合各方面证据对房屋买卖合同是否具有担保作用进行认定。

（二）担保型买卖合同的实践构想

1. 给予债权人适当的履行选择权

担保物权的核心在于给予债权人相应的受偿权，而担保型买卖合同的目的就在于实现担保。但是由于《民间借贷司法解释》第24条第二款规定，债权人仅具有向法院申请拍卖合同项下标的物的权利，这显然很难实现担保的目的。但是如果能给予债权人适当的选择权，即债权人既可以选择要求债务人履行借款合同，也可以选择债务人履行买卖合同，认可买卖合同的效力，则可以通过买卖合同来实现担保的目的，这样能更好地解决优先性的问题。

2. 给予债权人相应的清算义务

在《民间借贷司法解释》第24条中所规定的清算条款很难实现真正意义上的清算，且当标的物的价格过分高于借款数额时，会对债务人造成较大的财产损失。如果能进一步赋予债权人相应的清算义务，即在通过评估清算的标的物价格更高时，债权人理应返还债务人超过的部分；在债权人明确拒绝返还后，债务人则有权拒绝交付标的物。而在标的物价格低于借款时，对于没有偿还的借款，债务人应当继续履行偿还义务。在给予债权人相应的清算义务后，有望能更好地实现担保型买卖合同的担保功能，以保护双方当事人的合法权益。

总的来说，作为“新兴性”的担保型买卖合同是经济社会不断发展下的衍生瑰宝，它既有促进经济发展的优越性，也凸显了成文法的滞后性和不可变通性。在经济高速发展的今天，我们可以通过对现行法律的包容性解释来尽量解决担保型买卖合同在审判实践中所存在的法律问题，以期能更好地维护社会经济的稳定发展。

[1] 郭明瑞,房绍坤.民法[M].北京:高等教育出版社,2017:295.

[2] 谢在全.民法物权论:下册[M].北京:中国政法大学出版社, 2001:906.

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[4] 韩世远.合同法总论[M].北京:法律出版社,2011:699.

[5] 董学立.也论后让与担保——与杨立新教授商榷[J].中国法学,2014,22(3):289.

[6] 高治.担保型买卖合同纠纷法理辨析与裁判对策[J].人民司法,2014,12(23):65-68.

[7] 裴亚洲,单星辰.论以房抵债协议买卖条款之法律效力——以民间借贷司法解释第24条为中心[J].东北大学学报(社会科学版),2017,10(4):323-327.

[8] 董新辉.后让与担保的重新解读——以《民间借贷司法解释》第24条为中心[J].学术交流,2016,33(7):104-109.

[9] 肖俊.代物清偿中的合意基础与清偿效果研究[J].中外法学,2015,21(1):169.

Study on the Legal Issues of Guaranteed Sales Contract

REN Yun-lin

(Department of Law, China West Normal University, Nanchong 637000, China)

The concept and nature of secured sales contracts are analyzed and defined from different academic viewpoints. Whether or not it has independent value in the current legal framework is explored. Then, from the perspective of the effectiveness of the guaranteed sales contract, after a reasonable exploration of the parties’ expression of will, the corresponding practical ideas on how to solve the disputes in such cases are put forward, in order to better protect the legitimate rights and interests of the parties, to safeguard the judicial authority, and to promote the normal development of economic transactions.

guaranteed sales contract; private lending; declaration of will

D913

A

1009-9115(2021)02-0125-05

10.3969/j.issn.1009-9115.2021.02.024

2020-04-04

2020-12-14

任韵霖（1997-），女，四川雅安人，硕士研究生，研究方向为民商法。

（责任编辑、校对：王学增）