郑州市房地产市场对城镇化的影响研究

周 阔

(河南财经政法大学 河南 郑州 450016)

一、引言

城镇化就是当一个地区的生产力蓬勃发展,经济环境大幅得到优化,该地区就会逐步的从农业文明慢慢的走向城市文明。城镇化是社会生活进步和向先进社会转变的非常具有特征的标志，城镇化的标志性特征为:城市人口占总人口的比重持续上升;劳动力从第一产业向第二、三产业逐渐转移;越来越多的农村人口进入城市。美国地理学家Northam第一个提出了城市的S型曲线规律,我们可以将各国城镇化进程所经历的轨迹,比喻成一条稍被拉平的“S”型曲线[1]。后来的学者在前人的基础之上又将这种理论进一步升华运用到了城市的发展当中提出了城市发展的三个阶段：大城市阶段、过渡阶段和逆城市化这三个阶段。城镇化进程包括人口职业的转变、土地及地域面积的变化以及产业结构的转变等[2]，所以可以从房地产市场在这些方面对城镇化的影响来进行进一步的研究。

二、房地产市场对城镇化的影响分析

(一)房地产市场为城镇化提供大量的就业机会

房地产业是国民经济的支柱产业,房地产业在国民经济中属于先导性产业[3],它的发展可以带动建材、冶金、机械等50多个物质生产部门以及金融、旅游、商业、服务业的发展,是新一轮经济启动的先锋[4]。同时,房地产业不仅能改善人们的居住和生活条件,又可以改善投资环境,有利于吸引外资,加快改革开放的步伐,带动相关产业的发展,解决大量的劳动力就业问题,完善社会主义市场经济体系,促进我国经济持续、快速、健康发展[4],二者同时也提供了大量的就业机会与岗位。

(二)房地产市场的发展使得城镇化的质量越来越高

在人口聚集的过程中,必须发展和扩大城市空间规模，与此同时城市需要不断地提高自身的承载能力和更新能力,这样不仅城市的机能得到了优化和提高,而且更能为城镇化提供高质量的供物质基础。从近几年的我国城镇固定资产投资资金来源可以看出,城镇固定资产投资资金主要来源于自筹和其他资金[5]。郑州市的城镇化推进需要难以预估的基础设施投融资,而如此巨额的基础设施投融资也为郑州市完善和构建规范的基础设施投融资体系提出了迫切的要求。

(三)房地产业为城市第三产业提供了发展的物质基础

随着城镇化的推进和郑州市的第三产业的发展,郑州对商业营业用房和和办公楼的需求增加[3],办公楼的新开工面积由2013年的208.7万平方米到2019年的336.29万平方米,商业营业用房由2013年的267.5万平方米升到了322.38万平方米,销售面积也随之波动,办公楼的销售面积由2013年的176.7万平方米下降到了123.68万平方米,商业营业用房由88.3万平方米增长到了165.43万平方米,商业营业用房的新开工面积,并不是持续的增长,由此可见郑州房地产市场为商用房提供的空间已经趋于饱和状态,从而导致商用营用房需求量的减少,房地产市场从而会有更多的资源留给第三产业的发展,为第三产业提供了场所和坚实的基础。

三、郑州市城房地产市场与城镇化的关系实证分析

(一)郑州市城镇化与房地产基本情况概述

1.郑州市城镇化概述

根据城镇化发展的“S”形曲线,当一个国家或地区的城镇化率低于30%的时候,处于城镇化初始阶段,城镇化速度相对缓慢;当城镇化率处于30%-70%的时候,城镇化高速发展;当城镇化率超过70%以后,城镇化的速率有所回落进人平稳发展阶段,这一阶段是城镇化的高级阶段。依据以上标准,结合世界城镇化发展的实际历程,我们将1800年之后的世界城镇化进程分为三大阶段,即城镇化初步发展阶段[6]、城镇化局部发展阶段、城镇化的普及发展阶段。

在农村产业的崛起使得原始村落逐步向社区转型。农村社区既是国家管理农村社会的基础单位,又是统筹城乡一体化发展的基础平台,还是农民生产和生活的全新载体,因此,农村社区管理在实质上是国家和社会管理的基层连接点[7]。

郑州市的人均GDP并不滞后于城镇化率,城镇化水平也比较高。截止到2019年,郑州市的人均GDP为10.94元,与之相对应的城镇化率为74.46%,从此可以看出郑州市的人均GDP与较高的城镇化率是相适应的。

2.郑州市的房地产发展现状

郑州市的房地产发展较快,从郑州市的统计年鉴可以看出,在1996年郑州市房地产开发投资总额达到了30.47亿元,经过10年的发展,也即到了2006年郑州市的开发投资总额就达到了229.89亿元,其中商品房的销售额为179.5亿元,商品房的销售面积为800.82万平方米.到了2018年国家对房地产业施加了严格的宏观调控政策,但郑州市的房地产开发投资总额仍然居高不下达到了3258.41亿元,商品房销售面积为3712.11万平方米,商品房销售额为1675.67亿元。

3.城镇化与房地产市场指标的选取

城市的经济发展和基础建设等都是影响城镇化的因素,根据对比和实践可以得出经济发展对城镇化的影响更加重要。城镇化中传统的人口指标存在着不足之处,传统人口指标指的就是一个地区的人口占总人口的比例,在统计城市人口时是以拥有城市户籍作为标准,很多在城市定居的人口会出现没有当地户籍的情况,并且现在的人口流动率较大,更为精确的统计数据不容易获得。虽然存在着这些不足之处,但是还是可以从人口方面来分析城镇化的程度,所以将城镇化率作为人口城镇化的指标[3]。

(二)相关指标收集整理

综上所述,将城镇化率(Y)作为反映城镇化水平的指标,将房地产开发投资额(X1)、商品房销售面积(X2)以及商品房销售价格(X3)作为房地产市场的指标,用人均GDP(X4)来反映经济水平。本文采取的是郑州市2004-2018年的相关数据,各个指标所搜集的数据主要是从郑州市统计年鉴获取的。

(三)单位根检验与协整检验的综合分析

利用SAS对2004-2018年的相关变量进行原始序列和多阶差分的ADF检验,经过检验，没有模型能够显著拒绝原假设，这12种处理均不能实现残差序列平稳，我们怀疑城镇化率和房地产的各指标之间具有内在的平稳机制，为了有效衡量序列之间是否具有长期均衡的关系[8]，下面进行协整分析。

运用SAS对城镇化率与房地产各指标进行协整分析并建立起城镇化率与各指标之间的模型，相关图显示序列Y在延迟阶数为零时与序列X1相关关系最强，具有协整关系因此可以将序列Y与序列X1同期建模。利用最大似然估计法对参数进行估计并对回归残差序列进行自相关检验可以得出各个参数均显著且可知延迟6阶的残差自相关性不显著，可认为该模型的回归残差序列短期不相关。

同理，对于以下城镇化率与各指标的关系依次按照以上的步骤来进行拟合，假设房地产开发投资额(X1)、商品房销售面积(X2)、商品房销售价格(X3)和人均GDP(X4)对郑州市城镇化率所起的影响效应是可以叠加的且它们的误差项之间相互独立，那么我们可以构建出城镇化率关于这四个指标的总模型，如下：

从该模型中的式(3.1)可以看出φ20=0.0012是最大的系数，紧跟其后的就是φ10=0.001即总体上来看房地产开发投资总额刺激了城镇化率的总体趋高，随着房地产投资总额的不断增加，郑州对外的商品房销售面积对城镇化率逐年增加起到的正面作用达到最大，φ20、φ10从侧面反映出了郑州市房地产业近十几年的发展对城镇化进程起到了一定的正面促进作用,其中尤为突出的就是对外商品房面积的增加所起到的带动作用。所以郑州市房地产业的不断发展和商品房的不断增多为农村户口的居民、乡镇个体户等提供了更多的进入城市发展和生活的机会。

郑州市近十几年人民的生活水平有所改善，但是我们从构建的模型中可以看出人均GDP的权重系数φ40=4.8×10-4在四个指标的权重系数中是最小的，也就说人民生活水平的提高并不是促使城镇化进程加速的主要原因.按供求关系来说，商品房价格的升高会对城镇化进程起到负面的作用，但是商品房销售价格的权重系数φ30=3.6×10-3>φ40=4.8×10-4，非但不小于0，而且还要比人均GDP的升高对城镇化进程所起的正面作用大。通过上面的阐释，房地产近几年的蓬勃发展提供了更多的城市生存空间和城市发展生活的机会，从而带动了人们尽可能的走进城市。所以总体上来说可以很清楚地得出城镇化进程的加速主要原因应该归功于房地产业的改革和发展。

四、结语

本文首先在理论上对城镇化和房地产市场做了定性的分析,然后又进一步的探讨二者之间的关系,城镇化推动了郑州房地产的发展,反过来郑州的房地产市场拉动了城镇化往高质量的方向发展,其次又经过收集数据建立起模型—ARIMAX模型进一步的展现了郑州市的房地产市场的发展对于城镇化进程的意义以及各个房地产指标与城镇化率的关系,剖析了城镇化率与房地产各指标之间的内在关系得出城镇化进程的加速主要原因应该归功于房地产业的改革和发展[9]。郑州市的农村城镇化需要注入新的发展理念,虽然房地产市场对郑州市的城镇化进程具有重要的意义，但是如果要保证城镇化进程的健康可持续地推进也得需要其他领域的正面影响效应。