物流地产企业应用基金运营模式的价值探索

陈平立

（深圳市前海鸿昱投资开发公司，广东 深圳 518057）

一、引言

物流地产本质上是指各种物流设施的基本载体。其涵盖了各种提供物流服务的场所，例如物流基地、物流中心、配送中心物流仓库等。物流地产在建设和运营的过程之中涉及多个主体，因此其在运营的过程之中需要充分地考虑各个主体的利益诉求，并在满足各个主体基本诉求的基础上不断地推动自身的发展。物流地产的主体通常包含以下几类：一是物流地产的投资开发者，其在物流地产运营过程之中的基本诉求是获取到足够的投资收益；二是物流地产的管理运营人员，其注重于提升物流地产的发展水平；三是物流地产的使用者即客户群体，其希望能够获得更为廉价和高质量的服务。参与主体的多样性使物流地产的运营和管理呈现了多样性的特点。电子商务和社会外部环境的变化使传统物流地产管理模式无法有效的满足各方的利益诉求和社会实际的发展需要。针对这一现象，学术界和工业界开始对物流产业的运营模式进行深入的研究和探索，将基金运营模式应用在物流地产的管理之中就是相关探索和研究的最新成果。在物流地产管理的过程之中采用基金运营模式能够借助基金公司自身的优势降低物流地产在建设和开发过程之中的资金成本，有利于强化物流地产运营成本的控制，能够满足提升投资者回报率和降低客户群体物流费用的实际需要。借助基金运营模式物流地产在运营的过程之中具有较强的融资能力，其能够及时地依据外部环境的变化，更新物流地产软硬件服务设施，在物流地产建设的过程之中引入最新的技术，以此在推动物流产业自身不断发展的同时为客户群体提供更高质量的服务。从整体上看基金运营模式在物流企业之中的应用有效地解决了传统物流地产运营模式存在的问题，在推动物流地产快速发展的同时，进一步满足了各方的利益诉求，满足了社会进一步发展的实际需要。

二、传统物流地产运营模式及其优缺点概述

1.地产企业为主物流地产运营模式

在过去较长的一个时间段里我国地产物流投资建设的主体是房地产企业，其依据贸易企业自身发展的实际需要和需求规模进行选址、设计、基础设施建设等物流地产开发建设工作。在建设完成之后将物流地产出租给客户，并为客户提供有效的物流地产管理服务。在这一管理模式之中地产企业的主要运营工作为物流地产各类基础设施管理、物业管理及客户管理。地产企业在运营物流地产的过程之中主要收入来源是物流地产所占用土地升值收益，各类设备设施的租赁费用、物业管理费。现阶段这一管理模式是世界上各个国家采用最多的一种物流地产运营模式。

地产企业为主的物流地产运营模式在实际运行的过程之中体现了充分地发挥房地产企业资本金充实，融资能力强，资本管理效率高的优点。其进行物流地产的建设有效地降低了客户群体物流交易的成本，能够帮助客户群体将自身的资金投入在自身的核心业务之中，有效地发挥了物流地产自身作为经济发展基础设施的价值，对经济社会的发展产生了正向的效益。这一模式在实践的过程之中暴露出的显著缺点是各种收费较高，无法满足大量中小型企业的实际需要。此外地产商在进行物流基础设施建设时通常是依据相关的标准进行建设，其缺乏对客户的个性化，定制化服务方式，无法有效地满足时代发展的实际需要。

2.物流企业为主的物流地产运营模式

在这一模式之中进行物流地产投资和建设的主体是物流企业，其依据自身所开展的各项物流服务业务，充分调研市场的实际需要，进行物流地产的选址、设计规划和建设。在物流地产建设完成之后其依据自身实际需要充分利用一部分物流地产，再将剩余的部分出租给社会之中其他有需求的组织和企业。

物流企业自身对客户的实际需要和行业的发展趋势以及物流行业之中存在的痛点问题有着深入的认识，能够从客户群体的角度出发对自身的服务内容和服务设施进行有效的优化，提升了对客户的服务能力，能够满足部分客户自身所需要的个性化服务要求。物流企业在进行物流地产建设的过程之中能够享受到诸多的政策性优惠措施，有效地降低了物流地产建设的整体成本，其在运营的过程之中各项收费较低，满足了中小型客户群体的实际需要，极大地丰富了客户群体在市场之中的选择。这一运营模式在实践的过程之中暴露出的缺点主要体现为自身的资金规模有限，无法及时地更新物流地产之中的基础设施，不将最新的技术手段引入到物流地产的建设过程之中，进而使其在服务效率和服务质量上受到了较大的限制。

3.合作型运营模式

物流相关技术的快速发展有效地提升了专业化水平，致使地产企业在物流地产开发和运营的过程之中遇到了诸多专业性的问题，其对地产企业的运营效益造成了一定的负面影响。电子商务的发展使物流地产向着大规模、集约化的方向发展，进行物流地产建设时的投资成本急剧提升，单一的地产企业或物流企业在进行物流地产建设时面对的投资风险、运营风险显著增大。基于此，物流企业和地产企业合作开发物流地产的模式得到了物流行业的认可。物流企业和地产企业共同出资，共同经营，充分发挥两者各自所具备的优势。

这一运营模式在实践的过程之中表现出的优点是能够有效地发挥地产企业和物流企业自身的优势，两者之间进行有效的互补，极大地增强了物流资产运营主体面对市场之中不确定的能力，提升了对客户群体的服务能力和服务质量。其在实践之中暴露出的缺点主要体现在以下几个方面。一是权责划分不清晰。现阶段这一模式的成熟应用案例较少，在实践的过程之中合作双方无法在权责划分上达成有效的共识，对双方的合作带来负面影响的同时极大地降低了服务能力。二是双方在合作的过程面临较大的信任危机。具体体现为企业之间如何有效的进行利益的划分，如何面对市场竞争压力机及市场运营过程之中存在的风险。

4.其他运营模式及优缺点概述

互联网技术和移动通信技术的快速发展推动了电商平台企业的发展，其在市场之中的话语权不断提升，对物流也提升了更高的要求。为满足自身业务发展的实际需要部分电商企业自身开始了物流地产的建设，其依据自身的实际需要进行建设，进而实现了对整个物流过程的有效掌控，有助于电商平台对物流费用进行精细化的管控。部分电商平台企业实现了物流地产到配送的全渠道建设，例如京东物流和菜鸟网络。这种运营模式显著地提升了物流行业的整体服务质量和服务效率，但是在一定程度上形成了垄断，缩小了客户进行自由选择的空间，减弱了普通客户在物流选择过程之中的议价能力，损害了中小企业客户群体的利益，不利于物流行业的市场化、自由化竞争。

我国国内存在一大批政府机构组织建设开发的物流地产，其由政府相关部门进行投资建设，在建设完成之后再将其转交给专业的物流管理和运营公司对物流地产进行有效的管理。这种类型的物流园实现盈利的基本思路是为园区内的企业提供各类综合性的服务进而获取到有效的收益。现阶段这种类型的物流园在管理经营的过程之中同工业物流园未体现出本质的区别，未凸显自身的物流服务功能，由此导致了在市场竞争之中处于弱势地位，无法有效地发挥自身的特点，造成了大量资金的浪费。

三、基金运营模式价值分析

1.突破物流地产的局限性，推动物流地产发展创新

传统上的物流地产运营模式均是以物流行业的直接相关者为主体，其在进行物流地产运营的过程之中受到了自身惯性思维的影响，将物流地产自身所能够发挥的社会价值仅仅局限在物流行业之中，未实现对物流地产的充分利用。在物流地产运营的过程之中采用基金运营的模式，其根本的出发点是使更多行业之中的优秀人才认识和了解物流地产，并参与到物流地产的运营之中，进而使各个行业的优秀人才分析和判断物流地产在其他行业之中的应用可能及应用潜力，进而使物流地产的应用范围和应用价值突破物流行业。例如，将物流地产和应急救援物资管理进行有效的创新，借助物流地产进行应急救援物资的储备和管理，在提升物流地产客户来源的同时降低了政府机构储备和管理应急救援物资的成本。

2.满足个客户个性化物流服务要求

物流地产自身的选址、配套设施的建设水平，自身的业务模式等都将对物流的地产的运营效益产生非常重要的影响。在实际进行物流地产建设的过程之中各个要素的实现均需要投入大量的资金，采用基金运营模式之后，能够显著地提升物流地产的融资能力，使其在运营管理的过程之中具备足够的资金对影响其运营效益的各个要素进行优化，进而有效地满足市场之中的个性化，多样化服务要求。

借助基金运营模式保证了物流地产建设资金这一基础条件之后，物流地产企业专注于仓储设施的选址、开发与管理，物流设施选址靠近公路、铁路、货运港口、机场等有利位置，能为客户提供便捷的运输配送通道，可以根据客户的具体需求在恰当的地点提供满意的物流设施。物流地产企业开创了以“客户为中心”的运作方式，凭借丰富的专业经验，既能够满足客户的定制化物流设施需求，又能够在市场调研的基础上开发出高质量、国际标准化的物流仓储配送设施，为不同客户提供高性价比的标准化物流设施服务。这些国际标准化物流设施将仓库的传统储存作用提升到现代物流配送等更有附加值的用途方面，在满足客户基本物流仓储与配送需求的同时，也为物流地产企业的专业化、标准化、现代化管理提供了便利。

3.降低建设成本，强化抗风险能力

基金运营模式在应用的过程之中具备的显著特点是在资本市场之中有着更高的认可度，可借助这一模式在资本市场之中进行多种形式的资本操作进而有效地丰富了物流地产建设时的融资渠道，使其能够以更低的资金成本进行相关的建设作业，有效的降低了物流地产整体的建设成本，为此后物流地产的健康运营奠定了良好的基础。基金运营模式的本质是借助权责清晰的投资关系将各个专业个体整合为一个整体进行物流地产的运营服务，这要求负责物流地产各个要素的个体或组织具有较强的专业能力，能够有效地解决同该要素相关的各类问题，此为物流地产在运营的过程之中有效地面对市场竞争和市场之中的不确定性奠定了基础。基金运营模式下物流地产内部管理更加的清晰，透明，进而使管理人员对自身所处的发展环境，自身存在的问题以及外部环境的实际发展需要具有一个更为深刻具体的认识，能够及时地针对物流地产和行业在发展的过程之中存在的问题采取有效的措施，避免其对物流地产的正常运行造成冲击。

4.利于跨行业整合，发挥协同效应

物流地产项目的投资量较大，企业在经营管理的过程之中会形成大量的固定资产投资，随着物流设施及其服务能力的扩大，物流地产服务的长期平均成本将呈现下降趋势，即具有规模经济效应。与此同时，物流地产也具有一定的网络效应，由于物流设施网络结点之间的有效运输连接和网络需求规模的扩大，使用者会从中获得更高的价值。而且，物流地产一般能很好地将地产与工商业、物流业等方面资源整合，带动商流、物流、信息流、资金流的全面聚集，创造资源协同效应，实现资源价值的最大化。应用基金运管理模式进行物流地产的管理将使物流地产企业拥有雄厚的资金实力，在此基础上结合专业化水平较高的分包企业，物流地产会在一定区域内形成战略性、规模化物流设施及其网络，客户企业可以借助物流地产企业的外力克服自身资金和物流设施管理等方面的不足，获得物流设施的规模、网络与协同效应，实现企业的迅速扩张。

基金运营模式在物流地产之中的应用有助于强化物流相关企业同其他企业之间的合作和交流。5G技术、互联网技术、大数据的快速发展为物流地产技术升级和管理理念转变带来了全新的机遇和挑战。采用基金运营模式之后，各个外部公司可以参与到物流地产的管理之中，使其针对物流地产之中的某些要素进行系统化的创新和优化，进而有效地促进物流地产技术的发展，使物流地产技术水平同时代技术水平发展相一致。在这一过程之中物流地产也可以将其他行业之中已经得到成熟应用的技术引入到自身的服务体系之中，进而有效地提升自身的服务质量和服务效果。

5.实现物流地产精细化管理

现阶段我国经济已经进入了全新的发展阶段，新兴市场基本得到了有效的开发，各个行业基本均进入到了存量竞争的阶段，在这一特殊阶段利用基金运营模式实现物流地产的精细化管理将极大地提升物流地产的盈利能力和市场竞争力。实现精细化管理的关键在于将物流地产管理过程之中的各项工作进行明确的划分，构建完善的权责划分体系，在此基础上将各项工作分包给具有较高专业水平的个体或组织。在具体实践的过程之中物流地产的精细化管理可以划分为四个方面。一是固定设施的精细化管理。明确各类物流地产之中各类设备的使用寿命和使用状况，制定完善的检修保养计划，进而尽可能延长各类固定设备的有效使用寿命，缩减物流地产运营过程之中的固定设备维护检修更换费用。二是服务方案的精细化管理。外部市场处于不断变化的过程之中，物流地产服务方案制定人员应该对外部市场信息进行有效的分析和研判，进而使其能够敏锐地发现市场之中的物流服务缺失内容，有目的地丰富自身的服务方案；三是对服务过程的精细化管理。物流地产在提供各项服务时通常牵涉到多个环节，对各个细节的优化将产生一定的经济效益，其汇总为一个整体将对物流地产企业的发展产生非常重要的影响。四是技术装备的精细化管理。在物流企业之中技术装备的应用将改变传统的服务模式，提升服务效率。进行技术装备精细化管理的本质是对各类新技术进行全面的调研和分析，进而将具备实用价值的新技术及时的引入到物流地产的运营过程之中。综上，基金运营模式在物流地产中的应用将极大地提升物流地产的精细化管理水平。