浅谈房地产财务管理中关键环节的有效控制

王勇军

(坤和建设集团股份有限公司，浙江 杭州 310000)

房地产企业在经济社会大发展的背景下迅速发展，但是房地产企业的实际经营与管理还存在一定问题，从而影响房地产企业战略目标的实现。所以要重视房地产财务管理，结合实际情况分析现存问题并且制定针对性有效措施提升财务管理水平，以促进房地产企业的发展。

一、加强房地产财务管理关键环节控制的意义

1.有利于为资金的正常运转提供保障

房地产企企业在正常运行过程中需要大量的资金支持，尤其是在房地产项目开发的过程中需要大量流动资金的支持。另外，对于房地产项目来说资金的投入和回流是交叉进行的。所以相关管理人员须要对每一笔资金的动向进行明确掌握，保证回流资金能够支持项目的正常运转。而加强房地产财务管理关键环节控制能够明确企业在经营生产过程中各个环节的资金动向，从而保证资金的正常周转。

2.实现财务动态化管理

房地产行业想要实现长远发展就必须结合实际情况制定远期战略计划。而想要落实这一战略计划必须加强财务管理，最好是实现财务动态化管理，采取有效措施加强行业内部财务监控。加强财务管理关键环节控制也需要对财务情况加强监控。具体来说在财务管理过程中会实现财务核算管理平台的构建，通过这一平台就能够实现房地产企业运行设计资金的监控，最终实现财务动态管理，促进房地产企业长远战略目标的实现。

3.有利于控制项目成本

房地产企业在经营发展的过程中都很重视项目的开发以及项目的建设，但是在项目资金管理过程中没有重视项目成本的控制。这样就导致房地产项目在经营过程中存在资金问题。但是加强房地产财务管理工作能够有效加强项目成本控制，提升房地产项目预算控制能力，从而加强项目成本控制，实现盈利，促进房地产企业长期发展。

二、当前房地产财务管理中存在的问题

1.房地产财务管理意识缺乏

目前房地产财务管理的首要问题是，房地产管理人员缺乏财务管理意识，这就导致具体的工作无法顺利落实。分析其原因主要是，在目前的房地产管理人员中，大部分属于技术人员或者是开放人员，这就导致他们更加关注房地产项目开发问题或者是技术问题。另外，大家对房地产财务管理工作的认知不够全面和深入。很多人认为房地产财务工作只是简单对房地产项目涉及的费用进行仔细记录，同时开展相应的报表处理。其实除了这些基础的财务工作之外，还有成本核算，财务风险防范等关键控制。由于房地产相关管理人员的财务管理意识薄弱，所以实际的财务管理工作并未与房地产项目和房地产工程招投标、实际施工与质量验收等工作融合。从而无法发挥财务管理的真正作用，不利于房地产行业的健康可持续发展。

2.房地产财务管理体系不完善

对于房地产财务管理工作来说，相关管理制度和管理体系的构建非常重要。但是目前的财务管理体系以及相关管理制度构建缺乏完善性。这些问题具体表现为以下几点。首先虽然目前我国房地产行业处于飞速发展之中，但是大部分房地产企业的规模还比较小，所以在实际的经营管理中存在体系不完善的问题，同时企业整体管理模式也缺乏科学性。其次，经济社会处于不断变化发展过程中，所以说房地产企业面临的市场环境也会不断变化。但是在这样的背景下，很多房地产企业还是采用传统的财务管理模式，没有结合市场环境和实际的工作情况对财务管理制度和管理体系进行完善和创新。这样就导致财务管理工作无法适应实际的市场环境，影响房地产的正常运营与长远发展。最后，目前的财务管理制度和管理体系比较落后，财务管理中的会计核算工作比较传统。这就导致财务管理工作与房地产企业其他管理工作分离，不利于内部管理工作的统一，最终影响房地产整体管理水平。

3.缺乏先进的财务风险控制机制

房地产在经营和发展的过程中涉及大量的资金往来，所以说资金导致的财务风险很大。而财务风险会影响房地产的整体发展，但目前房地产缺乏先进的财务风险控制机制。而且，随着经济社会的不断进步与发展，房地产面临的市场经济环境发生了很大的变化，房地产企业面临的市场竞争越来越激烈。房地产面临的财务风险问题越来越严重，财务风险的种类也在不断增多。加之，房地产企业在发展的过程中需要开展融资活动，如果没有科学合理的财务风险控制机制进行把控，就容易出现多种资金问题，影响企业的发展。

4.缺乏健全的奖惩机制

在房地产财务管理工作中要积极利用科学的奖惩机制提升相关工作人员的工作积极性与主动性。但是现阶段部分房地产企业并没有在财务管理工作中引入和执行相关激励制度。具体表现为房地产企业财务主管并没有在实际工作中定期对主管部门工作人员绩效进行评判。这样就在很大程度上影响了财务管理关键环节的有效控制。

三、房地产财务管理关键环节的有效控制及策略

1.提升财务管理整体水平

想要加强财务管理关键环节的有效控制，必须采取有效措施进一步提升财务管理整体水平。积极促进房地产企业财务管理朝着科学化、合理化的方向发展，从而提升房地产企业财务风险控制能力。具体来说可以从以下几个方面着手。首先，房地产相关管理人员要重视财务管理工作，树立财务风险意识。企业管理人员要在房地产长期发展战略的制定和实施中突出财务管理工作的重要性。虽然对于房地产企业来说，技术管理，项目质量安全管理等工作都至关重要，但财务管理工作也非常重要。只有真正认识到财务管理工作的重要性与必要性才能够保证相关工作的顺利落实和开展。其次，采取有效措施对财务管理体系进行完善，在体系完善的过程中要对市场发展的方向进行分析。更重要的是对企业的实际运营状态进行全面的了解分析。在此基础上编制出科学合理的资金管理方法，并且对企业财务预算管理体系进行健全。再次，重点核查房地产企业的账目，由于房地产业涉及众多财务工作，整个项目开展需要大量资金。所以房地产企业的账目类型复杂，内容众多，需要相关管理人员加强对财务报表以及相关账目的审核。一是对房地产项目相关资金情况进行及时登记，在登记时保证相关资料的准确性与真实性。二是重点对项目采购情况进行关注，因为房地产项目涉及大量的原材料采购。在采购过程中不仅要重视成本控制，更要重视质量问题。并且在原材料采购的过程中对相关单据进行保存和审核，从而为财务管理提供有效依据。最后，房地产企业要重视相关财务管理人员工作人员综合素质的提升，积极组织大家参与各种培训，不断提升其财务管理水平。另外，还可以邀请专业人员为房地产财务工作人员进行指导，在提升其综合素质的同时培养工作人员的财务意识。

2.完善财务管理制度

房地产财务管理关键环节的有效控制离不开相关财务管理制度的指导，所以对财务管理制度进行完善至关重要。首先在完善房地产财务管理制度时要从国家相关法律法规具体要求出发。这样是为了保证房地产企业的财务管理工作有法可依，避免出现法律方面的错漏增加企业财务风险。另外房地产企业要严格遵循相关管理制度开展规范化的工作，对具体的会计科目进行合理设置，尽量做到透明化与公开化，以此提升房地产财务核算工作水平。其次，在房地产财务管理制度完善的过程中要充分考虑企业的其他管理制度，比如房地产企业人事管理制度、行政管理制度等。做到与各种管理制度相互配合，做到企业管理资源的优化配置，提升房地产企业整体管理水平。最后，房地产企业还要根据运营实际情况采取有效措施，为财务管理工作的顺利落实提供基础保障。

3.加强房地产财务管理工作的监督管理

目前影响房地产财务管理关键环节有效控制的因素之一就是，部分房地产企业的财务管理工作缺乏有效监督管理。因此，在完善房地产财务管理制度和管理体系的同时，还要建立专门的监督管理部门，并且监督管理人员进行专业培训，提升其专业水平。具体来说，财务监督管理部门的工作包括审核监督房地产项目所涉及的财务报表与相关账目，从而降低房地产财务风险，加强关键环节的控制力度。除此之外，房地产财务监督部门还要对相关财务管理工作人员进行督促，帮助其构建财务意识，不断提升相关工作人员的责任感。从而让每一个工作人员都意识到财务管理的重要性，并且在实际的工作过程认真落实相关财务制度，通过关键环节的控制提升房地产财务管理工作水平。

4.加强房地产资金管理

在房地产整体经营和发展的过程中资金非常重要，所以财务管理工作的重中之重就是要加强资金管理。首先，房地产财务管理工作人员要采取有效措施加强资金管理的规范性，根据房地产项目运营的实际情况提升资金利用率。另外，要注意房地产项目开展过程中涉及的原材料费用以及人工费用等资金波动。这些资金波动都会影响房地产整体财务管理水平和房地产项目利润。其次，房地产资金管理工作中要关注企业财务支出不合理问题，及时采取有效措施进行解决，从而严格把控房地产企业成本，保证房地产企业经济目标的实现。最后，房地产企业要根据实际情况科学利用全面预算手段，对房地产项目的资金运作过程进行实时追踪与监控。从而对资金的预算情况与实际执行情况进行深入分析。其中很重要的一点，房地产财务工作人员在对资金进行管理的过程中，要详细记录每一笔资金的开销情况，从而为资金使用的透明度提供基础保障，维护房地产利益。

在房地产企业资金管理工作中除了以上措施之外还可以通过优化资本结构实现资金的有效管理。具体来说房地产企业要对房地产各个项目的收益与风险进行评估，之后再积极发挥各个筹资渠道的作用，选择最优资本结构，维持各个房地产项目资金比例平衡。

5.建立健全的财务风险预警体系

在房地产财务管理关键环节控制中很重要的一点就是要根据房地产项目实际情况建立健全的财务风险预警体系。这主要是因为房地产企业的财务安全在很大程度上与企业是否建立风险预警体系密切相关。科学的财务风险预警体系能够在房地产企业遭遇风险之前就起到预测作用，财务管理人员可以提前做好准备。在遭遇财务风险的时候，风险预警体系能够辅助财务管理工作人员处理财务管理中遇到的问题发挥其辅助作用。在财务风险发生之后还能够通过相关财务信息的收集整理以及分析，对财务风险预警体系进行完善。

房地产企业财务风险预警体系作用的发挥需要收集完整的财务信息，并且对房地产项目相关信息数据进行实时监测。具体来说需要重点关注三方面信息内容。首先是政策方面的信息，简单来说就是与房地产企业相关的所有政策信息，如中央或者是地方出台的房地产相关政策，尤其是要关注与房地产相关税收以及法律等政策信息。其次要关注房地产行业相关信息，主要就是房地产整个行业的发展情况以及同行业其他企业的经营情况等。最后就是关注区域信息，主要是指：房地产项目当地的自然环境，社会人文环境还有城市与乡村经济发展情况等。将以上信息综合起来进行分析和预测，就能够对房地产项目以及企业的发展制定科学的预警方案。同时制定科学的房地产财务危机处理方案，从而加强财务管理关键环节控制，实现房地产企业的健康可持续发展。

6.提升房地产企业财务人员综合素质

房地产财务管理工作的落实者还是相关工作人员，所以说必须加强财务工作相关人员的技能培训。一是要从顶层设计入手，通过对房地产企业人力资源管理制度以及人才机制方面出发，调整人才管理制度。二是要从人才实际招聘工作以及日常管理以及薪酬待遇等方面入手，提升财务管理工作人员的综合素质。

首先，房地产企业在招聘财务管理工作人员时就要对人才开展全面考察，不仅要重视应聘者的学历、工作经验等关键要素，还要重视考察工作人员的人品与职业道德。其次，财务人员招聘完成之后要对工作人员开展统一的考核与培训，组织相关工作人员学习专业相关知识，不断提升其财务管理方面的专业技能。同时还要组织大家学习房地产行业相关知识，让财务管理人员明确行业特性，更好地开展房地产企业的财务管理工作。再次，要重视财务管理工作人员职业道德培养，因为房地产项目运行过程中涉及的资金量巨大，如果财务管理人员缺乏职业道德，经不起金钱的诱惑就可能会出现挪用房地产项目资金等问题，严重影响房地产企业的正常运行。另外，如果房地产企业管理人员缺乏职业道德，在日常工作中偷懒也会增加财务风险的发生率。所以说必须加强财务管理工作人员的职业道德培训。最后，在房地产财务人员管理中还要积极应用薪酬机制激励工作人员，不断提升其工作的积极性与主动性，从而提升房地产企业财务工作效率，加强关键环节的控制。

四、结语

综上所述，我国房地产行业在经济社会飞速发展的背景下迅速发展。由于房地产行业在实际发展的过程中会涉及大量的资金，所以面临的资金风险也比较大。而财务风险对于房地产行业来说十分严重，甚至会威胁整个行业的健康发展。所以房地产财务管理非常重要且必要，本文对房地产财务管理关键环节的控制进行了分析说明，希望以上措施能够有效提升财务管理关节环节控制力，降低房地产财务风，实现房地产企业长远战略目标。