房地产企业税务风险及管理防范研究

杨晨昕　曲琳琳

【摘  要】论文以企业风险管理理论为基础，对房地产企业税务风险管理中所蕴含的问题予以总结，并且提出针对性的解决对策，目的是为相关企业提供参考，实现对税务风险的有效控制。

【Abstract】Based on the theory of enterprise risks management， this paper summarizes the problems contained in the tax risks management of real estate enterprises， and puts forward targeted solving countermeasures， aiming at providing a reference for relevant enterprises and realizing effective control of tax risks.

【關键词】税务风险;房地产企业;风险管理

【Keywords】tax risks; real estate enterprises; risks management

【中图分类号】F812.42;F299.23                             【文献标志码】A                                 【文章编号】1673-1069（2020）12-0060-02

1 税务风险管理的含义

税务风险管理是企业运营过程中一种持续的动态管理过程。一般来讲，税务风险主要发生于企业的纳税过程中，如果出现纳税意识薄弱、未依法纳税等现象以后会出现风险问题，但是没能及时将切实可行的方法落实在风险管理中，进而形成税务风险。

2 房地产企业税务风险的特征与构成

作为传统行业之一，房地产企业在市场经济发展中发挥着重要作用，在房地产行业发展势态逐步放缓的当下，为使其更适应新时代的社会需求，国家针对性的监管政策陆续出台，有效规范了房地产行业的市场格局，而其财税风险也同时成为关注的焦点。

2.1 特征

企业所面临风险，其特征会受到风险属性的影响。目前，房地产企业面临的税务风险，其特征主要表现为：①税务风险表现在企业建设的每个环节中，贯穿于融投资、土地获取、开发建设、建筑设计、清算结算、地产销售等。②对于房地产行业而言，税务风险的存在具有客观性，并且难以被消除或者避免。对此，企业只能基于恰当的治理措施对于风险予以降低，但依然无法消除。③房地产企业在发展中，所面临的税务风险具有隐形性的特点。税务风险很“狡猾”，有时会隐匿于房地产企业的各种涉税行为中，除了定期以被动的形式接受外力的税务检查之外，很难被企业管理者发觉，只有在税务部门进行审核与核查时，才会发现某些不合理之处。

2.2 构成

①土地取得环节的税务风险。房地产企业取得土地对应的投资在总成本中占比较高，更是开发成本中的关键。若是企业没有在二级市场上购买获得土地，同时，对方没有为其提供全额、有效、真实的增值税发票，那么必然会影响企业土地增值税清算成本、“营改增”之后增值税抵扣等。因此，税务检查应该将取得发票、支付购买土地款项的合理性作为重点。②项目建设环节的税务风险。在建设开发阶段，房地产企业所涉及的税种多达十几个，主要的税种包括土地增值税、增值税、所得税等，而这部分内容也是税务机关检查、关注的关键。除了一般的建设环节涉税业务，一些企业的特殊业务中，例如，“以物换物”“以房抵债”，或者采用房屋的方式奖励优秀员工等，都应该将其视为销售，否则会导致企业面临偷税、漏税的风险。③交付、清算阶段的税务风险。在交付以后与财税相关的事项较多，包括清算所得税实际毛利、开发项目发票、申报增值税等。以上税负均会对企业最终的利润产生直接影响。因此，一旦处理不合理，便会影响最终获得的利润。

3 房地产企业税务风险控制中出现的主要问题

3.1 组织机构复杂导致税务风险

相比于营业税，增值税的特征主要表现为利用税票控税、征管严苛、链条抵扣等方面，必须严格践行销项同进项互抵的基本原则，实现计征增值税的基本目的。现在的房地产企业在市场中得标的重要因素中非常看重企业资质，而如今的房地产企业管理层级复杂，设置了很多分公司、子公司等，总公司在中标以后常常会让分公司对项目施工予以负责，采用此种分散管理的方式难以实现合同管理、核算方式、发票主体的统一，所以增加增值税抵扣的难度。

3.2 无法充分获取进项发票带来税务风险

房地产企业在发展中，存在生产时限长、资金投入力度大、流动性大、产业链长等多方面的问题，所以增加了获取增值税专用发票的难度。目前，拆迁补偿费、征地拆迁费等有专用发票。同时，临时租用房屋、个人签的多种合同也只能获得普通发票，所以并不能实现抵扣。基于此，企业进项抵扣税额水平较低，同时，增值税额增多，故而会增加税务风险。

3.3 扣税凭证管理不合理形成税务风险

对于大型房地产企业而言，其所经营的项目常常涉及多个不同的地区，所以在对不同地区项目予以结算时会采用统一名称获得发票。对于这种现象的存在，会导致增值税发票复杂、量多，进而会增加归纳发票、审查发票、传递发票的难度和工作量。

3.4 纳税资金不足生成税务风险

通常情况下，企业会在发票起始日形成缴纳增值税的义务。但实际上，我国建筑市场并没有形成严格、同一的规范，加之因为业主方发挥着主导作用，再受到其他多方因素的影响以后，往往会导致业主方不愿意根据合同上约定的内容支付工程款。正是这种现象的存在，导致企业常常面临资金拖欠等问题。

4 房地产企业税务风险防范的措施

4.1 强化风险防范意识

首先，在日常的管理工作中，要想从根本上提升防范税务风险的效果，企业应该设置合理的防控体系、监督机制，并且将其落实在工作中。其次，还应该引导高层管理人员、財务管理人员树立税务风险防范意识，然后将此种思想融入管理中。其中，高层管理人员应该转变自身对于税务风险的传统认知，全面了解防范风险的方法，并且遵守政府部门实施的制度法律，然后在企业内部也制定与之相适应的制度。最后，还应该在企业内部构建税务管理文化，营造良好的环境氛围，确保每一位员工都能够深化对税务风险的了解和认识，积极推进宣传、科普工作，为后续积极开展税务风险管理和防控工作提供前提条件。

4.2 完善内部风险管理制度

基于健全的风险管控制度，可以一定程度上提高企业应对税务风险的能力。对此，可以在内部建立管理部门，对涉税事项予以严格管理，全面强化风险预防效果，降低风险出现的可能性。企业应该认识到房地产项目具有工期长、资产占用额度大的特点，同时，了解税务管理、税务工作以及方法具有复杂性的特点，然后结合实际情况配备专业的人员与部门，确保人员的能力、技术、意识以及责任心可以满足税务风险管理的要求。基于此，可以实现对税务风险管理的全面指导。房地产企业也可以将项目作为立足点，结合相似案例的深入研究，明确相关的影响因素及其对运营所形成的威胁等，进而可以对风险管控制度予以全面完善，实现对税务风险管理方式的创新和改进。

4.3 建立税务风险预警体系

在建立税务管理部门以后，应该明确事前控制的重要性，从而减少风险出现的概率，积极完善内部风险预警体系。最为重要的是，事前预防并不仅仅是对风险出现之前的简单处理。对于成熟的预警体系而言，可以第一时间发现企业当前经营状态中常见的税务风险，然后尽可能降低企业的损失。所以管理部门应该不断提升能力水平，积极学习风险管理、税务法律等方面的知识，对设立适合企业自身的预警体系有所建树。

4.4 加大资金管理力度

虽然我国对税制政策体制进行了调整和创新，但是房地产企业依然面临着资金短缺的问题。因此，企业应该加大对资金的管理力度，严格根据合同的约定内容开展工作，并且按期进行工程款的催收，便于及时发放施工人员的工资。另外，提高内部资金管理的严谨性，强化预算工作的合理性、严格性，适当分散企业的资金，实现对税务风险出现概率的有效降低。

5 结语

总而言之，税务风险管理是企业发展进程中的重点任务，房地产企业不仅是市场经济中的主体，同时，还影响着国民经济的发展。基于财税制度的改革，企业需要加大税务风险管理的力度，重点放在企业的内部控制发展上，需要明确内控与税务风险防范之间的关系，不断完善审批体系、内控体系、监督体系三者间的联系，从而更好地帮助企业规避税务风险，提高税务筹划能力，为房地产企业健康、持续发展奠定基础。

【参考文献】

【1】王红霞.浅析房地产企业涉税风险及管控措施[J].商讯，2020（24）：124-125.

【2】陈华.房地产企业税务风险构成及应对[J].审计与理财，2020（08）：31-32.

【3】唐洪英.解读房地产公司税务风险的成因及应对策略[J].中国乡镇企业会计，2020（08）：41-42.

【4】方红.研究税务风险管理——以房地产有限公司为例[J].中国市场，2020（22）：156-157.

【作者简介】杨晨昕（1993-），女，甘肃敦煌人，研究生在读，从事财务会计研究。