我国房地产法律制度及其经济法律关系

刘艳（长沙拓城置业有限公司）

房地产法律制度的科学规定和完善是纠正和处理当前我国经济法律关系的重要依据，随着我国房地产行业的不断发展壮大，人们遇到的房地产相关问题也越来越多，相关部门在处理房地产经济法律关系时也遇到了层出不穷的难题。一些难题涉及的经济法律关系范围已经超过了从前的房地产法律制度内容，导致一些问题无法得到妥善科学的解决，甚至寻找不到完全适用的法律依据。因此，不断完善我国的房地产法律制度及其经济法律关系，并将法律内容科普给社会大众，有助于我国房地产发展和法律制度的不断完善，也有助于依法治国和社会主义法治社会的建设。

■ 房地产法律制度的基本内涵

当前我国的房地产发展进入了中高速发展期，在新常态的经济形势来临之下，修改和完善我国的房地产法律制度有助于进一步推动房地产的持续发展，为我国的经济建设和经济结构转型提供更大的经济动力和活力。房地产主要是指从事房地产承包、开发、销售管理等工作的行业和部门，它与一般的经济产业不同的是即使不是作为我国的经济基础性、支撑性行业，也对经济发展有着不可忽视的影响和巨大的推动力量。因此，完善我国的房地产法律制度能够为房地产行业的发展保驾护航，同时也能为我国的社会经济发展作出重要的贡献和建设。

房地产行业在进行土地获取开发和具体建筑项目的经营管理中，会与相应的施工单位、政府部门和业主有着不同类别的经济关系，房地产法律就是用来协调房地产行业所涉及的各个方面的关系的法律总称，是在实际中起着规范房地产关系的法律体系。和其他的法律内容一样，我国的房地产法律体系和制度也是社会主义法治建设的重要组成部分，在实践中关系到社会生活的方方面面和每一个人民群众，近年来，房地产行业的发展促使了人们对房地产法律的进一步关注。

制定与完善房地产法律有以下几条基本原则需要严格遵守。首先为了保障我国的社会经济发展和房地产行业的有序、良好建设，最重要的一项原则是促进房地产的商品化。只要体现在开发商在承包一片土地后，对国有土地的使用是有偿、有期限的，保障了土地资源的合理和有条件流转，促进我国房地产企业的流通。第二个原则是在房地产企业使用土地时，要合理运用土地并注重保护耕地。第三个原则是国家扶持发展居民住宅。这一原则主要体现在我国相关部门颁布的《城市房地产管理法》。该文件的依据是国家当前的社会的政治经济发展水平，保证我国居民的基本生活水平，通过给予发展民间住宅建设一定的帮助来改善我国居民的生活和居住条件。这条原则充分体现出我国是人民当家做主的社会主义国家，人民的生活水平和生活质量是国家经济发展和社会建设所要考虑的重要问题。因此，充分说明在建设和完善中国房地产法律制度时，也需要充分考虑到我国的国情和国体，让我国的房地产法律制度及其经济法的关系体现出我国的国体和性质。第四个原则是要充分保护房地产权利人的合法权益。在当前的社会经济结构中，住房在城市住户的财产占了70%以上的比重，从一个侧面说明住房对于人们的生活有着重要的意义，是人们私人财产的核心组成部分，也体现出房地产法律制度在我国民法中应当具有重要地位来保障和完善房地产权利人的合法权益。

根据以上的四个原则来完善我国房地产法律制度的建设，才能够更好地加强政府部门对房地产市场的管理和规范，促进房地产产业的绿色健康发展，保障我国人民的生活水平不断提高。

■ 当前我国的房地产法律制度

随着我国社会经济水平的不断提高，社会主义法治建设的不断完善，当前我国的房地产法律制度也得到了一定的发展和完善。早在20世纪末，一些学者就对我国的房地产发展前景有了科学的判断和清楚的认知，这些学者认为我国的房地产作为新兴产业和人们日常生活中衣食住行所涉及到的基础生存需要相关，将在未来的时间内，从沿海城市到内陆地区得到迅猛的发展。想要使得房地产产业成为我国的支柱和基础型产业，必须制定更完善的、科学的房地产法律制度为其保驾护航。同时还需要相关部门对房地产产业发展给予政策扶持和经济帮助，在宏观调控的基础之上，制定房地产法律制度的发展目标、制定相应的法律措施，从而为房地产的发展作出科学指示。

在我国现有的房地产法律制度下，一些学者为我国大房地产企业发展提出了五大宏观调控的具体目标。目标之一在于控制耕地的占有面积；第二是在城市规范的许可内控制房地产的开发；第三是要合理调控地价与房价的基础；第四是控制房地产相关的贷款总量；第五则是在合理发展和开发房地产产业的情况下保护生态环境。近年来，我国的房地产法律制度大多围绕着这五个宏观调控目标开展进行完善，使得我国的房地产产业有了显著的发展。在房地产产业发展的过程中，严格控制耕地的占有面积和保护生态环境是十分重要的，当前我国的人地矛盾日益凸显，保护耕地对保障我国的生态环境平衡和粮食供应有着重要的意义。在我国第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议对《中华人民共和国土地管理法》进行修订时也明确指出：国家应当依法履行对国有土地的有偿使用制度，并进一步规定了对国有土地征用的补偿原则。同时，为了严格控制房地产在城市中开发范围的许可，我国还颁布了《城市规划法》来督促房地产产业的进一步规范化发展。

相关部门颁布的文件是未来规划房地产法律及其与经济法关系的重要考量因素。可以说，必须在保障人民基本生活水平的同时保证房地产法律制度维护当前行业的发展，支撑起房地产行业对于我国经济发展重要作用。同时，经济法必须体现其实用性和现实性，在出现房地产经济纠纷时法律的各项条款要充分考虑到可能出现的突发状况，以便在处理纠纷时有法可依。除此之外，还需要贯彻习近平总书记的重要指示，牢记“绿水青山就是金山银山”，在房地产法律制度建设同时重视非商业用地，尤其是耕地的保护工作，促进我国的城市用地规划日益趋向合理化、规范化，践行可持续发展的基本国策和科学发展观的发展理念。

■ 如何完善我国的房地产法律制度和经济法律关系

（一）制定独立适用的房地产法律

制定独立适用的单行房地产法律是完善我国房地产法律制度的良好途径之一。这种完善方法是基于在当前我国的法律制度中依据物权法，把物权主要分为所有权、用益物权和担保物权三个大的分类，而在城市房地产的发展中，对物权的设计内容和范围都有交叉，往往形成由住宅所有权和土地使用权结合在一起的复合物权，一定程度上超越了物权法所规定的内容，具有法律模糊的内容存在。在涉及具体问题时很难单独列入其中的某一项内。因此，为了更好地协调房地产的发展，应当对日益发展壮大的房地产，实行单行地产法以更好地解决房地产业中的具体问题。

（二）规范住宅预售

通过法律制度来规范住宅预售，需要在法律中制定更完备的房地产市场准入和退出机制，设定一定的准入门槛，同时建立健全信息化的房地产信息监管机制，有效的实行房地产项目专款专项的使用计划，严格取缔房地产发展过程中的霸王条款，避免对消费者的权益损害和经济切片行为出现。

■ 结束语

综上所述，随着我国社会经济的不断发展和尤其是房地产产业的日新月异，制定更详细的房地产法律制度规定及经济法律关系来解决当前房地产企业发展中的一些问题和经济纠纷是很有必要的。在完善房地产法律制度时，需要充分考虑经济原则、环保原则等不同的因素，确保房地产企业的绿色健康发展。着重注意制定单行的房地产法律制度和规范住宅预售的法律制度，以便从法律层面不断规范房地产产业的发展。