探究住房租赁市场环境下房地产估价的作用

须蓉芬

摘 要 近年来，房地产相关行业的发展势不可挡，党和国家在住房租赁市场上投入了更多的注意力。为了进一步推动住房租赁市场大环境的科学建设，就需要做好相关的房地产估价工作，充分发挥出其指导性作用。本文通过对住房租赁市场背景下的房地产估价相关作用的探究，希望能够给人们带来一定的参考价值。

关键词 住房租赁市场;房地产估价;作用

随着整个住房租赁市场的深入性改革，我国需要对现代化房地产估价的发展情况进行合理分析，通过有效应用估价方式，推动租赁市场的全面发展，不仅可以减少租赁纠纷等事件的发生，还能在一定程度上提高租赁企业运营管理的综合效益，从而不断增强自身的市场竞争力。

1房地产估价的概述

所谓的房地产估价，主要指的是一些專业的估价人员，以特定估价目的为依据，按照一定的估价原则与程序，采取有效的方式，在合理分析影响估价对象因素的基础上，估算与判定其在估计时间内的价值。众所周知，房地产估价的主要内容包括：评估房地产的转让价格、租赁价格、抵押价值以及课税等，由此观之，此项工作重点是对房地产相关的价格进行合理评估[1]。在实际进行房地产估价工作的过程中，需要专业估价人员遵循相关规定，针对不同对象采取适宜的估价方式来进行分析与测算，因为工作本身具备一定的复杂性，所以相应的估价人员要有良好的业务能力与估价经验，才能确保评估工作得以顺利开展。

2住房租赁市场环境下房地产估价的作用

2.1 住房租赁企业的融资发展方面

随着社会经济的不断发展，住房租赁相关企业需要仔细分析市场的动态变化情况，并在充足资金的支持下，更好地明确自身经营管理的方向，有效推动企业的健康可持续发展。而房地产的估价工作对于企业融资而言，有着很重要的作用，可以对已有的各类房地产，或者是住房租赁的收益权质押等，展开规范的抵押价值评估，最大限度地保证在实际融资过程中，相关企业对自身资产有一个充分的认知，从而让既有的房地产得到科学化处理。

与此同时，随着住房租赁和销售等相关法律制度的不断完善，在实际的融资发展中，租赁企业能够借助收益权来实现有效的融资，在拓宽融资范围的基础上，合理解决各类融资问题。开展房地产的估价工作，能够让租赁企业更好地了解相关收益权，并不断优化押金收取以及包租等环节，在进行租赁收益权的抵押中获得更多经济效益，从而确保融资活动的顺利开展[2]。

除此之外，相应估价人员需要在最新化原则的指导下，应用合适的估价措施，科学评估租赁企业的资产证券，避免在融资中出现盲目转让资产的情况，不仅会损失很多流动资金，还不利于经济活动的开展。

2.2 租赁住房新建或改建方面

随着住房租赁行业的发展，房地产的估价工作在住房新建或者改建方面起到了重要作用。在现代化的大背景下，可以将集体用地合理作用于租赁房的建设中，借助科学的估价方式，有效评估租赁房建设的各项价值，确保能够在未来的使用过程中获取更多经济效益。在这样的情况下，一些租赁住房的用地，虽然是政府出让，但也需要展开合理的估价，准确定位相关土地的价值，保证让住房的建设更加具有规范性。除此之外，实际在进行租赁房的新建或改建时，还可以对闲置以及使用效益低的住房开展估价工作，尽可能将其改建成工业生产、办公等，最大化利用住房的剩余价值。

2.3 租赁住房的运营管理

众所周知，租赁住房相关市场在动态化的发展中，优化住房的运营管理就显得特别重要。对住房管理和房地产估价两者之间的关系进行合理研究，让估价的优势能够得到充分发挥，从而更加客观、有效的评估住房管理情况，及时发现在此过程中出现的各种新问题，并有针对性的采取有效措施来应对。与此同时，专业化的估价机构要尽可能将自身功能作用展现出来，借助成本法或者是比较法等方式，对住房的租赁与续租等环节涉及的资金进行合理评估，充分掌握各方面的风险因素，不断改进租赁的方法，减少租赁中出现的纠纷问题，在公正交易的前提下，形成优良的租赁关系。

2.4 保障性住房的租赁

众所周知，就现目前而言，我国的保障性住房在租赁市场中有着很多种类，其中，公共住房就是比较常见的一种。对于这种住房的租赁来说，在确定租金的过程中，主要是以某一套房作为标准，为了能够让保障性住房的租赁更加公正和客观，就需要增强对其进行科学化管理的力度。针对不同区域内的保障性住房，在充分了解实际租赁情况的基础上，制定出了合理的法律规定，让相关的租赁发展有了明确方向，并在一定程度上让房地产评估的作用得到了充分体现[3]。

除此之外，科学开展房地产的估价工作，能够让相应的管理部门，对保障性住房的租赁状况有一个更加全面的认知，便于客观分析所出现的各种问题，从而对既有的调租或定租等相关管理制度进行合理优化，在此基础上，推动租赁工作的顺利开展。当然，还需要尽可能增强对保障性住房那些薄弱之处的管控，并实现对租赁成本的动态化管理，进而真正提升此种住房的综合性效益，在保证市场有序发展的前提下，能够更好地面对各类挑战。然而，在对公共住房进行租赁的过程中，相应的估价工作还有一些问题存在，这种情况下，就需要通过客观的分析来有效解决。我国可以从实际的问题着手，不断完善和优化法律制度，并有针对性的出台相关政策，尽可能减少在评估公共住房租赁价值过程中的风险问题，让房地产的估价工作能够将在此环节中所具备的作用充分发挥出来，最大限度地提高住房租赁效果。

3结束语

综上所述，在新时代的大背景下，我国需要对住房租赁行业的具体发展情况进行合理分析，特别是所要面临的一些挑战，在此基础上，做好房地产的估价相关工作，尽可能保证房屋租赁的交易能够保持公平、公正性，确保住房的租金与实际的条件相契合，从而推动住房租赁工作的顺利进行。因此，保证住房租赁市场经济活动开展的有序性，能够让租赁者获得更高的效益，在加快房地产企业进步的同时，促进了社会的健康可持续性发展。

参考文献

[1] 章秋燕.浅谈房地产估价在发展住房租赁市场中的作用[J].经济师，2018（6）：281，283.

[2] 公维伟.论中介服务机构在农村产权交易市场中的作用——以房地产估价机构为例[J].中国房地产业，2019（14）：280.

[3] 乔芝.房地产估价存在的主要问题与对策探析[J].消费导刊，2019（34）：178.