我国个人住房房地产税问题研究

牛新琪（天津财经大学会计学院）

■引言

随着人民生活水平的不断提高，房地产市场迅速崛起。一方面，由于家庭结构逐渐向核心型转化，人民的购房需求不断增加；另一方面，在过去的十余年中房价上涨过快，投资性房产已经成了热门金融工具。然而，房地产市场也暴露出了诸多问题：一线城市买房难，二三线城市供远大于求的地区不平衡；“炒房”的投机者越来越多导致真正有需求的人买不起房等等。住房问题是重要的民生问题之一，我国采取了多项调控政策稳定房地产市场，房地产税改革也成为完善我国税制建设的新目标。

房地产税的历史可以追溯到20世纪80年代，伴随着第二步“利改税”，土地使用税、房产税等税种恢复了征收。在当时计划经济的环境下，对城镇经营性房产征收房产税，对城镇非经营性房产和农村房产不征税，这是出于限制个人经营行为的考虑。改革开放以来，我国市场经济体制逐步完善，鼓励优化资源配置，显然最初的征税目的已经不能满足经济发展的需要。2003年十六届三中全会提出开征物业税的构想，2009年国务院再次提出要深化房地产税制改革，在个人住房持有环节也要征税。2011年上海、重庆分别进行了房产税试点改革，将特定的非经营性房产纳入征税范围。2013年十八届三中全会提出要将房产税改革转化为房地产税体系建设，加快房地产税立法。2018年党的报告中提出要深化税收制度改革，健全地方税体系。2019年两会发布的政府工作报告中再次提出稳步推进房地产税立法，促进房地产市场平稳健康发展。由此可见，房地产税改革既是政府工作的焦点也是未来发展的趋势，而改革的短期目标就是在个人住房持有环节开征房地产税。

■我国现行房产税和沪渝试点方案的比较

我国现行的房地产相关税种按生产经营阶段可分为开发、交易、持有环节三类，主要包括：房地产开发和交易环节征收的耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税和契税等；持有环节征收房产税和城镇土地使用税。其中，依据1986年颁布的《房产税暂行条例》，我国现行房产税只对市、县、建制镇和工矿区的经营性房屋征税，不包括农村房产。其中用于自住的个人住房不征税。房产税征收标准分为“从价计征”和“从租计征”两种情况：自建或者购买后自用的房产，采用“从价计征”，以房产余值（房产原值一次减去10%-30%后的余值）作为计税依据，年税率为1.2%；用于出租的房产采用“从租计征”，以房产租金收入为计税依据，出租为居住用房的，年税率为4%，出租为非居住用房的，年税率为12%。

上海在全境进行试点房产税，征税对象只包括本市居民新购置的、家庭第二套及以上的住房和非本市居民的新购房。计税依据为参照市场价值确定的房地产评估值，按交易价的70%计征。在税率方面实行差别化税率，一般住房为0.6%，单位面积价格低于上年新建商品房均价2倍的住房为0.4%。对本市户籍家庭提供人均60㎡的免税面积，对属于人才引进或在沪工作生活的非本市户籍家庭新购首套房免税。另外，还规定了税收收入用于保障性住房建设工作。

重庆在主城9区进行试点，对独栋商品房、新购高档住房和非本市户籍的无企业、无工作居民的新购第二套及以上的住房进行征税。初期按交易价格为计税依据，成熟后再以评估价值为计税依据。采用三档两类累进税率，独栋商品房和高档住房税率标准参考成交单价与上两年9城区新建商品房成交均价的比值，比值在3倍以下的按0.5%征税，3-4倍按1%征税，4倍以上按1.2%征税。无企业、无工作的非本市户籍居民的新购第二套及以上的住房税率为0.5%。税收优惠方面存量独栋住宅有180㎡的免税面积，新购高档住房有100㎡。

■我国房地产税的现存问题分析

（一）税基窄

三种模式的共同点是税源没有打开：现行的房产税在征税范围上体现地域差别和用途差别，对农村房屋以及个人非经营性房产均不征税；上海试点房产税主要针对“增量房”征税，对于以前年度购置的房产不征税；重庆试点房产税虽然同时包括新增住房和“存量房”，但是主要针对高档豪华住宅，将基数更大的普通住房排除在外。虽然考虑到沪、渝在初期试点可能由于人才外流的顾虑以及技术手段的局限选取了较窄的税基，但是在财政贡献度方面试点房产税确实没有起到应有的税收调节作用，因此拓宽税基是在全国范围内改革房产税需要完成的首要任务。

（二）计税依据不合理

现行房产税以房屋的原值（减去适当扣除）或租金作为计税依据，试点房产税也是简单以交易价格作为计税依据，对于存量房没有考虑到房产的时间价值等因素，无法表现出当前时刻房产的市场价值，也就不能使当地政府获得随着经济增长房屋增值而带来的更多的税收收入。例如，从价计征时的房产余值时在原值基础上做一定比例的扣除，但是由于计提折旧，房屋的账面价值会逐渐减少，若干年后接近于零，所以房产后期的升值因素没有被考虑到计税依据中，也就是说纳税时的计税依据实际上与当时的市场价值有很大出入，因此会使税收收入受到损失。

（三）税率设定不适应当前经济环境

现行房产税制定时我国处于计划经济时期，其税率设定具有限制“出租”的意图，尤其是用于非居住用房时税率达到12%。然而在市场经济体制下，优化资源配置，提高资源利用率变成了当前的需要，因此应鼓励出租，降低房屋空置率。由此可见，房地产税的一些税制要素与当前的经济制度已经不相适应，也就不能满足经济发展的需要。此外，在试点房产税中，上海的税率为0.6%和0.4%，按交易价格的70%计税后税率仅为0.42%和0.28%，再加上宽松的税收优惠政策，实际税率非常低。而重庆的税率虽然分为0.5%、1%、1.2%三档，但是其对房产价值要求的很高，高税率实际的适用范围很小。

■房地产税的国外经验借鉴

（一）美国房地产税

美国的财产税体系已经发展得比较完善，不动产税又是财产税的主要来源，在财政收入中占有较大比重。美国的不动产税针对土地和房屋征税，在其持有期间征税，计税依据是不动产的评估价值。房产的计税依据在各个州、地方政府之间存在差异，但都是以评估价值的一定比例作为应税价值，该比例在20%-100%之间。地方政府在每年的特定日期会对房产价值进行评估，同时联邦政府为了避免地方政府对不动产过度征税以达到筹集财政资金的目的，也限定了不动产税税收收入的增长速度。不动产税采用比例税率“以支定收”，税率也是因地区而异，通常1%-3%之间变动，由地方政府预算支出减去不动产税收入以外的其他收入和转移支付，再除以不动产应税价值决定。此外，政府为更有效地管理不动产，还设置了税率为5%的空置房地产税率和税率为10%的毁损房地产税率。

（二）英国房地产税

英国现行的房产税包括住房房产税和营业房产税，分别针对居民住房和营业性用房征收，其中住房财产税是地方主体税种。住房财产税的征税对象是居民住房，包括自用住房和出租房屋，计税依据是房产的评估价值，通常5年评估一次。住房财产税采用比例税率，与美国的不动产税税率确定方法相似，因此是一个浮动值。依据评估价值将住宅分为由低到高的A-H级，D级为基准级。每个等级都对应一个税率，评估价值越高，征收的税额也越高。政府先计算拟征收的房产税总值，再除以将所有等级按照加权系数换算为D级的房产总数，得出“单位房产”的应纳税额基准，即D级房产的应纳税额，最后分别乘以加权系数得出其他级别房屋的应纳税额。

（三）日本房地产税

日本在房地产的取得、保有和销售环节征税。房地产保有环节的税收主要是固定资产税和都市规划税。固定资产税的历史可以追溯到20世纪50年代，是针对土地和房屋征收的税种。固定资产税的计税依据有完整的评估体系，评估价值一般3年内不变，住宅用地面积不超过200平方米的，计税依据为25%*评估价值，超出部分为50%*评估价值。评估价值低于二十万日元的房产可免税。城市规划税是特别针对城区的房地产征税，其收入也特定用于城市规划等工作。固定资产税采用差别比例税率，标准为1.4%，最高为2.1%、城市规划税税率为0.3%。

■个人住房持有环节开征房产税的政策建议

（一）以低税率、宽税基试行

自分税制改革以来，地方政府的财权与事权的匹配上一直存在问题，这也成为了地方政府过度依赖土地出让金的因素之一。尤其在“营改增”过后，地方政府的主体税种被大大削弱了，因此改革后的房地产税也被视为是增加地方政府收入的重要途径。但是房地产税施行初期必然后受到各方面的压力，容易引起纳税人的抵制情绪，经营性房地产的纳税人还会将税收负担加在租金上转移给消费者。这些负面影响会直接影响到居民生活，增加房地产税的推行阻力，也不利于提高纳税遵从度，建设和谐的税收环节。因此，应在初期采用较低的税率，再逐步完善。同时，为了避免损失税收收入，应扩大税基，将普通住宅与高档住宅同时纳入征税范围，起到稳定税源的作用。

（二）由地方政府确定房地产税的具体税率标准

房地产税属于财产税，但是由于其特殊性，计税依据受区位因素影响非常大。结合我国实际情况，东部、中部、西部地区房地产市场发展状况有较大差别，因此不适宜由中央统一制定税率。另外，“营改增”之后，地方主体税种的空白也可由房地产税填补，这也需要就与地方政府结合当地公共服务的供给量，发挥信息优势，自行确定具体的房地产税税率以及相关的优惠政策。因此，中央应做好税收分权，在进行基础性的房地产税立法工作后，授予地方政府拟定实施细则的权利。同时，地方政府应做好配套措施，对本地区房地产市场供求状况、居民住房现状等进行充分的调查判断，再结合当前的经济发展情况制定出能体现差异性的、适合该地区的税率标准。

（三）建立完备的房地产评估体系

完善房地产税制度最关键的一步就是明确计税依据，即明确房产评估价值。在这一点上国外使用批量评估法，建立模型，利用大数据对特征相似的房屋进行批量评估，这种方法较为虽然使用了比较可观的评估标准，但是没有考虑到了房地产的个别特征。另外一个方法是根据市场信息进行个别评估，但是市场数据的准确性有限，评估结果也较为主观。相比较而言前者更适合于房地产税的探索阶段，实际操作中先要实现房管部门和税务部门等相关单位的信息共享，同时成立专业的评估机构，保证评估机构独立于征税部门。此外，也要注重对评估人员的职业培训，我国现有的专业评估人员较少，房地产税改革后这部分需求会更大。