我国城市更新产业的经济效应探析

熊会敏

摘 要：城市更新过程作为对城市经济发展的自我调节的一部分，是为了促进城市持续发展的过程中伴随着城市自身的新陈代谢。从棚户区危房改造、环境治理到老区综合改建等，我国城市已经根据各自的特点和面临的实际情况，开展了大胆的探索与实践。实践已经证明，城市更新产业具有较强的经济效应。基于此，本文主要研究了我国城市更新产业的经济效应。内容上，首先对城市更新的定义与内涵进行了简述;其次，从城市更新已具备成为重要经济增长点、现阶段我国城市更新的主要经济效应、现阶段城市更新工作中面临的主要问题三个维度梳理归纳了当前我国城市更新产业的现状;最后，根据当前现实问题，针对性地从协调城市更新价值目标体系、健全城市更新法律法规体系和构建城市更新技术标准体系三个方面对优化我国城市更新产业经济效应路径进行了分析。

关键词：城市更新;产业;经济效应

中图分类号：F2     文献标识码：A      doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2020.35.010

0 引言

当下，城市发展由增量运营转向存量运营，“城市更新”成为解决城市扩张受限、城市房屋建筑破旧及设施环境落后等问题，提升城市效率、带动城市经济发展和转型的主要驱动力。在这个过程中，会出现由城市更新产业带来的新要求、新机会、新挑战。从中长期的一个角度上说来看，城市更新中我们究竟应该如何做好保持城市更新经济效益、社会效益、环境效益三者之间的平衡。未来，城市更新将作为城市综合运营的一个主要方式而存在，新产业、新人群、新环境、新金融是其新内涵，未來会形成产业服务、城市运营和金融资本协同作用的模式。

根据《深圳市城市更新办法》以及《上海市城市更新实施办法》中，对于城市更新的范围进行定义，城市更新的定义可以简单地理解为：一是对现有城市建成区的既有老旧房屋及其公共设施改扩建所采取的拆除措施进行重建;二是对现有城市建成区的既有房屋及其公共设施改扩建，三是对现有城市建成区的既有老旧房屋及其公共设施的维修保护。

1 当前我国城市更新产业的经济效应现状

1.1 城市更新产业已具备成为重要经济增长点

城市更新已经逐渐成了城市实体经济发展的新支柱和增长点。目前，针对城市更新已经快速分化呈现出众多比较细分的市场，有一些聚焦前期开发服务与房地产运营管理的大型企业，如与中央和地方人民政府共同确立的PPP战略合作发展模式的北京华夏幸福;也可能还有一些聚焦于棚户区改造房地产开发的大型传统房地产开发商，例如北京万科、远洋、阳光城等传统房企。同时随着多主体协同供应，租购与销售并举等房地产开发行业的结构性调整以及改革新政的实施和引导，也逐渐滋生了诸如一些聚焦棚户区改造低坪效办公空间的大型联合房地产办公企业，如北京优客工场、氪空间;聚焦于长租公寓的新型房地产品牌，如广州万科泊寓、链家自如等。

1.2 现阶段我国城市更新的主要经济效应

现阶段我国城市更新的主要经济效应主要表现在以下四个方面：一是拉动投资效应，城市更新能够有效带动勘探（地质勘探、打桩）、建筑设计、景观设计、建筑业、建材、消防、监理、装潢设计施工、房地产中介服务机构、广告公司、银行（项目货款或按揭货款等）业务开展。二是进一步清理盘活国有农村经济集体企业国有资产，村股份公司以其合法经营拥有的农村集体土地和农村物业所有人等权益的具体形式直接参与依法经营参加城市更新管理活动，这不仅是当前新农村集团股份有限公司利用集体国有资产依法经营参与城市更新管理活动最重要的组成部分，也是其逐步实现推动农村经济集体企业国有资产经营持续健康保值稳定增值的重要政策手段和有效路径。三是产业结构调整带动效应，城市更新是在原有基础上的创新和升级，是从过去的粗放发展转为集约管理，这有助于刺激相关产业进行创新以满足城市更新的需求。四是城市功能提升效应，通过城市更新管理运营有助于打造以新兴产业为内核的现代都市产业综合体，提升区域竞争力，为完善城市功能、推动城市发展注入新动力。

1.3 现阶段城市更新工作中面临的主要问题

首先，缺乏识别改造需求的统一标准，城市更新项目体量大、涉及部门多、牵涉权益方广，但因各部门以及企业之间按照内部协商的改造需求统一标准，企业追求经济效益，缺乏社会效益和环境效益的均衡考量。对一些虽然经济效益偏低，但具有良好社会效益并满足环境效益的项目推动积极性不高，导致城市更新未能有效协调各方利益，不能很好地满足人民群众日益增长的对良好居住条件、便利生活方式、绿色生活环境的需求，实施协调城市更新价值目标体系势在必行。

其次，缺乏相关法律法规制度体系的有力保障和支撑，特别多的是我国城市更新项目发展产业项目建设过程中有关土地的退出与城市更新、土地使用收益分配与规定等的关键问题仍存在于缺乏相关法律法规的支撑，土地的用途与城市规划结构功能转换的问题甚至某程度上受到了现有的土地和城市规划结构方面相关法律法规的约束和限制，同时存在部分国家和地方法规的条文繁琐，多头管理，标准不一致等法律制度问题，这些法律制度的问题极大地影响了近年来我国土地和城市更新技术产业项目的顺利推进和我国城市更新技术产业的持续健康发展。

最后，缺乏一套科学合理确定城市更新建设增量的新理论和技术手段。一方面，与城市更新传统的建设工程项目相比，城市更新传统建设项目在安全、消防、水暖、机电、交通等专业技术方面往往具有明显的专业技术优势和区别;另一方面，城市更新传统建设项目往往还需要一个涉及节能、人文、智慧、景观等诸多方面的专业技术工作管理系统，每个工作系统都相对应有其自身相对应的技术标准规范与相应的技术指南。然而，我国更新产业现存的新理论和技术标准无法很好地满足我国城市更新传统建设项目的实际发展需要。因此我国更新产业亟须进一步构建针对我国城市更新传统建设项目的客观发展实际的新理论和技术标准规范体系，以契合于我国的城市更新传统建设产业当前与未来的实际发展需要。

2 优化我国城市更新产业经济效应路径分析

2.1 协调城市更新价值目标体系

目前，我国许多城市的推进城市更新的发展目标主要侧重于从根本上解决城市土地开发利用成本低效等结构性问题，虽然一些国有前沿的城市已经充分强调了完善城市的功能、完善了城市的活力，但是在现有的政策中没有根据未来中长期的促进城市可持续发展的规划设计来确定城市更新的长远发展方向和目标，未将促进城市更新的发展上升至与促进城市的可持续发展目标相融合的战略性层面。因此要协调对城市更新在建设项目规划维度、片区规划维度、城市整体规划维度的共同价值导向认知，均衡维护城市建筑虚拟实体空间和社会经济虚拟实体空间各方的共同利益，才能有效保障和推动城市更新及其相关产业的长远可持续发展。

2.2 健全城市更新法律法规体系

要加快建立完善城市更新法律法规和政策保障机制，根据深圳城市更新的新实际情况、新的特点，加强顶层设计和优化整体政策布局，提高城市更新政策法规的时效性和政策的系统性，建立高效的城市政策反馈和监督机制，简化政府工作流程、提高效率。再比如深圳自2009年全面正式启动了城市更新试点工作以来，市人民政府先后印发和出台了《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》等一系列城市更新政府規章和城市更新规范性政策文件，取得了显著成效。现阶段，应进一步丰富城市更新法律法规体系规章法律层级，确认城市更新产业中的敏感复杂权属，解决城市更新项目推进滞缓，拆除缺乏强制措施，补偿缺乏定量标准，公众参与和理解程度不够，更新项目难以顺利实施等制约城市更新工作有效推进的问题，通过地方立法进行规范和引领等，进一步激发我国城市更新产业的经济效应。

2.3 构建城市更新技术标准体系

为进一步地优化我国发展城市更新技术产业的宏观经济和社会效应，通用更新技术标准的制定能够有效使得我国的城市更新更加具有较强的可持续操作和经济可实施性，为此，应进一步地扩展与建立旨在完善我国城市更新产业技术标准的应用体系。一是构建我国城市更新技术产业发展过程中，对产业涉及的城市给水、排水、供电、通信、供热、燃气、环境卫生、环境资源保护、防洪、地下空间的开发利用和其他涉及人防、消防、抗震防灾等诸多领域的专业城市更新技术标准通用规范体系。二十三条五是进一步研究构建我国社会主义现代城市更新和旅游产业融合发展建设过程中国家历史遗迹文化名城建设保护的过程技术标准和过程规范管理体系。地方各级政府部门应在2005年1月颁布的《历史文化名城保护规划规范》的主要基本内容基础上，进一步地研究构建与我国历史人物文化名城相关的历史名城景区保护规划技术标准和管理规范服务体系，更好的保护城市历史建筑，使历史文化保护在城市更新过程中进一步得到充实和完善。

3 结论

城市的持续发展和有限的土地资源使城市更新成为必然趋势。城市更新过程中要综合考布局和规模，从生态、游憩和审美出发，从保存自然景观和协调城乡发展的目标出发，对对国家森林风景区、修养休闲胜地、自然保护区、防护绿地等现代化建设风景区技术标准项目进行系统设计和规划。本文针对性地从协调城市更新价值目标体系、健全城市更新法律法规体系和构建城市更新技术标准体系三个方面提出优化建议，这对于改善我国城市更新产业经济效应路径具有一定的理论指导意义。

参考文献

[1]本刊讯.中国城市更新暨粤港澳大湾区城市更新研究与探索──2019中国城市更新研讨会在深圳举行[J].城市发展研究，2019，（12）.

[2]谭日辉，王涛.精细化治理视角下首都功能核心区的城市更新研究[J].城市管理与科技，2019，（06）.

[3]肖静荣.佛山市城市更新与产业转型升级的互动研究[J].广东经济，2020，（03）.

[4]蔡静霞，廖振峰.广州更新十年不易[J].房地产导刊，2018，（12）.

[5]梁国栋.城市更新的利益整合机制研究[J].现代物业（中旬刊），2018，（07）.

[6]王雅韵，宋立焘.城市更新的主体要素分析及启示[J].现代商贸工业，2019，（05）.

[7]任宇迎.广东省J城市更新公司发展战略研究[J].绥化学院学报，2019，（02）.

[8]导刊云课堂：互动精品课，名师助成长！[J].房地产导刊，2019，（Z1）.

[9]房企如何在城市更新大潮中有所作为？[J].房地产导刊，2019，（Z1）.

[10]林美君，杨宵节，万亿，等.着眼于产业提升的城市更新途径探索——以广州番禺为例[J].房地产导刊，2019，（04）.