“黑马”法拍房

辛小丽

对于法拍房来说，价格优势是其受青睐的主要因素之一。但法拍房虽然有价格优势，但同时也存在风险。

目前中国已经是全球最大的房产存量市场，而在潜力无限的市场下，法拍房犹如一匹黑马闯入公众视野。数据显示，在2017年，阿里拍卖网的住宅拍卖房数量为9000套;2018年，2万套;2019年，50万套;2020年6月达到116万套。两年半的时间，全国法拍房的挂牌数量提高了128倍，预计到2020年12月，将突破200万套。随着法拍资产的增加，法拍贷、法拍中介等产品和机构的推广，法拍市场已经越来越正规，关注法拍房的市民也逐渐增多。业内人士表示，法拍房虽然有价格优势，但也存在风险，市民在购买法拍房时建议找专业的服务商协助，以规避风险。

多因素“抬高”法拍房市场

近期，不少市民发现淘宝阿里拍卖“捡漏”可以买到价格巨划算的法拍房，其中不乏主城区黄金地段的优质房产。

对于今年法拍房的升温，山东天孚律师事务所不良资产工作室负责人巩国强表示，首先，今年由于疫情的影响，经济不景气，很多企业经营不善倒闭，很多人出现降薪、失业、断供等情况，导致债务人还款能力出现问题，所以有很大一批不良资产需要进行处置。其次，随着信息共享的发展，宣传多了，越来越多人关注到了法拍房这一领域，开始更加全面地了解法拍房的优势，从而愿意购买法拍房。同时，法拍房受固有政策的影响，不限购、价格低，这对于很多人来说都是很有吸引力的。

在市场端，法拍贷的施行也为法拍房提供了更多的便利。据了解，今年2月份，青岛市中级人民法院、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行保险监督管理委员会青岛监管局、青岛市自然资源和规划局、青岛市地方金融监督管理局、京东拍卖、青岛恩实辅拍有限公司等联合举行青岛“法拍贷”启动仪式，在全市范围司法拍卖中为司法拍卖标的物买受人提供贷款业务。凡是通过人民法院公开拍卖购买“法拍房”的买受人，只要符合条件，均可通过向商业银行申请个人住房贷款筹集资金参与法院不动产（包括住宅和商用房）司法拍卖。商业银行提前为竞买人进行贷款业务预审批，在竟买人成功竟得标的物后发放个人购房贷款。法院支持符合条件的服务商开展“法拍贷”相关服务。“法拍贷”业务将有效解决潜在竞买人融资难题，极大缓解买受人的资金压力，减少因房屋总价过高、潜在竟买人一次性付款筹集资金局限引起的流拍问题，大大提高涉诉房产的司法处置效率。

此外，专业法拍机构的完善也是法拍房升温的因素之一。据财智云创（北京）科技有限公司青岛负责人董爱玲介绍，公司旗下的资鸽智库是专门做不良资产业务的，“法拍之家”是公司专门做法拍的品牌，目前在全国23个省份有合作伙伴，可以为有需要的市民提供法拍知识和专业服务，让法拍房本身的风险更可控。目前在青岛购买法拍房的渠道主要包括两类，一类是在七大网络司法拍卖平台直接购买，一类是在像资鸽智库这样的法拍服务商的协助下购买。七大网络司法拍卖平台包括：阿里拍卖、京东拍卖、人民法院诉讼资产网、上海公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购以及北京产权交易所等。其中，阿里拍卖和京东拍卖是七大平台中法拍房源最多的，能占到整个法拍房源总量的95%以上。而人民法院诉讼资产网是最高人民法院的法拍平台，所有的法拍底层数据都能在上面查到。

价格优势是受青睐主因

据悉，对于法拍房来说，价格优势是其受青睐的主要因素之一，日前，记者登录青岛法拍网看到，全部房源为1328套，有24套房子正在拍卖，起拍价均比市场价要优惠不少，如中海银海一号一处房产面积为93.13平方米，市场价280万元，起拍价仅为161.45万元。

巩国强告诉记者，法拍房的价格之所以能够远低于市场价，原因是多方面的。首先，根据《网络司法拍卖若干问题的规定》，司法拍卖的起拍价不得低于评估价或者市场价的70%，流拍后，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。例如首次起拍价为评估价的70%，流拍后二拍的评估价降价20%，唯一竟拍且成功的情况下，竞拍人就可以以评估价56%的价格拿到房产。其次，法院为加快执行速度，债权人急欲房屋变现用以偿债。申请执行人向法院申请拍卖债务人或者抵押人的房产，目的就在于尽快还清自己的债权，所以较之普通的二手房交易而言，法拍房的处置并不是你来我往的砍价，而是在法律规定的执行程序期限内尽快购买。而且，法拍房上拍到结束就只有30天或者60天，时间短，很多有意向购房的人并不一定能及时获取到拍卖和变卖讯息。还有一个很重要的因素是法拍房固有的瑕疵影响，通常市场上的二手房交易，卖房所欲出售的房屋权属清晰，但是法拍房进入到执行程序，基本上都是无偿债能力的债务人或抵押人被迫将房屋转卖，房产之上可能存在抵押、租赁、清户难、水电气物业费拖欠等问题，所以相比较而言，法拍房更“麻烦”，价格上就会便宜很多。

“捡漏”也要注意风险

“法拍房虽然有价格优势，但同时也存在风险。”董爱玲告诉记者，法拍房主要有以下常见风险，包括：房屋隐形瑕疵、资金问题、税费问题、腾房过户问题和户口问题等，这些风险大多可以通过尽调和选择有专业知识的法拍服务商来进行识别和规避。

据介绍，网上司法拍卖的房产由于无法体现其他隐蔽或暂时不能显现的质量问题，因此建议参拍前进行尽调。其次是资金方面，法拍房的购房款需要在一定期限内全款支付给法院，所以就需要充足的资金保证，如果符合按揭贷款的条件，法拍房可以做按揭贷款，贷款政策和二手房政策相同，如果不能做按揭，也可以通过办理“信贷+垫资”等方式，全款买房后办理抵押经營贷款。法拍房的交易税费、物业水电欠费以及相关费用需要由买受人承担。只要做好充分的尽调，就可以将税费等相关情况了解清楚，适当作为成本考虑即可，当然，相比法拍房的价差而言，税费相对算是比较小的金额。在实际操作中，腾房过户问题是比较麻烦的，若房屋被出租或被占用，根据规定，如果租约在拍卖前签订，则仍然有效。新业主只能等租约到期才能收回房子，期间可以收取租金收益。如果租约在拍卖后签订，新业主可以主张合同无效。还有就是户口问题，户口上主要有两个风险，学籍和户口迁入。很多城市可以强制迁出户口，还有一些城市即使原房屋有户口，也不影响落入新的户口，但是学籍占用问题也需要前期进行全面调查。

某房产中介人员告诉记者，通常法拍房的价格与市场价偏离越大，风险可能就越大，“捡漏”也要注意风险。

法拍房购房程序

法拍房的购房流程主要包括以下四步：挑选房源、全面调查、参与竟拍、缴纳税费办理过户。

第一步，需要在司法拍卖平台网站上，根据自身的需求挑选房源。

第二步;对选出的房源进行全面凋查。

包括详细阅读“竞买公告”“竞买须知”和“标的物介绍”，弄清该房产的重要信息。但很多竞拍房产关键信息在竞买公告公示上的披露是有限的，所以需要对法院非公开信息做尽职调查。此外，还需实地看房，确认房屋构造、装修、房屋使用情况等信息后，才能放心做出购买决策。

第三步，报名缴纳保证金参与竞拍。

购房人需要在拍卖平台网站签署协议并冻结保证金，保证金通常为起拍价的10%一20%。另外也要具备竞拍技巧，否则最终出价过高而无力支付的话，不仅保证金无法退还，而且还要承担二次拍卖与本次拍卖成交价之间的差额。

第四步，缴款审税办理过户。

如果顺利完成竞拍，保证金会直接转为竞拍款，买受人须在法院规定的期限内（7～15天，以法院公告为准）交付全款，逾期未交则属于违约，保证金将被扣除。所以，需要贷款则必须提前有所安排，否则款项被卡住将前功尽弃。缴款并从法院取得相关文书后，需要法院对房产进行解封，再通过房管局或不动产权管理局等相关部门对房产进行解押，即可去缴纳相关税费，并办理过户手续完成整个竞拍司法拍卖房流程。

两年半的时间，全国法拍房的挂牌数量提高了128倍，预计到2020年12月，将突破200万套。根据《网络司法拍卖若干问题的规定》，司法拍卖的起拍价不得低于评估价或者市场价的70%;流拍后，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。价格最低的情况下，竞拍人可以用评估价56%的价格拿到拍卖房产。