地产大鳄抢滩青岛立“产业”招牌

李雯

绿地、融创，到金地、中巍……在大众创业、万众创新的时代背景下，青岛在产业方面的建筑载体不断增多。

10月末，绿地拿下青岛市城阳区260亩四宗地块，其中科研用地将打造国科大双创基地。与此同时，位于南昌路两幅地块已完成控规调整，将作为青岛数字科技大道干亩产业园区的启动区储备用地。此外，金地要投300亿元在西海岸發力产城融合项目，中巍地产计划投建10亿美元打造青岛国际智慧城市产业园区……

从绿地、融创，到金地、中巍，青岛多个产业地产项目即将“上马”，在房地产企业的发展链条上，

“产业”二字的出现频率越发密集。可见在大众创业、万众创新的时代背景下，青岛在产业方面的建筑载体不断增多。

一线开发商携“巨资”青岛报到

作为城市化的主要载体，房地产业在起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于成熟。开发商与城市的关系发生了进一步的演化，城市运营成为地产企业的一大新使命，其深度介入城市布局的理念，改变了城市的生长状态，也为自己的发展拓展了新的机遇。放眼青岛，产业地产已经从几年前的寥寥无几到如今的遍地开花。过去的几年时间，启迪协信青岛科技城、青岛光谷软件园、招商蓝湾网谷、科创慧谷、青岛国家广告产业园、总部基地以及伟东蓝色硅谷等多个产业项目竣工，各个区域纷纷出现了产业项目的身影。尤其是去年底以来，多个一线品牌开发商带着巨资到青岛“报到”。

去年10月，融创中国与青岛市政府签投资协议，将投资45亿元，建成一个集医疗、预防和康养为一体的国际智慧健康城。两个月后，金地集团产城融合项目在青岛首次落地，选址西海岸，投资300亿元打造以“市场+产业+技术+人才+配套”为核心的产城融合生态圈。另外，中巍地产也发布消息，计划投资10亿美元打造青岛国际智慧城市产业园区。一个个“大单”的背后，预示着新一轮大型产城融合项目即将在青岛全面铺开。

区域发展，产业为基。在城阳白云山生态区，一个涵盖“1+4”的产业大城正在蓬勃崛起。上月末，绿地集团摘得城阳260亩土地，国科小镇项目再度扩容。据悉，此番摘得的260亩土地包括两宗科研用地，将规划打造国科大双创基地。“双创基地建成后，将无偿移交城阳区政府或政府指定相关部门。”绿地集团相关负责人介绍，“绿地国科健康科技小镇是一个‘1+4产业体系的综合产业生态城，随着双创基地地块的落定及动工，通过政校合作引进高层次创业人才，以实现技术带动产业、创业带动就业的城市发展新战略。”

青岛双创“跑进”全国前十

为何国内一线开发商纷纷携重金入青打造产城融合项目？

分析发现，打造创新创业生态，青岛有自己的“王牌”。10月28日，在2020青岛创新节开幕式上，国家信息中心发布了《2020中国创新创业城市生态指数研究报告》，该指数是继2018年后第二次发布，青岛也再次跻身“双创领跑型城市”，排名第10位。

据了解，青岛自发起科技引领城建设攻势以来，为创新创业搭建高端载体，打造标杆孵化平台，通过市区联动支持利用存量物理空间，引进启迪控股、华夏基石、创业黑马等有产业资源、有服务体系的高端服务机构和平台型企业，在“平台思维”的引领下，青岛的双创项目正在经历着不断的创新整合，使资源要素通过平台充分互动耦合。

“从青岛的产业地产发展来看，市场还有很大的发展空间。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“从青岛的产业地产发展来看，不乏像影视产业这样全国拔尖的项目，这也是青岛当前的优势所在。对于产业定位来说，这两年包括大健康、教育、科创、文旅等产业确实受到国家的支持，房企有较好的资金实力，愿意投资此类业务，这在青岛市场也有一定程度的体现。”

产业赋能城市任重道远

产融赋能大趋势之下，万科、绿地、龙湖、首创等开发商纷纷提出转型“城市运营商”，这样的动向，给行业提供了新的启发。

除了开发，城市运营商还要干什么呢？与传统的住宅、商业开发不同，严跃进表示，“城市运营概念更强调多种业态运作的思路。对于房企而言，这无疑是提出了更高的要求，也更加考验其对业务的统筹与协同能力、资源整合能力。”据了解，尽管运营商成为很多房企转型的方向，但是每个房企对城市运营的理解各不相同。当万科在物流、长租公寓、教育领域探索，金茂在商业租赁、酒店、服务业领域谋划时，华润置地则在城市更新、城市建设运营方面布局，以及用产业与创新去运营城市、激活城市活力。那么，若将城市赋能之路看做一场长跑比赛，各大房企正展开激烈角逐，到底什么样的企业更容易在这场竞赛中取胜？

相比于快周转、流量型的住宅开发，“经营城市”在外界看来却也折腾得多。采访中，业内人士指出，经营城市难言轻松，最核心的痛点就包括开发周期过长，不仅预算庞大，耗费管理精力，还无法抵抗市场周期风险。对于产业地产的运营来说，后续不能摊大饼，还是需要以小见大，真正形成较好的品牌效应。严跃进分析表示，“要善于利用互联网来做营销，真正打造出网红产业和品牌，这样才有更大的投资价值。资金到位了，企业的经营才不会有太多的困难或压力。”

不难看出，对于一线开发企业来说，转型为城市运营商有其较好的优势。第一是集团本身多元化战略，有助于导入商业、文化等资源，这是其城市运营方面可以运用的资源。第二是拥有较好的政商关系，或为其寻找更优质是城市运营项目以及获取更多的资源配套有支持作用。

严跃进分析称，“随着PPP模式的推进，政府和社会资本的结合力度加大，各类带有盈利机会的土地开发和项目综合开发的机会增加，这会带动很多企业积极转型。”尤其是一些产业导入等类地产业务的开发，借助PPP模式也更容易获得竞争优势。