湖南省城镇居民住房消费历史演变及发展趋势

傅贻忙 邓昭俊 王思佳 赵伟国

摘要：本文基于2001年～2018年的湖南省城镇居民住房消费数据，分析湖南省城镇居民住房消费历史演变及其发展趋势。研究表明：湖南省房价处于上涨趋势，涨势基本与全国同步。湖南省城镇居民住房消费呈现住房消费持续稳步增长、住房消费观念不断更新、住房消费层次不断提高等趋势。

关键词：住房消费;历史演变;发展趋势

中图分类号：F126.1  文献识别码：A文章编号：2096-3157（2020）26-0109-03

一、引言

住房消费是人们的居住行为，是住房的生活资料功能、发展资料功能、社交功能、资产功能和文化艺术功能的实现，住房消费占个人收入比重较大。通过湖南省城镇居民住房消费数据，分析和研究不同区域的住房消费状况，对房地产企业的市场战略规划和消费者的购房行为与预期有着重要影响，既促进了住房消费市场的健康发展，也为国民经济的正常运行和社会的长期稳定提供着支撑。在这样的背景下，湖南省不同区域的住房消费市场发生着什么样的变化，是什么引起湖南省不同区域的不同住房消费？湖南省住房消费结构呈现出哪些新的特征与问题？

二、湖南省城镇居民住房消费历史演变总体分析

20世纪90年代，湖南省商品房价格不断上涨，但商品房价格远低于东部沿海地区。近年来湖南省经济得到快速发展，房地产发展迅速，其产业规模不断扩大，房价也随之上涨。2000年前，湖南省房价都在1000元/平方米以下，每年增长率在4%左右，皆在普通人群可接受范围之内;2008年后，湖南省商品房价格涨幅加快，每年同比增长15%左右;2013年湖南省房地产投资和销售均保持高速增长趋势。湖南省贯彻落实国家政令，商品房行业的调控开始向下一个路口转变，其市场发展趋势不断加快，面临的局面也难以控制。2018年受房地产调控供需双向调整影响，商品房供应迅速增加，销售增速出现回落现象，供需关系发生转变，市场逐步进入下行调整期，同时，房价上涨、土地供应、房地产开发贷款增速等指标相应下行。

三、湖南省城镇居民住房消费历史演变区域分析

1.湘东地区城镇居民住房消费演变分析

湘东地区商品房销售额在2001年～2004年期间发展总体平稳，增速较缓。到2007年，湘东地区商品房销售额总体发展趋势呈增长态势。2007年～2008年期间长沙市商品房销售额呈下滑趋势，由3233885万元下降到2733593万元，增幅下降15个百分点，株洲市与湘潭市商品房销售保持平稳增长，发展仍较为缓慢。2011年～2018年期间株洲市与湘潭市商品房销售额呈上升趋势，长沙市在2013年～2016年期间呈不平稳态势，2014年呈回落趨势。总体来说，2001年～2018年长株潭商品房销售额持续上涨，近5年增速较快，其中长沙市呈高速增长。2001年～2018年湘东地区商品房销售面积进一步扩大。2001年～2006年株洲市与湘潭市商品房销售面积呈平缓上升趋势，长沙市商品房销售面积呈快速上升趋势。2007年～2018年长沙市商品房销售面积波动较大，而株洲市与湘潭市商品房销售面积发展较为平稳。2016年长沙市商品房销售面积达到近18年的最高值25937101平方米，而株洲市与湘潭市商品房销售面积未出现较大的波动。总体来看，2008年～2018年，湘东地区商品房销售面积高速上涨，由2373949平方米增加到36876075平方米。

2008年～2011年湘东地区商品房平均销售价格快速增长。2011年～2016年湘东地区商品房平均销售价格呈平缓趋势，而2012年湘潭市商品房平均销售价格不稳定，且呈下降趋势。2008年～2018年期间湘东地区商品房平均销售价格不均衡，长沙市商品房价格远高于株洲市与湘潭市，且发展趋势较稳定。综上所述，2008年～2018年湘东地区城市商品房平均销售价格呈稳定态势，保持温和上涨。

2.湘北地区城镇居民住房消费演变分析

2001年～2007年湘北地区商品房销售额增速较缓，保持平稳上升趋势。2007年～2012年湘北地区商品房销售额呈上升趋势，且增速较快。从2012年开始，岳阳市的商品房销售额高于常德市。2011年～2014年期间常德市商品房销售额呈平缓趋势。同期，岳阳市商品房销售额发展不平稳，2013年呈回落趋势。总体来说，2001年～2018年湘北地区商品房销售额呈高速上涨趋势，由87507万元增加到6473796万元。2001年～2018年湘北商品房销售面积增速较快。2001年～2007年岳阳市与常德市商品房销售面积低速增长。2007年～2009年期间常德市商品房销售面积发展不稳定，而岳阳市商品房销售面积较为稳定，且呈上升趋势。直至2011年前，常德市商品房屋销售面积大于岳阳市。而2011年～2014年岳阳市商品房销售面积不稳定，降幅明显。2011年～2016年常德市商品房屋销售面积不稳定。统计发现，2011年～2017年岳阳市商品房屋销售面积高于常德市。总体来说，2008～2018年，湘北地区商品房销售面积呈增长趋势，由936137平方米增加到11560316平方米。

2008年～2012年湘北地区商品房平均销售价格呈上升趋势。2012年～2017年常德市商品房平均销售价格高于岳阳市商品房平均销售价格，直至2017年两者之间差距缩小。而在2017年以后，岳阳市商品房平均销售价格呈上升趋势，开始形成新的平均价格差距局面。总体来说，2008年～2018年湘北地区商品房平均销售价格涨幅明显，且地区间商品房平均销售价格不稳定。

3.湘中地区城镇居民住房消费演变分析

2001年～2005年湘中地区商品房屋销售发展较为缓慢，呈低速增长趋势。2006年开始，湘中地区三市商品房屋销售额快速增长。2006年～2011年益阳市商品房屋销售额最高，其次是娄底市、邵阳市。2011年～2013年娄底市商品房屋销售增长快速，跃居第一，但在2014年出现回落，销售额从1141266万元下降到505631万元。2014年～2018年娄底市商品房屋销售额逐渐恢复稳步增长轨迹。2001年～2004年湘中地区商品房屋销售发展缓慢。2004年～2013年湘中地区商品房屋销售面积逐渐呈上升趋势。2005年～2015年益阳市商品房屋销售额高于邵阳市。2015年～2018年邵阳市与益阳市商品房屋销售面积呈上升趋势。2011年～2014年娄底市商品房屋销售面积出现下落，2014年以后商品房屋销售面积呈稳步增长状态。总体分析，益阳市、邵阳市与娄底市的商品房屋销售面积呈稳步上升趋势。

2008年～2013年邵阳市、益阳市商品房屋平均销售价格快速上升。同期，娄底市商品房屋平均销售价格呈上升趋势，但在2009年～2012年平均销售价格波动起伏较大。2013年～2015年三市平均销售价格趋于一致，区域价格差异性较小，且趋势较为平稳，价格波动较小。2012年～2015年婁底市平均销售价格波动较为稳定，但呈下降趋势。2015年三市的平均价格趋势逐步上升。2015年～2018年邵阳市与益阳市商品房屋平均销售价格呈稳步上升趋势，而娄底市上升趋势波动较大。

4.湘南地区城镇居民住房消费演变分析

2001年～2008年湘南地区的房屋销售额水平趋于一致，均处于缓和发展状态。2008年～2018年该地区又分别呈不同形式的递增态势发展。2008年～2014年湘南地区的房屋销售额均呈上升趋势，且增幅显著。2014年～2015年衡阳相比其他两市房屋销售额略有下降。2015年～2018年湘南地区三市商品房屋销售额高速增长，且增幅较大，由2015年的1334967万元、1784230万元、1556113万元增长到2018年的2692052万元、3691214万元、3150165万元，分别增长50.41%、51.66%、50.60%。从整体看，湘南地区房屋面积销售明显呈递增趋势发展。2001年～2008年依据宏观数据显示湘南地区的房屋面积销售状况均处于缓慢上升状态。2008年～2011年三市房屋销售面积基本接近。2011年～2014年三市房屋面积销售状况总体呈上升趋势，永州略高于其他两市。2015年衡阳和永州两市房屋销售面积有所下降，郴州仍持续上升。2015年～2017年三市房屋面积销售状况总体呈上升趋势，且较为迅速，郴州略高于其他两市。2018年衡阳和郴州两市房屋销售面积有所下降，永州仍持续上升。

2008年～2018年湘南地区的房屋平均销售价格均呈上升趋势，其中，在2008年～2016年期间，三市价格变化略有差异，衡阳市的房价涨幅略高于郴州市、永州市，但整体均处于湘南地区房地产市场价格范畴。2016年，三市的平均房价趋于一致。截至2018年，湘南地区三市的平均房价分别为5043.22、4897.57、4417.46元，比2008年增长约2.88倍、2.81倍、3.66倍。

5.湘西地区城镇居民住房消费演变分析

2001年～2008年湘西地区的商品房屋销售额增长幅度较小。2009年～2011年该地区房屋销售额呈上升趋势，且增幅明显。从2012年开始，怀化商品房屋销售额始终高于张家界和湘西土家族苗族自治区，且这两地增长速度相对较缓。2013年～2014年怀化商品房屋销售额呈下降趋势，其他两地仍缓慢上升。2014年～2018年湘西地区商品房屋销售额均呈递增趋势发展，其中怀化增幅显著，增速最快，张家界和湘西土家族苗族自治区商品房屋销售额增长趋势相对缓慢。2001年～2018年张家界、湘西土家族苗族自治区的商品房屋销售面积基本保持不变，总体上呈现平稳趋势，但2004年怀化市商品房屋销售面积却始终高于张家界和湘西土家族苗族自治区。2013年～2014年怀化商品房屋销售面积呈下降趋势。2014～2018年怀化商品房屋销售面积呈递增趋势，且增幅显著，增速最快，但张家界和湘西土家族苗族自治区商品房屋销售额增长趋势相对缓慢。

湘西地区房屋平均销售价格存在一定波动。其中，张家界的房屋平均销售价格略高于怀化、湘西土家族苗族自治区的房屋平均销售价格，尤其在2014年更为凸显，而怀化市房屋价格未产生明显波动，每年都以稳定的态势逐渐上涨。湘西土家族苗族自治区在2008年～2012年呈上涨态势，2012年房屋平均销售价格达2956.72元，在2013年和2014年出现略微下降。从总体来说，湘西地区房屋平均销售价格均呈上涨态势。

四、湖南省城镇居民住房消费发展趋势

1.住房消费持续稳步增长

截至2018年，湖南省商品房销售面积达到9239.15万平方米，同比增长8.3%，增长速度较2017年提升2.8个百分点，相较于全国提升0.7个百分点。其发展总量、速度均位于全国第八，在中部地区排名第三;全年商品房销售额达5353.99亿元，同比增长20.0%，其增长速度比2017年提升1.1个百分点。在市级层面，2018年长沙市商品房销售面积为2392.44万平方米，同比增长5.9%;三四线城市商品房销售面积为6846.71万平方米，同比增长9.1%;商品房销售金额为3400.42亿元，同比增长24.8%，增速与1至11月持平。

依据图1可知，2001年～2018年湖南省房屋销售面积和商品房销售额递增发展趋势较为明显。2018年年末湖南省城镇化率达到56.02%，距全国城镇化水平还存在较大差距，湖南省城市化进程还有长足的发展空间。随着城镇人口的增加，城镇居民对住房消费需求逐年增长，住房消费呈长期的发展趋势，这将会进一步扩大住房需求，拉动内需。

2.住房消费观念不断更新

一是资源节约型、环境友好型住房消费观念的形成。目前大部分消费者已逐渐摈弃不良浪费倾向，逐渐形成与资源状况、经济社会发展状况、个人经济状况相适应的理性的住房消费观，这将成为未来的住房消费趋势。二是树立了正确的住房消费梯度观念。转变居民传统住房消费观念，树立住房从租到买、从旧到新、从小到大的住房梯度消费理念。住房梯度消费将成为未来发展新思路，不仅契合各时期家庭的实际支付能力，而且符合我国的社会发展实情。三是建筑适度和住房寿命性能品质消费观的转变。积极引导居民改变了居住水平的高低是由房屋面积大小决定的误区，树立了正确的购房观念。最显著的表现是住房的功能布局、科技含量、智能住房等符合人的个性化要求。

3.住房消费层次不断提高

一是对智能型住房的需求增加，住房追求高效便捷。传统家庭居住需求的变革源于现代人全新的生活理念和目标追求，时代更迭催生了信息化智能住房。二是对文化型住房的需求增加，注重社区文化消费。随着人们住房消费需求观念的转变，社区精神文化消费趋势日益突显，要求以建筑、装饰物品等为载体，营造绿色、健康、时尚的住房氛围与环境。因而，住房消费的多样性与改善性是提高住房质量的重要方法和主要动力。三是对生态型住房的需求增加，讲求绿色生态效益。目前，生态效益是住房消费中考虑的重点。居住在城市中的人民面临着居住条件差、工作压力大、公共资源紧缺等问题，在舒适、健康、多元的空间和环境生活、工作和学习是他们最大的愿景。

五、结论与建议

研究发现：湖南省房价处于上涨趋势，涨势基本与全国同步。湖南省住房消费处于中上游水平，从价格上来看虽远低于东部沿海各省，但其住房消费水平有显著提升。湖南省住房消费空间结构具有较明显的时空演变特征。随着时空的演变，湖南省各区域经济发展、住房消费空间分布不平衡，区域性发展特征明显。住房消费高的地区主要是交通便捷的湘中地区以及地理优势较大的地区。湘东、湘中、湘北地区处于上升趋势较为明显的地区，主要是以湘东地区城市群为主要消费快速上升区域，且形成一个发展集聚空间分布明显，成块状的有机整体;湘南地区、湘西地区等市级城市则是小幅增长、大规模聚集。湖南省城镇居民住房消费呈现住房消费持续稳步增长、住房消费观念不断更新、住房消费层次不断提高的趋势。

上述发现具有较丰富的政策含义：一是注意稳定房价波动，合理配置市场资源，并建立房地产市场可持续发展机制;二是建立住房租赁信息服务平台，鼓励开发企业和私人民房流入房地产市场，进一步提高住房供给;三是有效结合区域资源和城市居民需求，促进不同地区的供给类型发展，满足各地区居民和旅客的多样化需求。

参考文献：

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[2]傅贻忙，周建军，周颖.人口结构变迁对房地产库存的影响研究——基于SYS-GMM估计方法的区域差异分析[J].经济经纬，2019，36（02）：87～94.

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[5]况伟大，丁言豪.中国城市居民住房支付能力时空分布研究——35个大中城市租金負担能力分析[J].价格理论与实践，2018，（10）：16～19.

[6]傅贻忙，周建军，周颖.金融发展、空间效应与房地产库存——理论解释与实证检验[J].系统工程，2018，36（10）：14～29.

[注]基金项目：湖南省教育厅科学研究项目：人口老龄化进程中湖南省住房消费结构空间特征及影响因素研究（18B568）阶段性成果

作者简介：

1.傅贻忙，湖南工业大学商学院副教授，经济学博士;研究方向：房地产经济研究。

2.邓昭俊，湖南铁道职业技术学院铁道运营与管理学院讲师，硕士;研究方向：区域经济研究。

3.王思佳，湖南铁道职业技术学院铁道运营与管理学院学生。

4.赵伟国，湖南铁道职业技术学院铁道运营与管理学院学生。