四川省城镇化水平与房地产业发展的因果关系研究

李海洁 叶祥凤（成都信息工程大学）

■研究目的

2019年我国城镇化率为60.60%，与上年相比提高了1.02个百分点。目前，我国中部和西部地区的城镇化进程明显落后于东部沿海地区。四川省既是经济强省也是人口大省。为了更经济地享受到城镇的公共品，许多农民选择转变为城市户口，这导致了城镇常住人口数的增加，促进了经济的可持续发展，户口性质转变的同时土地也进行了再分配，新增城镇人口释放出的购房潜力也对房地产行业的发展产生了一定的影响。曾江辉（2010）、李春生（2018）、朱芬华（2018）等学者对全国的城镇化水平和房地产发展关系进行了研究，张晓航（2013）、武以敏（2015）、罗继明（2014）分别以哈尔滨、安徽、重庆为对象，深入研究了城镇化对房地产业的影响。王鑫（2019）利用2007-2016的面板数据实证发现，中国的城镇化进程对房地产业的发展产生了较为显著的积极影响，但是学者薛菲（2014）认为目前房地产业存在投资过度、区域发展不均衡、房地产价格增长较快等问题。为进一步研究四川省城镇化水平的提高对房地产业发展的影响，本文以四川省作为研究对象，就城镇化发展对房地产的因果关系进行计量分析。

■城镇化水平与房地产业发展现状分析

2018年四川省城镇人口4361.4万人，城镇化率达到了52.29%，首次超过了50%，但仍低于全国城镇化率7.29个百分点，与上年相比，这一差距缩小了0.43个百分点，四川省城镇化水平正在稳步提高。根据美国地理学家Northam关于城镇化发展阶段划分思想，四川省2003年城镇化率达到30.10%，开始进入城镇化发展的加速期，目前仍处于这一阶段。

2003-2018年四川省城镇化率呈增长态势，商品房销售面积在波动中上升。四川省商品房销售面积从2003年的2460.94万平方米增加到2018年的12210.7万平方米，增加了396.18%，其中2004年增长速度最快，增长了61.87%，同年的城镇化率增长幅度也是最大的，增长了1.9个百分点。四川省商品房开发投资总额持续上涨，由2003年的450.87亿元增加到了2018年的5697.9亿元，在这16年里，增长了约12.64倍。商品房平均销售价格也从每平方米1420元增加到6216.81元，呈不断上升的趋势。

由图1和图2可见，城镇化率与投资完成额、销售面积和平均价格同增且走势接近。

图1 城镇化率与投资完成额

图2 城镇化率与销售面积、平均价格

■实证分析

（一）变量选择和模型设定

基于VAR模型研究两个相互关联的经济系统之间的动态变化关系，进而详细解释经济变量在受到冲击时是如何变动的。

本研究选择2003-2018年四川省常住人口城镇化率作为衡量城镇化水平的指标，采用四川省商品房销售面积作为衡量房地产业发展的指标，选择平均销售价格作为衡量房地产销售价格的指标，为了消除价格变动对实证分析的影响，将2003-2018年的四川省商品房平均销售价格折算成按2003年价格水平计算的实际四川省商品房实际平均价格（RP），公式如下：

考虑到数据异方差对实证分析有效性的影响，对所有变量取对数以消除可能存在的异方差。并将四川省城镇化率、商品房平均销售价格和商品房销售面积取对数后的序列分别命名为LNUR、LNRP、LNAR。

（二）单位根检验（平稳性）

建立VAR模型分析城镇化率对商品房平均价格和商品房销售面积的影响，应先对数据进行单位根检验。ADF检验结果表示，城镇化率、商品房平均价格、商品房销售面积在5%的显著性水平下，没有通过单位根检验。对数据一阶差分后，在5%的显著性水平下都通过了单位根检验，符合VAR模型建立的条件。详见表1。

表1 ADF单位根检验结果

VAR模型滞后数的判断准则有多种，本研究采用多数准则认同的最优滞后期，详见图3。

图3 VAR模型滞后期检验结果

建立模型，得到如下结果：

LNRP＝ 0.821817＊ LNAR（－ 1）+2.968526＊ LNAR（－2）+0.145678＊LNRP（－1）+0.301695＊LNRP（－2）－69.27594＊ LNUR（－ 1） ＋ 59.38226＊ LNUR（－ 2） ＋11.10584

本研究选择 AR根图检验所建模型的平稳性。由图4可见，所建模型稳定。

图4 VAR模型的AR根检验

（三）Granger因果关系检验

现对模型中的四川省城镇化率（LNUR）、商品房平均销售价格（LNRP）和商品房销售面积(LNAR)之间是否存在显著的Granger因果关系进行检验，结果见表2。

表2 Granger因果关系检验结果

可见，在5%的显著水平上，认为四川省城镇化率是引起商品房销售面积变化的原因，即存在由城镇化率到商品房销售面积的单向Granger因果关系。同时，四川省城镇化率与商品房平均销售价格之间存在双向Granger因果关系，可以认为四川省城镇化率的变化会引起商品房平均销售价格的变化，商品房平均销售价格是城镇化率变化的原因之一。

（四）脉冲响应函数和方差分解

为了进一步分析四川省城镇化率、商品房平均销售价格和商品房销售面积之间的相互影响程度，对变量做脉冲响应函数和方差分解，四川省城镇化率对商品房销售面积的影响从第一期开始上升并在第三期达到最大值后转而下降，最小值出现在第四期，之后出现轻微的增长态势，最后影响作用趋于零。这说明，四川省城镇化率在受到正向的冲击后，前期会对商品房销售面积产生影响。而四川省商品房平均销售价格对城镇化率的影响从第1期开始上升，在第三期达到最大值后下降，而后这种影响呈现出波动的态势，若给商品房平均销售价格一个正向的冲击，对城镇化率会有一个正向的作用，但是长期看来，这种作用逐渐趋于零。同时，四川省城镇化率对商品房平均销售价格的影响先下降后上升，在第4期到第10期间，冲击影响较弱，后逐渐趋于零。

经方差分解得，四川省城镇化率对商品房销售面积的贡献率初期呈现出稳步上升的态势，在第4期达到了8%左右并维持这一水平，而商品房平均销售价格对商品房销售面积的贡献率在第1期到第4期之间呈波动上升的态势，而后保持平稳。这说明，四川省城镇化对商品房销售面积有一定的影响，但作用小于商品房平均销售价格对城镇化率的影响，同时，城镇化率对商品房平均销售价格的贡献率从第1期开始上升，在第2期达到最大值，约为12%左右，第3期略有下降后就维持在9%的水平。长期看来，四川省商品房平均销售价格会受到城镇化率较为持久的正向影响。

■研究结论及建议

从实证分析可见，关于四川省城镇化率、商品房平均销售价格和商品房销售面积之间所建VAR模型显示关系稳定，得出结论如下：

第一，存在由四川省城镇化率到商品房销售面积的单向Granger因果关系，四川省城镇化率的提高对商品房销售面积的增加产生着持久的正向影响，因此，需考虑到城镇化进程的推进所产生的新增住房需求。目前，四川省城市（镇）的土地成本很高，但是农村的宅基地却没有被有效利用，建议落实乡村振兴重大决策部署，推动城市（镇）土地开发利用和农村现代化建设的深度融合，协调城乡关系，提高土地使用率，促使有限土地资源充分发挥效用。

第二，四川省城镇化率与商品房平均销售价格构成了双向Granger因果关系，他们之间的因果关系在起初表现得较为明显，而在后期逐渐减弱。具体来说，四川省商品房平均销售价格对城镇化率产生了一定程度的、较为持久的正向影响，同时，城镇化发展也是影响房地产价格变动的因素之一。建议主管部门应重点关注房地产价格的稳定、房地产过度开发、城乡发展不平衡等问题；不断创新住房开发综合利用的办法，构建适应区域经济发展的多元化房产供给体系，同时优化户籍管理、社会保障制度和城镇化布局和形态。