开发商代收税款行为之法律分析

摘 要：近年来，在房地产销售环节，开发商向购房者要求代为收取税款的现象越来越常见，一些开发商甚至以此作为办理房屋产权证书的前提条件。开发商是否有权代收税款？代收税款行为引发的纠纷如何解决？如何有效保护购房消费者合法权益？诸多问题亟待解决。

关键词：开发商;代收税款;纠纷

一、 引言

商品房购买者依法完税的行为在交易实践中会直接影响开发商售房手续的完善及后期房屋产权证书的领受，出于对自身利益的考虑，一些开发商实施了代收税款行为。

二、 代收税款行为的常见类型

房地产销售实践中，开发商向购房者代收税款的行为主要分为以下几种类型。

（一）预收税款型

该种类型表现方式通常为开发商要求购房者在缴纳首付款时一并将应当由购房者缴纳的税款提前向其支付，但最终仍然由购房者以纳税人身份亲自办理相关手续，开发商只是协助款项的支付。此种类型的代收行为多是基于开发商对购房人纳税经济能力的担心，其实质是以预收款项的方式排除未来交易程序中由购房者一方带来的不安全因素。

（二）代为纳税型

该种类型表现方式通常为开发商要求购房者在缴纳首付款时一并将税款提前向其支付，并最终由开发商向税务机关缴纳。此种代收行为是建立在开发商对购房者的不信任以及对自身的过度保护基础上，往往存在着开发商对纳税征税行为的错误认知。司法实践中，常见因开发商不能缴纳或未做缴纳却拒绝退还代收税款而引发纠纷。

（三）办证前提型

该种类型表现方式除了上述代为纳税型的内容之外，还增加了以购房者是否缴纳了代收税款作为办领房屋产权证书的前提。即购房者如果没有向开发商足额缴纳代收的税款，开发商可以拒绝为其办理房屋产权证书。代收税款行为与办领房屋产权证书挂钩是一些开发商对商品房銷售合同的单方调整。其行为反映了开发商对纳税征税行为及自身合同义务的错误认知。

三、 代收税款行为的法律属性

（一）不是法律授权的扣缴行为

我国实行税收法定制度，《税收征收管理法》第4条明确规定：“法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。 ”即扣缴义务人法定制。具体到契税和印花税，《契税暂行条例》和《印花税暂行条例》的第一条都明确了纳税人范围，但都没有设定扣缴义务人。故开发商代收税款的行为不是法律授权的扣缴行为。

（二）是否属于委托代征取决于税务机关的委托

委托代征是税务机关出于有利于税收控管和方便纳税的要求，委托有关单位和人员代征零星、分散和异地缴纳的税收行为。《税收征收管理法》第29条规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”国家税务总局发布的《委托代征管理办法》对委托代征行为进行了具体规范。开发商的代收税款行为是否属于委托代征，取决于其是否依法得到税务机关的委托。司法实践中，税务机关委托开发公司办理委托代征的情形较少。

（三）大多数属于民事合同行为

实践中，除税务机关委托代征行为外，大多数代收税款行为来自开发商和购房者的合同约定。即双方签订合同，由开发商向购房者收取相关税款并按照约定的方式向税务机关缴纳税款。《合同法》第2条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。” 作为平等主体的开发商与购房者之间，以契约的方式设立了代收税款的行为，该契约是否能够产生有效民事行为的效力还取决于双方具体约定的合同内容。

四、 代收税款行为的合法性分析

结合代收税款行为的不同类型，其合法性呈现出不同结果。

（一）预收税款型系有效法律行为

如前所述，该类型代收行为实质是以预收款项的方式排除未来交易程序中的不安全因素。因后续纳税行为依然由购房者自行完成，故代收行为并不对税款征收产生实质影响。根据双方的约定，开发商提前替购房者保管纳税相关款项，等待购房者以纳税人身份办理纳税手续后，开发商支付出预收款项完成最后纳税义务。以保管款项为目标的约定系双方当事人真实意思表示且不违约法律、行政法规的强制性规定，也不损害公序良俗，符合合同的生效要件，属于有效的约定。

（二）代为纳税型的合法性取决于开发商是否属于委托代征

在开发商未受税务机关委托代征的前提下，其既不是纳税人也不是扣缴义务人，在税收法律层面并非合法的纳税主体，无法实现替购房者完成纳税。司法实践中，很多纠纷的爆发正是因为开发商无法在客观上完成纳税义务但又不愿意退还购房者相关款项，有些甚至出现了挪用、截留代收税款的行为，导致购房者利益受损、商品房交易流程被阻断。故只有开发商依法获得了税务机关的委托，其代收税款、代为办理纳税手续的行为才具备合法性。

（三）办证前提型系无效法律行为

根据《物权法》第17条之规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”即获得不动产权属证书是基于购房人的不动产物权，在本身已满足物权要求的前提下，领获该证书的权利不被任何人限制、剥夺。在办证前提型代收行为中，开发商利用商品房产权证书首次登记申领工作由其统一办理的流程，要求购房者必须向其缴纳全部税款，否则停止办理商品房产权证书。该行为既违反了开发商应当无条件办理房屋产权证书的义务，也侵害了税收管理秩序，属于典型的无效法律行为。

五、 结语

综上所述，分清开发商代收税款行为的类型，探究该行为所体现的法律属性，将有助于识别行为的合法性。面对有效的代收行为，购房消费者可自愿选择接受，而面对无效的代收行为，消费者则应大胆拒绝或有效寻求法律保护途径，维护自身合法权益。

作者简介：戴娜娜，四川财经职业学院。