建设工程优先受偿权行使的问题及对策分析

杨正琴

江苏宗域律师事务所，江苏 南京 211200

近些年来，我国建筑业市场不断繁荣，但是在市场繁荣的背后，却存在着承包人的工程款项被拖欠的现象，这也会严重影响到承包企业的快速发展。一旦工程款项被拖欠，广大建筑工人的劳动报酬也可能会被拖欠，严重侵害基层民众的切身利益，会引发一系列的社会问题。因此，我国合同法第286条明确规定了建设工地优先受偿权，该项权利是法律赋予债权人的优先受偿权利。因此，研究建设工地优先受偿权在现实生活中具有非常重要的意义。

一、建设工程优先受偿权的概述

建设工程优先受偿权主要是指承包人对于建设工程的款项，就该款项或者拍卖的款项享有优先受偿的权利，该项权利优于债权。一般来说，建设工程的优先受偿权具有以下几方面的构成要件。

第一，必须具有合法的建设施工合同。在整个建筑行业内部，分包以及违法转包的现象较为普遍。分包主要是指在对主体工程进行施工的前提之下，可以对一些专业领域进行分包，这些是被法律所允许的。转包主要是指将整个工地以分包的名义进行转包，并非实际的施工人进行施工，这种行为是被法律所禁止的。由于建设工程本身就是一项非常专业的工程，承包人的资质，对于其能够承揽的建筑工程类型具有非常深远的影响，而且建筑工程合同一般都需要通过严格的招投标程序才能够签订，在程序方面要求非常的严格，以分包的名义进行转包实质上就违背了对于机制的认可，也对整个招投标的程序造成了严重的破坏。

第二，合同义务已经履行或者是合同约定的日期已经超过。根据当前最高人民法院就优先受偿的除斥期限的规定，最高人民法院认为可以是工程竣工或者是超过合同约定的日期之日起开始计算。在实际建筑的过程之中，工程竣工之后依旧会经历许多不同的程序，这一过程其实就是承包人以发包人就工程价款进行讨论的重要阶段。但是在实践生活之中，竣工日期常常是争议的焦点所在。为此，最高人民法院发布了司法解释规定如何确定实际的竣工日期方法，例如验收合格的以验收合格作为竣工日期，如果发包人无理由拖欠竣工验收的，那么承包人提交竣工验收报告可以被认为是竣工日期，如果未经验收发报的擅自使用的，转移占有的日期就可以被认为是竣工日期。

第三，发包人未按约支付工程款。发包人没有按照约定支付价款也是当前构成优先受偿的重要条件之一，但是这种债权并不具备牵连性，必须是对特定的合同所确定的价款。

第四，催告发包人在合理期限内支付价款。承包人在行使优先受偿权之前必须有催告发包人支付款项的行为，而且催告函应当是在发包人合理支付价款的期限之内。

第五，不属于不宜折价或者是拍卖的工程。一般来说，不宜折价或者是拍卖工程主要是以社会利益或者是国家利益密切相关，主要包含有军事设施、公共道路、港口、机场、桥梁等等。

二、建设工程优先受偿权行使的问题

（一）优先受偿权主体范围不明确

第一，勘验人和设计人的主体资格不够明确。根据众多学者研究，学者们对于勘验人和设计人是否享有优先权存在的不同的观点。在一些学者看来，建筑师以及设计师可以被认为是在施工过程中的劳务人员，他们只有通过自己的技术和知识为建筑工程项目施工提供参考意见，这些人员并没有直接参与到项目的承揽之中，因此不能享有优先受偿权。在另一些学者看来，建筑师以及设计师可以成为优先受偿的主体，这主要是由于整个建筑施工合同包含有多个不同类型，施工合同、设计合同都属于其中，因此从这个角度分析，建筑师以及设计师也属于施工合同中的主体，他们为整个施工提供了必要的技术支持，付出了自己的劳动和智慧，所以也应当享有优先受偿权。

第二，装修人的主体资格依旧需要进行明确。根据最高人民法院的批复，当前我国已经将装修工程列入到了建筑工程之中，这同样也意味着装修人员也应当属于建筑工程项目主体，同样可以享有优先受偿的权利。虽然最高人民法院做出了这种批复和解释，但是并不能理解为所有的装修人员都可以优先受偿。有些学者机械的将装修等同于施工过程中的装修项目，并不会将一些后续装修项目融入其中，所以并不是所有从事该装修的工作人员都可以从法律角度去享有优先受偿权。与此同时，在现实实践之中，很多装修装饰人员都是与总承包人签订合同，但是总承包人并不享有该项建筑物的所有权，所以装饰装修人员是否可以和建筑人员一起享有优先受偿权依旧需要在法律上进行明确。

（二）优先受偿的标的范围仍需进一步明确

第一，垫资是否优先受偿存在疑问。在建设的过程之中实践中常常会发现承包人垫资施工的情形，但是这种行为并不被法律所认可，因此有被人们认为是一种违法行为，故而不应当纳入到优先受偿的序列之中。但是在一起的眼中，垫资的行为只是违反了政府的规章制度，我国法律法规并没有条文明确禁止这种行为，甚至我国最高人民法院还认可这一行为，因此垫资也应当优先受偿。

第二，因发包人违约所造成的损失是否享有优先受偿权。在项目建设的过程之中，由于承包商的问题和出现与合同约定不相符的损失之时，该项损失是否享有优先受偿权，不同的学者也有不同的看法。虽然当前最高人民法院的批复中明确指出，由于承包商自身问题而导致损失的，承包商不享有优先受偿权。但是这一规定是否合理依旧值得我们深思，应当根据具体情况进行具体分析。例如由于发包人违约而导致项目被迫终止，承包人在此期间依旧需要支付人工费用以及一些其他的必要开支，将这些承包人在施工中被迫所产生的额外费用排除在优先受偿权之外，对于承包人来说损失非常巨大，同时也显示公平。

三、建设工程优先受偿权行使的对策分析

（一）明确优先受偿权主体

第一，勘察人和设计人不属于优先受偿的主体。在实践之中，勘察人和设计人是在项目建设之前付出自己劳动，而且并不需要投入太多的资源，完成任务的成本非常低廉，所以其不能够被当做是建设工程的施工人员，不能够享有优先获得受偿的权利。

第二，符合条件的装修人员可以作为优先受偿的主体。由于最高人民法院就装修人员是否属于优先受偿人员给出了非常明确的规定，但是在这项规定之中对于装修人员的范围又没有做出明确说明。因此，本文认为装修人员所实施的装修工程无论是在建筑之中还是在完成之后，装修人员都付出了自己的劳动，装修人员对此产生的债权和其他人员并无任何本质上的差别，为此同样可以享有优先受偿的权利。

（二）明确客体的范围

第一，明确不宜折价或者是拍卖的建筑工程。本文认为，不宜折价或者是拍卖的工程主要是与国计民生相关，主要是与人民的生活息息相关，例如国防工程、市政工程等等，这些工程都可以列入到不宜折价和拍卖的工程之中。

第二，将已经作为商品房预售的建设工程纳入到客体范畴之中。根据当前法律规定，如果项目已经出售给消费者，承包人的优先受偿权不得对抗消费者债权。本文认为我国的法律应当明确规定承包人享有销售者购买以外建筑项目的优先受偿权，因为一个项目不可能全部都已经售卖，对于没有售卖的依旧可以享有优先受偿权，这样可以最大限度的保护承包人的权益。

（三）细化优先受偿权的标的范围

第一，垫资可以作为工程优先受偿的范围。在当前的中国建筑行业之中，承包人垫资已经成为一种行业惯例，否则承包人难以获得施工合同。本文认为，对于垫资也应当纳入到优先受偿的范围之中，因为垫资也已经成为了项目启动的资金，如果没有项目启动资金，整个项目将无法落实，为此应当考虑其纳入到优先赔偿的范畴之中。

第二，因发包人违约而造成的损失可以优先受偿。在建筑施工的过程之中很可能会出现窝工的现象，而窝工主要是由于发包人没有及时支付相关的资金而导致承包人受损。在这一期间，承包人需要支付人工工资、材料费用、设备租赁等一系列费用，同时还需要做好用电和管理费用。因此，对于发包人违约而导致的损失也应当纳入到优先受偿的范畴之中。

四、结语

综上所述，为了可以更好的推动建设工程优先受偿权的行使，我们需要明确优先受偿权的主体，明确客体的范畴同时还是要细化标的范围，以便可以更好落实优先受偿权。