信息化背景下商业地产企业财务风险防控体系构建

朱旭红

（南昌绿地商业管理有限公司，江西 南昌 330006）

随着我国经济的稳步发展，地产行业也获得更大的发展机遇，但是国家针对土地或金融方面的政策逐步收紧，导致当前地产公司的发展方向不够明确。地产行业是一个资金型密集行业，公司在项目的开发时，要投入大量资金，但是整个资金的回转速度较慢，这就给企业带来很多的财务风险。因此，企业就要优化完善企业内部的各类风险控制体系，加强业务运行风险控制，尤其是地产项目开发式的风险管控，才能够减少风险给企业带来的影响。

一、商业地产企业财务风险管理特征和问题分析

（一）资金回收期较长

由于地产公司内部的资金流转速度很慢，而且整个项目开发过程时间较长，在项目开发阶段，就要征收土地，做好土地开发、房屋的建设，再最后就是物业管理，房屋的竣工验收，以及后期商品房的销售，在这些业务运营中，地产公司需要投入大量资金来运作。有些地产公司未来能够实现资金的回转，在项目的竣工和销售阶段，会提前让部分资金回落，应用预售的方式，来获取项目销售资金。但是整体的地产行业，项目资金的回收期很长，而且在资金回收期间存在很多不可控因素，这也就会导致更多财务风险的发生。

（二）财务杠杆过度使用

目前，市面上大多数地产公司并没有足够的资金来支撑项目运作，在项目开发时，就要向金融机构融资，获取项目开发资金，很多地产公司都会使用贷款方式，这种方式主要是用财务杠杆来实现资金的运作。财务杠杆能够帮助地产公司持有较少的自有资金资本，推动项目开发运作，但是也能够实现项目顺利的开发，而且也不会影响到公司资金链的流动。但是地产公司过度地使用财务杠杆，会使公司内部资产负债率过高，一旦出现了金融危机，就会导致公司出现无钱还债的问题，也会给公司带来巨大的债务压力。

（三）企业的变现能力不足

国内很多的地产公司都是用举债的方式来实现项目开发运作，应用这种方式需要公司有很强的资产变现能力。如果公司在项目建设时，出现了公司偿债与资产不匹配，那么就会导致公司不能够获得资金，也会使得企业内部出现资金短缺的问题。在一些地产公司内，公司主要资产就是存货，根据商业地产公司开发产品进行系统分类，地产公司会将已经完工的商品房，再建开发商品房和出租设备，即将开发的土地、非开发的产品，包含了各类建材库存的产品、各类低价值易耗品。从目前公司内部的产品来看，公司会面临着不容易变现的经营困境，也会造成公司资产流动的效率变低，最后给公司带来很大的运营压力，尤其是带来更多的偿债压力[1]。

（四）企业的现金流不够稳定

现金流对地产公司来讲至关重要，但是目前很多地产公司内部的现金流不太稳定，存在着一年现金流比较充裕，下一年现金流紧张的问题，出现这种问题主要是地产公司的项目开发时间较长。在某一阶段时，项目开发需求量的资金较多，地产公司会通过应用提前预售项目方式，来使资金快速地回落。在项目开发建设中，就将这些资金回落，但是一些地产项目开发销售期不太匹配，往往被忽略，这就会产生一些现金流不太稳定的问题，另一个方面主要是由于地产企业资金投入与现有的资金流运作不太平衡。公司本年度的现金流比较充裕，然而在下一年度却会面临巨大的偿债风险问题，这样就不能够保证地产公司的稳健运作。

（五）企业项目调整能力偏弱

商业地产公司由于项目开发时间长，此时项目的管理周期也相对较长，这样公司在项目调整时，要加快项目资金周转，而且企业内部资金稳定运行，对资金周转要求也比较高。当大量资金被投入到项目中，如果出现一些不可控的因素，那么就会实现建设停滞，也会使企业内部资金链出现断裂的风险，会给公司带来严重的财务危机[2]。

二、商业地产中风险防控体系构建研究

（一）偿债风险管控

在商业地产公司内，财务风险属于公司风险管控重点管理内容之一，由于一些地产公司的经营中，出现了资金危机，项目投资额较大，而且占用运营资金，导致公司出现很多的债务无法查清。地产公司内部风险就会急剧增高，带来很多偿债风险，为了避免出现财务风险，因而，就要对现有的资金结构做出优化配置。地产公司在运作中加大对筹款渠道的管理控制，选择一些科学可行的融资渠道，来筹集项目开发资金，使这家公司的负债率处于一个合理的范围内，而且公司内的资产也要能够与自身的债务偿还能力相匹配。

（二）增强资金的流动

由于地产公司项目开发运营资金量需求大、项目开发时间长的属性，就会使公司内部产生的流动资金与负债不太匹配。公司要通过提高资金流动性，来稳定资金流，而且还能够为业务的发展提供充足的资金来源，地产公司就要对现有的负债结构做出合理的调整，对于企业内部资金流动风险做出系统分析。构筑起企业运行的风险防范能力，在此基础上，地产公司还要应用资产抵押法来获取发展的融资资金，来填补资金的缺口。由于企业内部债务偿还是固定不变的，但是未来企业发展时的资金需求还不太确定。因而，公司就要通过对未来的资金流做出一定的预测，来制定融资规划，有效降低资金短缺的风险，加强对资金流动过程的监管控制，提高现金的流动性。如果企业内部的现金流短缺，那么就会导致公司的项目运作停滞，因而公司就要避免这种问题的产生。地产公司对流动资产做出组合，才能够对地产公司未来的资金需求，提供更大的保障支持[3]。

（三）盈利风险的控制

在地产公司项目开发运营中，有些项目开发效果不好，就会使公司的利润率降低，也会给公司带来很多的风险，使企业的盈利风险增加，成本上升，公司的经营收入减少。公司就需要对内部经营风险做出适当的管控，科学地制定商品房的价格，增强公司内部现金资源的变现能力，而且还要提高变现效率。当地产项目开发完成之后，此时进入了项目销售阶段，根据项目开发地区的发展状况，以及整个地产行业发展的行情来制定商品房的价格，使定价更加科学。在商品房开发时，还要制定相应的促销政策，组织开展宣传活动，这样才可以有助于地产公司提高自身的产品销量。通过采取必要的广告宣传，以及人员推销的方式，来加大宣传，将企业内部项目数据信息及时地传输到消费者手中，以便让消费者能够对这些项目进行全方位了解。由于地产行业比较特殊，因此销售对于整个项目运作来讲比较关键，只有加强对销售过程中的管理重视，才能够为地产公司获得更多的销售资金流入。

（四）增强内部审计

增强地产公司内部财务风险管控，要重点从项目开发资金入手，地产公司组建审计部，由审计人员强化对财务工作综合风险的审计检查。并用好的审计机制，优化完善审计制度，内审的工作人员要有更多的管理权限，而且要独立于其他部门，才能够使审计工作公正性更强。增强审计力度，要对经营工作中存在的一些问题，及时地做好警示工作，及时地处理好财务风险和财务管理问题，对财务制度做出优化，并向高层领导汇报问题。

三、结束语

由于商业地产项目开发时间长，资金投入大，对地产公司内部资金流动要求较高，在项目的开发运营中，就会产生很多财务风险，地产公司要加强对风险控制识别分析，制定风险预警机制。加快地产项目的周转，组织人员优化设计风险防控体系、风险管理制度，针对项目开发中的资金发展做出深度的研究，加强对债务风险的管理，控制资金流动，以及加强对于盈利风险的管控。构建全面的财务风险管控体系，以此来提高商业地产公司整体财务管控能力和风险的防范能力。