房地产企业降低资产负债率的意义与对策探讨

刘兰芳

（清远市五洲实业投资有限公司，广东 清远 511500）

一、房地产企业降低资产负债率的意义

（一）合理的资产负债率是衡量房地产企业财务风险程度的指标

合理的资产负债率是企业通过一定的方式和手段对自身的债务结构进行调整，使债务的作用得到充分的发挥，通过这种方式促进企业价值的提高。房地产行业的资金比较密集，对财务杠杆进行合理的利用可以有效提升企业投资决策的科学性和合理性，有利于企业经济效益水平的提升，并且可以帮助企业更好的规避和防范可能的财务风险。房地产企业向银行或其他金融机构贷款时，对方需要评估企业的偿债能力，要看公司的历史和当前的负债情况，以及当前和未来的发展和盈利能力，资产负债率成本潜在债权人考虑的重要因素，过高的资产负债率会让他们更加谨慎。

（二）资产负债率可以评价企业的管理能力及盈利能力

企业管理层如何控制合理的负债额度，如何合理利用包括负债的内部资源来做到利润最大化，可以用于评估这家企业的盈利以及管理能力。如果企业可以发挥好负债的作用，能够利用负债得到比其成本更高的收益，那么就反映出企业具有较强的管理能力，企业通过负债取得的收益小于付出的成本，那么就表明企业并没有充分发挥负债的作用，表明企业的管理能力比较差。不过这需要结合企业情况来具体分析。

（三）合理的资产负债率有利于企业的发展壮大

如果利用负债能够创造出大于负债成本的利润，则可以增加股东的收益，股东权益回报率就获得放大，公司的发展速度加快，反之，如果公司没有合理地控制负债比率，获得的利润无法弥补负债成本，那么股东权益就会流失。

二、房地产企业的资产负债率现状及成因分析

（一）房地产企业的资产负债率现状

房地产业行业的特殊性，该行业的资产负债率较高于一般行业是常态。近年来，受国家宏观政策影响，房是用来住不是用来炒的、加上当前的影响，经济增长减缓，人民的购买力下降等，各地楼市价格有所下降，导致经营现金流入减少，外部融资需求加大。很多上市房地产企业资产负债率持续攀升。房地产开发项目周期较长，短期内没有收益现金流入，因此会占用大量的自有资金，且还需要进行一定的外部融资。负债经营现金流的状态下，房地产企业如果负债率过高将存在较高的财务风险和经营风险，不利于房地产企业以及整个行业的健康发展。

（二）房地产企业的资产负债率过高的成因分析

1．行业特点。相对于其他行业而言，本身房地产行业就有着非常显著的地域性以及周期性，同时对于政策有较高的敏感度。与其他行业相比，房地产行业项目开发前期资金投入大，建设周期较长，投资回收期相对较长。从购买获得土地的使用权，然后进行前期的设计和规划之后正式开始施工，施工完毕之后又需要进行推广和销售，所有的环节和活动都需要资金的投入，并且对资金的需求非常大，企业的自有资金难以支持整个项目开发全过程。因此，很多项目要靠外部融资才能解决资金紧张问题。

2．企业规模及发展的需要。房地产企业的具有一定规模、信誉度较高的，较容易向银行融资借款。相对于股权筹资，债务筹资成本较低，且债务产生利息可抵税，所以一般房地产企业较趋向于采用债务筹资方式，因此负债比率占比较高。近年来，不论是投机性需求或是刚需，反映了国内销售市场需求大于供应的信号，这引发我国房地产行业加速开发，开发项目不断增加，因此，房地产企业自有资金远不足以项目开发投入资金的需求，更需要通过增加负债来进行项目投资和发展，以致房地产企业普遍资产负债率不断升高也导致企业的财务风险水平和经济风险水平持续提升，从而对企业以及行业的健康持续发展产生影响和冲击。

3．融资渠道局限性。房地产企业开发项目外部融资资金主要来源是通过银行借款，使我国很多银行在为房地产企业提供借款时，往往会承担较高的风险以及压力，我国政府以宏观经济政策的方式帮助银行减轻这种压力，采用收紧货币，增加银行准备金等政策，由此房地产企业通过银行进行筹资的难度不断提升，使得房地产企业在经营活动中承担着更加严峻的压力。近阶段我国已经基本建立了比较完善的市场经济体系，然而我国的房地产行业发展却呈现出了畸形的情况，很多房地产企业都很难获得足够的融资，通过银行渠道借款获得的资金往往成本也比较高，企业自有资金一般只能够支付开发项目部分支出，为使企业的资金链不会断裂维持开发所需资金。

4．政策不确定性。现阶段房地产企业的融资非常困难，同时又处于转型升级的关键时期，所以在未来较长的一段时间内房地产企业的经营都会面临巨大的挑战和较高的风险，这就要求房地产企业与其他行业积极进行沟通和交流，发挥不同行业以及房地产行业内部各个企业的合力，使房地产行业向更健康平稳方向发展。

三、降低房地产企业资产负债率的对策和建议

（一）拓宽融资渠道，对负债结构进行优化

企业稳定发展，必须积极拓宽和探索新的融资渠道。房地产企业可尝试多种债务性筹资、促进企业融资渠道的多元化。

第一，房地产企业能够直接吸收一些投资资金，有利于企业资信度的提升。第二，加强权益融资，上市公司应当发挥股票发行投资的作用，很多企业都会通过发行普通股进行资金的筹集，通过这种方式可以使得企业面临的融资问题得到有效的解决，并且对于企业自身经营管理能力的提升也有非常重要的作用。第三，响应国家政策，国家对大中小型企业实行不同程度的减税降费政策，免缴公司部分社保费、减免租金等可使企业减少负债，增加流动资金。通过多种融资方式，可有效缓解企业资金需求，通过降低企业资金成本、融资费用从而达到降低企业的资产负债率，同时企业需要调整负债结构，将企业负债进行结构优化，比如，减小流动负债占比，可缓解短期资金压力。将企业财务风险保持在能够控制的合理范围，从而推动企业乃至整个行业的持续健康发展。

（二）增强企业的偿债能力，降低负债率

如果房地产企业的负债结构不能保持比较合理的状态，负债率水平太高必然会使得企业的财务风险增加，还会引发其他投资者高度关注和担忧。企业需要降低资产负债率，前提必须采取措施增强房地产企业的营运以及盈利能力，并且应当对其营运周期进行调整，通过缩短周期提高库存的周转率，更快的回收应收账款，加速资金周转，使企业的营运周期缩短，避免流动资金被占用。国家出台一系列刺激经济的政策，如降息、调整房贷政策等有利于房地产销售，刺激市场刚需和投资观望的消费者购买。同时企业做好宣传和推广活动，做到合理控制、把握机会去库存化，加速资金回笼。同时企业增加销售将提高销售净利率，提高企业所有者权益，资金负债率得以降低，同时偿债能力得以提高，企业可以更好地控制其经营财务风险，对于其新项目的建设以及开发也会产生非常重要的促进作用。

（三）对内部管理进行优化，实现降本增效

首先，科学评估投资项目的合理性。如根据所在地居民的需求和政府政策以及投资回报率预先的设定等对项目进行预测；要加强项目预算管理、前期规划设计方案的确定，预算项目相关成本费用、预测现金流，有利于保障项目的开发运营顺利，有利于降低企业的财务风险。加强项目管理必须要了解市场情况、当地房贷政策、价格备案政策等。同时企业应结合自身各项资源和优势，开发具有地块特色的楼盘，使开发项目占领市场，对于后续经营周期的缩短以及应收账款的回收都会产生一定的促进作用，同时也可以为其他项目的开发和建设提供良好的口碑以及充足的资金。

其次，企业应当加大对资金的管理力度。对于房地产企业而言，资金是企业经营和运行的必要构成，就如同人体内的血液，每一个项目和环节都依赖于资金的支撑，部分企业在经营过程中往往更加关注项目的建设以及产品的销售，但是对于资金的管理缺乏充分的重视，往往会导致企业的资金得不到合理的利用。所以企业在管理和经营时，需要根据项目开发建设的具体情况，制定科学的、合理的资金计划、资金执行管理制度，制定销售回款计划和考核制度，加速资金回笼，尽可能地减少负债，降低资产负债率，同时提高资金使用效率。此外，房地产企业在日常管理中也应当严格按照规章制度落实和执行，帮助全体工作人员树立并增强控制成本和提高效率的意识，这对于企业发展是非常有利的。

（四）加强沟通与合作，充分利用政策条件

由于受国家政策影响，房地产企业带来诸多不确定因素，未来房地产企业的发展机遇，应对房地产企业销售市场的需求变化，需要加强与税务、金融机构及政府各主管部门的沟通交流，房地产企业应抓住国家和地方政策机遇，落实政策，让企业经营者更好地运用政策指导企业的运营，有利于加强对企业财务风险的控制。同时相同行业内部各个企业也应当积极进行沟通，加强合作和竞争的关系，共同为房地产行业的健康、稳定发展为目标。

四、结论

当前在我国不断发展的房地产市场中，有待进一步对其探讨。初步明确几点是：资本结构合理与否对公司影响很大，需要优化资本结构；目前房地产企业融资渠道较单一，主要通过金融机构借款、融资成本和负债过高，加大财务风险，可以说其最优资本结构很难存在。我国的房地产行业仍未成熟，需要一个完整的规范体系，才利于房地产企业健康稳定发展。