房地产企业内部控制体系的建立与完善分析——以深圳XX置业公司为例

薛海明

（致同会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所，广东 深圳 518048）

一、房地产企业内部控制的重要性

内部控制是由公司董事会、管理层和员工实施的旨在实现合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整、提高经营效率效果、促进企业实现发展战略等控制目标的过程。房地产企业具有开发周期长、资金需求大、项目把控难，政策风险多等特点，建立和实施一套高质量的企业内部控制体系，对于企业加强内部管理、防范风险、提高竞争力，具有重要意义。

二、房地产企业内部控制存在的问题——以深圳XX置业公司为例

深圳XX置业公司原为深圳市某多元化国有企业集团的物业开发总部，负责该集团房地产开发业务，2019年初因集团战略调整，物业开发业务单独设立为法人企业，为集团的全资子公司。集团物业开发板块设立初期，由于成立时间短，尚未建立自主品牌，物业开发经验及专业技术人才不足，对于大规模、施工难度大的项目，选择与当地知名、成熟的房地产开发企业合作开发。通过合作，学习引进了合作方成熟的管理体系和开发经验，逐步培养了房地产开发管理和专业人才，制定了相对完善的内部控制制度。

虽然相对完善的内部控制加强了企业管理，然而还存在着一些问题，也是其他房地产企业普遍存在的问题，主要体现在以下几个方面：

（一）没有建立以风险为导向，符合公司情况的内部控制体系

近年来随着国家对房地产行业的调控力度不断升级，政策风险逐渐加大，企业内部也会遇到经营风险、财务风险、法律风险等方面风险。深圳XX置业公司在发展过程中虽然建立了项目管理、成本管控、权责体系等内控制度，但没有做到风险管理与内控建设相结合，风险评估和风险防范比较薄弱，影响了公司的健康发展。

内部控制体系的建立是一项系统的工作，企业要根据自身的实际情况来建立，不能一味的照抄照搬，否则不符合企业实际，执行起来也困难。深圳XX置业公司设立初期，由于缺乏设计、成本、工程管理等成熟的管控体系，造成权责体系不清、工程管理混乱，人员配备不足，成员更换频繁等问题。在与合作方合作过程中存在照搬合作方制度作为本企业制度的情形。由于企业本身的情况不同，有些不具备可操作性，效率也大打折扣。

（二）内控制度设计没有与业务紧密结合，未能与时俱进

房地产开发企业涉及的流程较多，如果内部控制设计阶段与具体业务脱节，没有对各项业务流程进行仔细梳理，识别风险和缺陷，最后往往存在制度缺失或者不够完善，不符合业务情况，无法真正的服务企业。同时，内部控制是一个完善的体系，是动态的，不是一成不变的，要与时俱进，随着企业环境和业务的变化而不断调整更新。深圳XX置业公司就存在内部控制缺失、不完善、与业务脱节导致的问题。例如：工程变更审批流程不符合实际，管控措施不到位导致设计变更较多，验工计价不完善导致超验超付现象，合作项目责权不清晰导致参与度不够，合作合同缺乏市场变化保护性条款，项目缺少全周期、全方位现金预测模型等。

（三）内控制度虽然健全，但缺乏有效执行

一些房地产企业虽然制定了内控制度，但是对内控制度的真正作用认识不够，认为内控制度只是为了满足上级部门的合规要求，是摆设。由于对内控制度的重视不足，造成企业管理部门及相关人员的执行力度远远不够。深圳XX置业公司就曾经存在成本管控意识不强，部分售房款未按合同约定及时收回，合规意识不足，项目管控执行不到位导致项目延期等未严格有效执行内控制度的行为。

（四）缺乏行之有效的内部控制监督体制

有效的监督和反馈是内部控制完善和执行的保证。现实中一些房地产企业往往建立了内部控制制度，却没有建立行之有效的监督体制，没有配备专门的机构和人员。有的企业虽然有专门的监督部门和人员，但人员较少，业务素质不高，不能满足工作需要，导致对内部控制的监督和反馈难以有效执行。

深圳XX置业公司设立了专门的审计法律部门作为内控监督部门，但是人员只有2-3人，年轻人居多，经验不够丰富，技术水平还有待提高，无法满足企业的内控监督需要。

（五）缺少信息传递机制，员工没有树立正确的内控观念

部分房地产企业在在内控制度制定过程中，没有上下结合，充分与员工讨论，没有采取有效的途径实现上达下通，没有完备的信息传递机制，导致员工对内控制度的理解不足，认识不足，没有树立正确的内控观念，由此在后期执行过程中积极性不高。深圳XX置业公司在管理中就发现基层员工对内控制度存在两个误区，一是对内控制度不重视，重业务，轻程序，更多的是按照习惯操作而不是严格按照制度执行；二是怕内控审计监督部门问责，怕担责，不作为，项目管控力度不够。

三、建立和完善内部控制体系的措施

（一）建立以风险为导向，符合公司情况的内部控制体系

内部控制和风险管理都是为了防范风险，将风险控制在可承受的范围以内，促进企业发展目标的实现，二者相互协调统一。房地产企业建立内部控制体系时，一定要以风险为导向，先完成风险识别、风险评估，再根据企业自身条件，围绕企业战略目标，选择风险应对策略，从而制定相应的内部控制措施。另外，虽然同属于房地产行业，但每个企业各有不同。企业要将国家层面的内部控制基本规范与配套指引和自身情况相结合，详细调查，仔细梳理，制定符合自己的控制制度，从而使各个业务部门相互关联，相辅相成，使内控制度真正有效地服务于企业。

深圳XX置业公司聘请了业内知名的某咨询机构对公司进行了风险管理策划。通过分析公司相关经济活动开展情况，梳理形成了公司的风险数据库，并通过问卷调查、管理层访谈、行业标杆比较、专家咨询等方法进行风险评估，最终形成2019-2020年公司风险排序结果。在此基础上了解风险成因，确定风险应对策略，为公司建立健全内控体系提供了相应的指导。

（二）内控制度要紧贴实际业务，根据业务发展变化不断完善

内控制度可以借鉴学习其他企业的做法，但不能照抄照搬，要针对本企业各个业务流程中的重要防控点，全面梳理，从节点发现风险，进而查漏补缺完善内控制度。房地产企业尤其要加强对资金管理、项目投资、成本控制、招标采购等这些高危业务环节的监控。建立完善的内部控制制度是一个循序渐进的过程。要根据企业发展不同阶段和不同的业务变化模式，不断修改、完善，做到动态调整，与时俱进。

深圳XX置业公司借助2019年初成立法人公司的机遇，聘请知名管理咨询机构，对权责体系、治理体系、制度汇编等内控体系进行了全面梳理，通过更新、新增、修订等方式，已完成88项制度的编制和修订。

（三）加强人员培养，落实问责和绩效考核

完善的制度体系也需要人员来良好的执行，否则就是一纸空文。因此，房地产企业应当加强人才管理与人员培训，提高其业务水平和专业素养。同时，房地产企业应完善绩效考核制度，推行问责制，做到赏罚分明，从而激发和督促员工执行内控制度的积极性。

深圳XX置业公司通过专题会、项目例会等形式及时组织员工进行宣传培训，同时将内控制度的执行情况纳入了绩效考核，并严格落实问责制度，推行“强项目管控，强职能服务”理念，推进内控制度落实执行。

（四）建立内控监督和反馈机制，提高内控监督水平

完善的内控监督和反馈机制是内部控制有效执行的重要保障。房地产企业要设立专门的内控监督和反馈部门，配备足够的专职内部审计监督人员，对企业内部控制的执行情况进行监督和反馈，及时向领导层汇报工作过程中发现的问题和工作执行情况。由于内部控制涉及多方面的知识，如财务、审计、法律、工程、管理等，因此，内部审计监督人员要具备较强的综合素质。另外，企业也可以聘请会计师事务所进行审计指导，或者充分发挥注册会计师的专业作用，将适当的内控审计监督业务进行外包。

深圳XX置业公司依托审计和监察部门的专业力量，形成“内控风险审计+党内纪检监察”的双保险监督机制，采取定期和抽查的形式对各职能部门和项目进行审计监督，通过对事前、事中、事后全过程审计监督达到防控风险的目的，并对不作为、慢作为、乱作为的员工进行严肃追责、问责。另外，公司与选聘的会计师事务所长期合作，针对审计中遇到的问题进行咨询，适当将专项审计业务外包。

（五）加强信息沟通系统和宣导，树立正确的内控观念

内控制度要切实落实到工作中，需要发挥全员的作用。房地产企业应加强培训和宣导，使员工树立正确的内控观念，提高对内部控制的重视程度。在日常工作中与员工多沟通多交流，鼓励员工积极为完善内控制度建言献策，及时发现内控制度中的不足，进行更新调整。企业还可以利用现代互联网技术建立完善的信息交流沟通系统，确保企业财务管理、资源控制等方面信息的跟进和交流，使内部控制得到准确有效的执行。

深铁XX置业公司在信息化管理方面，推动“管理制度化、制度流程化、流程信息化”，大力推广使用明源信息化平台，通过信息化手段，实现管理留痕。目前，已经建立了明源ERP系统，上线了成本管理系统、工程质量管理系统，优化了变更审批流程，实行用章OA在线审批，下一步拟陆续上线商业管理、客户服务管理、档案管理等系统，形成房地产项目信息化完整业务闭环。

四、结语

房地产企业受到市场环境和国家政策调控的影响，属于高风险行业，因此，房地产企业一定要树立良好的内部控制意识，重视风险识别和评估，加快建立以风险为导向的完善的内部控制管理体系，为企业的健康发展打好坚实基础。