房地产企业财务风险识别与控制探讨

姜慧慧

（大连陆能置业有限公司，辽宁 大连 116000）

随着我国城镇化发展步伐的加快，国家对于房地产行业的管控越来越严格，虽然房地产行业所获得的利润拥有极大的诱惑力，但是也面临着一系列的问题。其中最主要的就是财务风险隐患。基于这种背景下，对当下房地产企业中主要面临的几种财务风险进行简要分析，并在此基础上对其进行有效识别，同时还要学会如何对财务风险进行科学、合理的管控，不断提升财务风险管理水平，这样才会对今后的房地产行业发展带来一定帮助。

一、房地产企业财务风险的识别

首先是筹资风险。筹资是财务管理中的主要工作内容之一。外部筹资环境与筹资风险息息相关。受大环境的影响，房地产行业在融资方面变得愈发困难，得不到融资，企业项目就会被搁浅。可以说资金是房地产企业得以发展的前提。还有一方面是当下企业融资成本变得越来越高，企业既要支付本金还要承受可能比本金更高昂的利息，由此引发的债务风险问题更加值得关注。

其次是投资风险。众所周知，房地产项目无法在短时间内获得回报，无形中就会带来越来越多的风险因素。尤其是投资风险因素，在我国房地产开发的几十年过程中，整体环境是供不应求的，但现今这一趋势正发生着改变，房产行业的发展脚步正在放缓。国家在近几年出台的房地产限购政策也在无形中控制着房地产行业的过度发展，投资风险在这样的趋势下变得愈发明显。

再次是税务风险。每一个企业都应该主动承担起纳税的义务。在企业的成本支出中，税务占据很大一部分开支。我国税收管理体系愈发完善与规范，意味着房地产企业的税务风险不能忽略。当企业的土地成本分摊原则和借款利息费用资本化无法与税务规定相一致时，就会引发税务风险。所以房地产企业更要科学筹划纳税，做好财务风险管控，这样才能避免税务风险引发的问题，对企业造成不利影响。

最后是现金流风险。众所周知，房地产行业需要高周转，这与当下的资产负债率无法协调一致。房地产企业需要解决销售受阻的问题，就要进行融资，而融资困难会进一步造成企业无法获得高周转，进而引发现金流风险。目前我国几家大型的房地产企业，主要的经营模式都是依托于高周转，进而获得超常规的发展。这意味着现金流风险潜在于企业之中，只要融资或者销售无法顺利进行下去，那么企业要面临的风险隐患必然会增加。

二、房地产企业财务风险的控制举措

（一）预防融资风险

预防融资风险，既要管理好房地产企业内部与谨慎制定融资决策，又要从国家的政策方针着手，在政策上得到更多的扶持，这样才能获得更多的融资方式。我们要鼓励从多元化的角度获得融资，以往的融资渠道主要来源于银行贷款，其特点是短期性，但是房地产企业需要支付一大笔利息，正因为如此财务风险才会居高不下。但如果企业能放开眼界，将融资手段进一步地扩大，比如发放债券、利用股权融资等，那么就可以有效分散单一融资方式带来的安全隐患。房地产企业自身也要求新求变，从内部进行改革，不断增加融资方式，而不能过多依赖于政府的政策。不仅如此，在制定融资政策时，也要审时度势，从大局出发，将眼光放长放远。在房地产项目开发前，要对该项目的可行性进行评估，再制定相应的投资政策，这样制定出来的融资方案才是科学的。一旦项目实施起来，要保证资金链的完整，防止因为资金不足造成项目搁置，为企业带来更大的经济损失。在确定项目需要的资金数额后，根据这一范围再结合企业自身的资金情况，制定相应的融资方式，确保在当前的经济形势下企业具备偿还资金的能力。在融资过程中还要遵循严格、规范的原则，可以只进行一种融资，也可以将几种融资方式结合在一起使用。在完成融资后，要有专人负责监督融资进展，检查企业是否将融资的资金专门用作项目开发与建设。即便有问题发生，也能在第一时间处理突发状况，确保资金的专项使用，进而确保企业的财务风险在可控范围内。

（二）预防投资风险

财务管理与财务决策存在着息息相关的联系，不能单纯地依靠以往经验和主观认定就制定财务决策，这样往往会造成重大失误。为了降低投资风险隐患，就需要房地产企业更加科学合理地制定财务决策。具体来说，一是要从可行性角度对房地产项目进行分析。房地产行业与其他行业存在很大的不同，其前期需要投入大量资金，但消费空间有限，并且国家每每出台政策，房地产行业就会受到波及。因此，加强项目的可行性分析，旨在从全局角度考虑项目潜在的风险因素，提前制定出科学合理的风险应对策略，这样才能确保投资的可靠性。房地产企业的财务部门也要提高审核的敏感性，重点对投资周期以及回收周期进行研究，科学控制投资风险，对潜在的问题提出合理性建议。二是要延伸房地产开发范围，现有的住房项目变得越来越少，有限的盈利空间难以满足越来越多的房地产企业开发需求。因此要转变思路，将眼光放在商业地产上，这不失为改善我国现有房地产现状的一种途径。房地产企业要学会将开发方式进行转变，这样企业才能长远地发展下去。

（三）预防资金回收及收益分配风险

房地产行业因为有着巨大的发展潜力，因此吸引着无数人的目光，随之而来的是不断增加的企业数量，在众多企业中想要崭露头角变得越来越难，但也并非不可能。要想在激烈的市场竞争中占有一席之地，就要制定优于其他同行业企业的营销策略。客户是房产销售中的关键一环，客户需要什么，企业就要提供什么，甚至企业要优先想到客户的需求，占据有利地位。这就需要加强销售环节的管理，否则一旦在这一环节出现问题，那么房地产企业就会在项目上功亏一篑，甚至无法回收资金，进而因资金短缺造成企业破产。当下，国家着手对房地产市场展开调控，进一步坚定了房地产企业调整并完善营销策略的决心，只有从自身实际情况出发，不断改进营销方案，企业才能稳中求进，在市场化的浪潮中发展得更好。与此同时，房地产企业还要制定合理的利润分配制度。因为大部分公众是通过收益分配熟悉房地产企业并对其有了进一步的了解，收益分配在房地产企业中占据着不可或缺的地位。通过科学合理的收益分配，房地产企业不仅能获得更大的知名度，还能有效控制融资风险，确保企业在房地产行业的平稳发展。

三、结束语

相信在未来很长一段时期内，房地产企业的经营管理都将是围绕财务风险识别和管控展开的。在房地产企业财务风险管控中，在扩大自身经营规模的同时，还要从实际情况出发，不断提升实力，要学会识别财务风险，掌握控制财务风险的措施，如打通多渠道的融资方式、转变房产开发思路、合理进行收益分配等，不断提升财务风险管控水平，这样才能促进企业的可持续发展，带动当地经济，造福于百姓生活。