房地产企业财务管理的风险防范研究

侯晓逊

（郑州星铂房地产开发有限公司，河南 新郑 451100）

近年来，城镇化的快速发展对我国房地产行业的需求越来越高，房地产企业不仅要加强建设过程中的各项管理，还需要重视企业内部的财务管理。在房地产企业经营过程中，面临诸多管理风险如果不进行有效的解决就会直接影响着企业的收益，也会使企业的竞争力逐渐降低。

一、房地产企业财务管理风险的几种表现

（一）资金再筹集困难

房地产企业在经营过程中面临诸多风险，首先，资金筹集困难是房地产企业当前经营中的重要阻碍因素。房地产企业在运作过程中，主要是应用项目滚动开发的形式，这种模式在运行过程中需要不断地注入资金加强运作的效率和质量，通过循环运作来将资金作为整个系统内的支撑。一旦资金链发生断裂，整个后续系统都会出现搁置，这样就导致当前很多房地产企业存在着负债经营的情况[1]。其次，房地产企业在经营过程中系统比较庞大，任何环节都需要资金进行支持，无论是人工、材料还是机械设备的运转都会增加至资金支出，在这样的管理形势下中普遍存在着连锁筹资，一旦担保链中间一个环节出现了断裂，整个系统的筹资风险会进一步扩大，使企业的正常经营面临诸多困难。

（二）债务偿还更加困难

当前我国房地产企业在开发初期仍然存在着宽入严管的情况。在这样的形势下，国家和相关政府部门为了增加税收对房地产企业进行吸入，很多房地产企业在前期资金充裕时进行开发，但是后期资金链断裂导致很多工程建设到一半就发生暂停情况，这样很多烂尾楼出现给当地的政府和经济发展都造成了很恶劣的情况。这是因为房地产开发市场并不需要资金，本金大多数是通过负债的形式进入，通过这种方式房地产企业内部资金流动不顺畅，自由资金的比例偏低，在后续进行支出过程中仍然也存在着很多资金支出没有真正按照我国的资本金制度进行运行，房地产企业在高负债的情况下运行经常会触碰到安全警戒线，同时企业的还债风险也会大大增加。

（三）利率变动风险

国家通过宏观调控来实现每一个行业的稳定发展，但是在宏观调控过程中难免会发生利率变动，国家政策不可能为某一个行业而服务，而是需要站在全局的角度加强顶层设计，对整个国家市场经济进行了解后再进行相关利率的适度调整。在这样的变化下，利率的调整会直接影响着开发商的财务成本，房地产企业资金投量大，只要利率发生很微小的波动，财务成本就会发生巨大的变化，所以房地产企业的利率风险很难把握，在前期也不可预测，如果在发展过程中不能正确地认识利率变动的风险则会导致企业亏本和预期收益降低[2]。

二、房地产财务风险的成因

（一）财务风险内在成因

很多房地产企业需要投入大量的资金，而在资金回笼时速度较慢，整个资金链面临较高的风险。此外，房地产企业的经营模式导致其自有资金比例较低，大多数是通过融资和贷款的形式进行项目建设，在这样发展的过程中就导致很多房地产企业在大量的融资和贷款下背负过大的压力，一旦财务管理出现问题，就会出现严重的连锁反应。此外，风险防范机制也是财务管理中的重要一环，如果不能认识到风险防范的重要性，则无法地进行有效的成本控制，这样在后续经营过程中很难对成本和预算进行分析，导致很多房地产企业面临来自内部的冲击。

（二）财务风险外在成因

除了内部管理不善外，还有房地产企业外界的风险。对于房地产企业来说，房产税是不能忽视的重要支出之一，如果我国金融政策处于收紧状态，融资难度就会不断增加。近年来我国不断加强房地产行业的管理，在各项政策颁布实施之后我国货币政策已经出现转化为从紧态势，在这样的形势中，房地产企业要想进行融资和贷款难度逐渐加大。此外，中央也不断加大对土地和房地产泡沫的管理力度，房地产企业在当前面临着诸多财务管理风险，价格风险、风险投资风险等外在因素都使得房地产企业在当前在经营过程中难度增加。

三、房地产企业财务管理风险防范对策

（一）加强资金管理，控制投资风险

对于房地产开发周期长、投资规模大的经营特点来说，在项目投资过程中需要加强周围环境的分析，通过对经济和社会环境的综合管理来了解房地产项目存在的风险特征，这个过程中需要进一步加强资金的管理，保证投资风险得到有效的控制。此外，也要加强预算管理，对资金综合把控，在前期制定完善的资金预算和项目预算方案，按照方案有序执行，通过每一个财务流程责任到人，按照年度的规划进行资金的支出，一旦出现风险要及时地进行把控，在前期进行有效预防[3]。

（二）确定财务风险评价指标

房地产企业在进行财务管理过程中，要善于运用财务指标，通过科学合理的计算体系对当前财务管理风险进行分析，通过更加合理客观的评价将当前的财务风险充分地反映在这个过程中，需要加强制定指标的系统性，通过更加科学合理的指标内容，保证房地产企业有序开展财务管理。通过深入每一个环节加强分析对财务风险的各个数据进行把控，综合对财务风险进行预测和调控，加强规划了解当前风险水平，对各项指标内容与财务风险进行核对保证偿还能力，现金流量以及风险水平符合实际需求。

（三）深化资金管理，确保周转灵活畅通

资金管理是财务管理的中心环节，所以房地产企业也应采取集中式的管理模式，加强资金调配运用的科学性和全面性，避免资金链断裂，保证资金在有限的状态下进行使用。企业内部要保障资金周转灵活，通过规范和科学的管理方式，按照合同内容进行资金结算，保证资金回笼的速度，实现资金在内部管理的良性循环。此外，在财务管理过程中，也应该尽量选择最少的资金来推动项目，优化项目形式，让每一个项目在交叉管理中能够实现企业的经营目标，把握收益稳定，有效地对风险进行规避和化解[4]。

（四）科学构建资本结构

房地产企业在进行资本管理过程中，要重视资本结构，从企业的角度和市场环境的角度综合分析，避免因负债过多而给企业造成财务压力，从而使企业的价值降低。所以，企业需要优化资本结构，在开展财务管理过程中对负债经营下可能存在的风险进行分析，并有针对性地进行控制。同时，在进行筹资的过程中，要对企业的资本结构和发展战略进行了解，合理安排筹资渠道，让整个结构在最小的风险下进行经营。在开展融资活动时，也要制定合适的融资策策略，按照企业当前的环境和外部市场的情况合理的使用资金，并且适当的承担资金成本，这样也能够避免长期负债而带来的不良影响。

（五）建设财务预警系统

房地产企业内部要建立健全完善的财务预警系统，按照当前房地产企业的经营状况，对每一个情况进行监测，这样能够提高风险防范和控制水平。在建设财务预警系统时，首先要对各种信息来源进行综合分析，加强各种模型数据比例的相关应用，也对事前、事中和事后的防控进行全面把控，在完善的财务预警系统下才能更好地对当前的经营情况和市场的发展环境进行综合把控，从而有针对性地制定投资战略，避免融资失误而带来的经营风险。此外，也要加强控财务危机的有效把控，最大限度地化解财务风险给企业造成的损失。

四、结束语

财务管理的风险主要是由于房地产企业资金较为密集，面临着风险与其他行业相比更高。所以，企业管理者必须要重视来自内部和外部各种各样的风险，通过对财务风险防范措施进行深入研究，采用合理的财务风险管理防范办法才能推动房地产企业长远的生存和发展。