房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题及处理路径研究

张雅

（润泓集团有限公司，河南 郑州 450000）

在我国，房地产行业是国民经济的主要组成部分之一，对社会建设、经济发展至关重要，国家相关部门也十分关注房地产企业的发展情况。房地产企业土地增值税清算是稳定房地产市场财政税收的要求，也是房地产行业规范化的要求，在此过程中做好税务筹划及清算工作，有利于实现房地产企业的可持续发展[1]。为保证清算工作顺利开展，房地产企业必须处理好土地增值税清算中的成本分摊问题。房地产企业成本分摊过程中一旦出现问题将严重影响企业工作质量、市场竞争以及项目整体布局，因此，房地产企业应该制定有效的措施合理的解决清算过程中有关成本分摊的一系列问题。

一、房地产企业土地增值税清算的成本分摊常见问题分析

（一）公共设施问题

在市场竞争不断加剧的大环境下，为了更好地满足客户需求，达到盈利的目的，各个房地产企业不断提高服务质量，越来越注重项目开发时建设更多引人注意的公共设施，以促进房地产销售。但是，房地产项目公共设施在扩建过程中成本分摊上面存在很多尚未解决的问题。一方面，大多数房地产企业在项目开发时，选择采用集中建造的方式同一时间开展道路、幼儿园等公共设施的建造，这种情况下很容易导致成本分摊计算结果出现偏差。此外，房地产公司缺少对这方面问题的重视，给后期公共设施成本分摊计算造成不利影响。另一方面，还存在部分房地产企业在项目建造时会先完成楼盘的建造，随后在修建一系列基础设施，分开施工的施工方式导致楼盘完工时，公共设施还在建造当中，所以在进行楼盘的土地增值税计算时，公共设施无法纳入房地产项目成本当中，更谈不上与房地产项目进行成本分摊，给开发商带来的损失也是不可避免地。无论房地产企业在公共设施上投入多少资本，土地增值税税收缴纳数额都会受到影响，也享受不到政府相应的免税优惠政策，无形中增加了房地产企业本不该有的经营成本，打乱整个企业的税收筹划策略，实际的利润收益无法取得预期的效果。

（二）核算分类不够明确

1．核算标准计算方法作用受限

社会经济快速发展背景下，房地产行业也开始飞速发展，房地产业态类型也随之增多。由于多个业态很有可能同时出现在同一期开发批次的建设上，所以“二分法”与“三分法”等土地增值税核算标准并不适用所有类型的房地产项目。此外，由于不同时期、不同地区房地产项目的认定标准会发生变化，财务核算时需要花费较多的时间进行区分，一旦没有找到适用的核算方法，产生的土地增值额部分只能均摊[2]。

2．成本的收集和分摊不够合理

通常情况下，房地产项目开发过程中存在规模过大、涉及土地范围广等一系列自身客观约束条件，导致土地转让时不符合“三通一平”政策的基本要求，无法适用现行规范，导致开发周期延长，分多期开发的形式也会导致业态多样化。此外，由于市场销售情况是不断变化的，房地产企业可能需要多次调整销售计划、修改道路用地等面积，导致房地产企业在进行成本核算时，无法清晰的依照相关政策对成本进行收集和分摊，最终导致土地增值税在清算阶段出现负增加的情况[3]。

（三）税收政策把握不合理

现阶段，我国政府为保障房地产企业稳定运营，制定了一系列税收优惠政策，其中就包括房地产土地增值税清算。例如普通住宅的土地增值税税收优惠政策，为普通住宅提供了土地增值税优惠保障。但是在项目建设实践中，由于不同地区、不同城市对普通住宅的认定标准不一致，有的地区规定按照当地平均单套面积划定普通住宅，有的地区规定150平方米以下的住宅均为普通住宅，以至于房地产企业难以掌握正确的优惠政策，部分企业税负增加的现象严重[4]。除此之外，国家还颁布了很多有关土地增值税的税收政策，例如，针对企业非对外出售或涉及政府建造的项目，可以向当地主管部门申请免征土地增值税。但很多房地产企业在清算工作中没有把握好税收政策的应用，优惠政策难以发挥效果，导致企业产生不必要的税负。

二、成本分摊优化路径分析

（一）制定公共设施成本合理分配策略

房地产企业土地增值税清算涉及的征税管理与税收政策范围较广，流程相对复杂，企业应该把关注的重点放在公共设施成本的合理分摊上，充分掌握了解土地增值税清算的具体策略。实践工作中，很多房地产企业的土地增值税清算工作是由财务部门独立完成的，当地税务管理部门对企业税务清算结果进行审核时，常常出现各部门意见冲突的情况。任意两部门出现矛盾冲突问题，管理者都要花费大量时间地进行沟通协调，反复核对清算结果，清算审核的进度也因此受到影响。对相关公共设施进行合理的分配是土地增值税清算的重要内容，也是重要的参照依据。所以，房地产企业内部相关财务人员应该时刻关注市场经济发展趋势，及时了解国家颁布的最新政策以及最新的动态信息。与此同时，加强内部各部门之间的沟通，建立合作机制，有助于各部门及时掌握最新的企业涉税规定和信息，并落实制定合理的公共设施分配策略[5]。

（二）成本分摊清晰合理

通常情况下，房地产项目涉及范围较广，规模庞大，短期内根本无法完成项目的建设，一般需要分期建造，其中道路和地下车库用地等公共项目涉及大量的成本和收益，项目的开发也要分多个时期进行。在实际的成本分摊计算工作中，难免引发一系列已完工项目和未完工项目的成本分摊问题。及时解决道路和地下车库用地等公共设施建筑安装中的成本分摊问题，才能够保证房地产企业经济收益。车库具体类型及措施如下：一是可售地下车库：根据相关规范，对房地产项目中的可售地下车库清算按照整栋楼房建筑物面积与地下车库面积的比例进行均摊；二是不可售地下车库：房地产企业在完成地下车库的建造后，经相关部门确认为人防性质的不可售地下车库，清算过程中允许扣除相应的土地成本。针对公共设施建筑安装中的成本分摊问题，房地产企业可以采用层高系数法等计算方法对成本进行分摊计算，合理分配公共设施产生的成本。

（三）有效利用优惠政策

随着国家经济逐渐步入常态化，颁布了一系列规范房地产行业发展的政策规范，在此背景下，房地产企业逐步调整，利润也随之产生了一定程度的下滑。但是同时，为了平衡企业发展，国家也颁布了土地增值税纳税政策方面的多项优惠政策。对于房地产企业而言，要想稳定长久的保持自身市场竞争力，应该在合法合理的基础上有效利用各项优惠举措，降低企业缴税数额。并不断分析了解最新的税收优惠政策，在今后的项目开发中提前规划、找到关注重点，最大程度上利用优惠政策合理筹划税收以降低企业纳税负担。

（四）规范管理发票凭证

房地产企业在进行项目开发时，涉及较多类型的项目支出，所获取的票据也十分多样化。房地产企业应该高度重视合同、发票等结算材料的规范管理，尤其是容易被财务部门忽略的土地凭证类资料，针对性的采取管控措施。近年来，土地价格呈现出不断升高，房地产企业在土地成本上的投入大概占施工项目总投入的50%，当房地产项目施工中出现一些突发情况，企业应该提前与相关税务部门进行核对确认，并及时采取有效的解决措施，防止土地增值税清算时出现成本与票据对不上给企业带来损失的情况。

三、结束语

综上，土地增值税清算与房地产企业成本控制和经济收益密切相关，采用合理的方法进行清算对企业来说至关重要，相关企业要在按照税法等国家法律规定科学地进行土地增值税成本分摊。国民经济飞速增长的背景下，房地产企业迎来发展机遇的同时，也面临着各种各样的挑战，市场竞争力越来越大。房地产企业一定要结合企业的实际情况，加强与当地主管税务部门的沟通与交流，采用合理的方法处理好土地增值税成本分摊问题，增强企业的市场竞争力，最大程度上减少企业的税收负担。