房地产抵押价值评估问题分析

叶其双

（福建智宏土地房地产资产评估有限公司，福建 宁德 355000）

房地产自身在保值与增值方面的优势，使得其行业发展趋势越来越好。在经济快速发展的大背景下，金融贷款的风险越来越大，金融机构对于贷款的管理及要求也越来越高，而房地产作为不动产，转移的可能性不大，而且具有非常巨大的经济价值，所以在金融贷款当中房地产抵押是非常受欢迎的。但是，目前房地产抵押评估却出现了一定的问题，这些问题的存在对于房地产抵押贷款的顺利开展产生了一定的阻碍，对于房地产行业以及金融业的发展来说都是很不利的。因此，加强房地产抵押价值评估问题分析意义重大。

一、房地产抵押价值评估问题分析

房地产抵押价值评估工作的开展第一步要做的是评估，之后是确定抵押的价值，最后根据结果进行放贷。目前针对房地产低价价值评估问题国家出台了相关的法律及文件规范，采取的是抵押人与抵押权人通过协议的方式进行房地产的抵押，不仅提高了工作效率，也使得双方在抵押过程中获取了更多的自主权，节约了评估所消耗的经济成本与人力成本等，可以推进房地产抵押评估工作的顺利开展。但是在具体的执行过程中仍然存在很多制约性的问题，以下根据常见问题进行了相应的总结。

（一）抵押基础知识与法律知识掌握不全面

在房地产抵押评估时金融机构的信贷人员需要给予其相关方面的帮助与协调，但如果信贷人关于房地产抵押方面的基础知识及法律知识掌握地不够全面，在评估过程中就无法给予公正性地建议，也无法对房地产的价值进行估算。从目前房地产抵押价值评估情况来看，很多信贷人员这方面业务能力都很欠缺，专业能力较低，理论知识和实操能力都比较有限，所以在实际的评估过程中问题较多[1]。

此外，还有很多信贷人员对于房地产抵押价值评估方面的法律知识了解不够仔细，所以在对房地产进行评估时有些内容是不科学的，无法保证评估的准确性及有效性。房地产抵押价值评估不仅关系到金融抵押方面的法律条文，还关系到房地产行业、价值及其性质等方面的内容，所以评估工作的开展必须要保证相关的信贷人员全面、准确地掌握相关的法律知识，不然会在评估过程中造成很大的偏差，严重地影响评估结果，更甚者还会出现评估无效的现象，浪费评估成果资源，增加评估成本。

（二）监管不到位，高估情况明显

当前我国在房地产抵押价值评估方面所采取的工作流程是，先由评估机构评估，之后由商业银行进行审查并确定，所以评估机构是房地产抵押价值评估中非常关键的一个组成部分。随着我国房地产行业的迅速发展，房地产抵押价值评估也有很长时间的发展历史了，相应的评估机构及评估队伍不断地壮大，评估技术也趋于成熟，行业规章制度也在不断地规范。但是近年来房地产行业发展势头极为迅猛，行业竞争日益激烈，恶性竞争频出，这就导致很多评估机构为了取得业务迎合某些委托人的需要，在主观上存在随意定价的现象，将房地产的抵押价值进行高估，严重高于市场价格。而缺乏有效的监督管理机制，是造成这一现象长期存在的重要根源，对房地产抵押价值评估行业的发展十分不利。此外，在部分评估机构当中存在人员鱼龙混杂的现象，现场查勘流于形式，评估方法单一或者选用错误，评估参数不科学，评估分析不全面等等，都导致了最终的评估结果与市场实际情况极为不符[2]。

（三）价值评估理论缺乏创新性，评估工作没有针对性

目前很多评估机构的评估师在对房地产抵押价值进行评估时依据的市场交易价格（若有市场交易时优先选用市场比较法），再由银行的风险部门进行审核。实际上这种评估方式并没有对房地产的抵押价值进行有效的评估，真正地房地产抵押价值评估应该是强制处置条件下的市场价值。但是在实际的价值估算过程中，缺乏抵押物法院强制处置价格作为主要的参考依据，所以银行也无法对风险最小的、最合适的贷款成数进行计算，而在实际的评估过程中所有的商业银行几乎都会提出相同的贷款成数，容易高估或者低估贷款成数，对于贷款的投放或者风险防范造成影响。

二、造成房地产抵押评估问题的原因分析

（一）规范且完善的评估体系尚未建立

我国在房地产的评估当中抵押类型不同所给出的解释版本也有差异，而选择不同的抵押价值，其性质也会发生变化，进而影响最终的评估结果，而产生这种现象的原因主要与我国在房地产评估方面缺乏一致性的指导意见具有直接的关系。在房地产抵押评估中估价时点是非常重要的，但通常是通过评估人员进行协商然后确定，但估价节点的不同，也造成了评价具有很大的差异性，而对此不同人员给出的看法也是不同的。部分人认为应该将估价时点确定为抵押权的交割日，有的人则需要对评估的对象进行实时地勘测，后再确定估价时点。可见，不同机构对此不同的看法，导致评估结果也存在很大的差异性，进而给评估工作造成了很大的不便。

（二）评估管理体系缺乏合理性

从当前我国房地产抵押评估现象来看，多重管理现象是存在的，直接地影响了评估效率，比如房地产开发中的土地评估是土地资源局管理，而房地产评估则由建设部门管理，这样不仅增加了很多不必要的管理成本，不同部门管理标准的不同以及相互之间沟通性不畅等，都直接地影响了房地产评估的科学性，完善的管理体系没有建立起来。

（三）法律规范及监管制度不完善

当前的房地产经营中不正当行为一直存在，非法恶意竞争的手段也是层出不穷，而实践调查、现场勘查工作也做得很敷衍，直接地影响到后期的评估结果。而产生这一现象的主要因素是相关法律规范及监管制度的不完善，导致评估在人们心中的地位不够，认为评估就是做样子、走形式，最终导致评估报告质量极其低下。

（四）工作人员综合素质有待提升

我国当前的房地产抵押贷款评估的随意性是很大的，主要是因为我国这方面的管理制度及评估体系尚不健全，给操作人员提供了非常大的操作性，而缺乏完善的管理体系，理论与是实操上也必然会存在歧义。目前很多高校逐渐地开设了房地产抵押评估类的课程，但是多限于理论知识的传输，学生的实践经验较少，进入到工作岗位后他们的观点也更加偏向于理论层面，很容易导致理论与实践脱节，进而影响评估的效果。此外，我国在评估行业的后续教育相对缺失，多数的评估师都是半路转行，专业素质还有待提升。

三、房地产抵押价值评估问题的解决对策

（一）加强信贷人员的基础知识及法律素养

在房地产抵押价值评估过程中信贷人员的专业素质和道德水平直接关系评估工作的开展情况，所以不仅需要信贷人员具备较为完善的理论知识和业务能力，同时自身的道德素养也要不断地提升，这样在对房地产进行抵押价值评估时，才能够确保其公正性与公平性，才能够保证抵押人的合法权益。因此，金融机构要加强信贷人员的培训与再教育工作，重视他们基础知识、道德素养的提升。

另外，信贷人员的法律素养也是至关重要的，在开展房地产抵押价值评估时必须要充分地、全面地了解相关的政策与法规，确保在抵押评估过程中能够做出公平、公正的判断，不要过分地损害抵押人的合法权益，这样也能够避免银行或者金融机构的利益受到损害。在房地产抵押价值评估方面国家制定了很多的法律法规，《担保法》及房地产抵押评估相关法律法规中对于房地产抵押价值评估相关内容的规定是比较全面的，明确规定了在对抵押人享有的房地产进行抵押评估时，必须要提前确定好房地产的权属状况及处置难易程度，这也是确保抵押价值评估工作顺利开展的基本条件。

（二）严格监管力度，保证抵押价值评估的公正性

国家及相关管理部门必须要提升房地产抵押价值评估市场的监管力度，对随意提高评估价格的行为进行严厉的打击，保证房地产抵押价值评估市场的良性化运行。同时，还要加强对评估报告质量的抽查力度，对房地产抵押价值评估过程中要采取科学的评估方式，合规的评估程序，并且要将房地产市场中对于价格的各种影响因素考虑进去，然后确定最后的评估标准。在具体的评估过程中必须要保证公平公正，不能够制定过高地评估价格，并且在评估工作开展之前评估部门、信贷人员要对各种因素充分地考虑清楚，对于经常出现问题的地方要制定相应的预案[3]。在具体的评估过程中，采取的评估方法有成本法、比较法和收益法。根据情况不同采取的评估方式也不同。其中成本法是对一个开发或者构建的项目进行评估时采取的评估方式。比较法是根据该对象近期交易的市场变动情况开展评估工作。收益法是利用最为适合的资本化率对其进行折扣处理，然后再进行累计处理，属于超前估算行为。

（三）规范评估标准，提供风险防控准则

目前我国在这方面并没有形成统一的标准，所以导致了内外评估、评估方法以及目的等各有差异，所以银行在进行评估时会根据自身的风险情况，制定评估准则，选择评估方法，确定贷款折数，尽可能地将评估风险控制到最低。

四、结束语

综上所述，房地产抵押价值评估直接关系着金融市场及房地产行业的稳定性，所以保证评估结果的公正性与科学性具有非常重要的意义。与此同时，在房地产抵押价值评估过程中还需要坚持风险规避的原则，尽量地将风险控制到最低，保证抵押人的合法权益，降低银行在这方面的风险损失等。而加强房地产抵押价值评估的监督与管理力度，规范评估行为，营造良好和房地产抵押价值评估环境，才是保证抵押价值评估工作顺利开展的根本保证。