房地产开发企业纳税筹划及风险控制问题研究

王身勇

摘 要 自营改增实施后，房地产开发企业纳税筹划工作便显得尤为重要，直接关系着企业地产项目利润，也影响着企业在市场中的核心竞争力。我国经济步入新时期后，企业朝精细化管理方向发展，因此，房地产开发企业必须加强纳税筹划及风险控制，实现降本增效。但实际上，我国房地产开发企业经营时涉及税种多，风险点多，税种复杂，导致纳税筹划及风险控制工作开展难度大、问题多。本文探讨房地产开发企业纳税筹划及风险控制问题，并提出一些建议，希望对我国房地产开发企业开展纳税筹划工作有所帮助。

关键词 房地产开发企业 纳税筹划 风险防控

一、房地产开发企业纳税筹划相关概念

（一）房地产开发企业特征

房地产开发企业的主要经营范围是房地产开发、经营，区域性和行业竞争性较强，行业进入及退出成本较高。因此，如何降低房地产开发经营成本是每个房地产企业首先要思考的问题，经营效益成为了企业发展和生存的关键。目前，我国大多数中小型房地产开发企业面临着两个主要问题：一是开发周期长，项目流程复杂，而且企业项目开发需要大量资金支持，因此，房地产开发企业会进行银行借贷和社会民间资本借贷，但借款难，利率高。二是房地产开发企业涉及面广，不仅涉及项目建设、开发，还包括房子销售、租赁等，其税种各不相同。两方面影响下，房地产开发企业纳税筹划及风险防控显得尤为重要，直接关系着房地产开发企业经营发展。

（二）房地产开发企业纳税筹划

我国税法规定，纳税筹划是一般纳税人的基本权利。一般而言，企业通过对经营活动取得的收入进行管理，利用一定税法政策和税收优惠政策来降低税负，减少企业支出，从而实现企业经营效益最大化。而对于房地产企业来说，不能以节省税收为唯一目的，还需要综合考虑其风险和机会成本。当前，房地产开发企业纳税筹划的特性主要表现为以下3点：首先是纳税筹划的综合性，由于房地产企业涉及业务广，因此，纳税筹划时需要考虑到筹资、建设开发和销售运营等多个环节，需要考虑综合收益。其次是纳税筹划的持续性，在企业经营和项目开发过程中，房地产企业都需要考虑到纳税筹划方案的影响，如收入、费用分摊、税收等。最后是纳税筹划的风险性，房地产行业纳税筹划工作专业性强，要求高，纳税筹划人员不仅需要具备更多的税法知识，还要时刻了解国家及地区政府对房地产开发企业的政策。

二、房地产开发企业纳税筹划存在的问题和风险点分析

房地产开发企业在经营过程中，涉及的税种较多，且各个环节税种皆不相同;同时，在房建项目中，开发、销售都有一定的时间限制，项目建设期间政策和经济环境也可能发生变化。目前我国房地产以“倒逼筹划”的方式进行纳税筹划，主要有3个工作要点：一是在建设前期，企业通过科学合理的建设规划，来降低企业项目开发成本;二是在建设环节，房地产企业多方面对建材供应商、建筑公司进行考察，选择综合成本最低的建设方式来实现纳税筹划的目的;三是在销售环节，房地产开发企业往往会利用控制销售速度、销售对象、销售价格等来实现纳税筹划的目的，如减少应税收入、增值率等。

当前，我国房地产开发企业在税务征收环节主要包括4个方面，即拿地、开发、销售和持有经营。首先是在拿地环节，在该环节中，纳税筹划空间在于土地价款，税种主要为契税。其风险主要是一些房地产开发公司财务人员未将补偿费、市政建设配套费等计入筹划空间。其次是在开发环节，在开发环节房地产开发企业主要涉及两个税种，即增值税和印花税，在增值税上其筹划空间为成本的进项扣除，其中风险则在于税率错用和部分企业未取得进项税专用发票，而在印花税上，筹划空间为合同价格及适用税率，该环节上也存在税率错用和以电子形式签订的各类应税凭证并未按规定进行完税，从而造成一定风险。再次是在销售环节，该环节涉及税种较多，如增值税、土地增值税、印花税和所得税等。在增值税上，房地产开发企业可以通过拆分收入以及不及时准确核算收入来实现纳税筹划，降低税负，但存在不合理拆分、不及时纳税申报、委托销售计税收入金额的确认不准确等风险。在土地增值税上，其筹划空间主要在于前期费用、开发成本和期间费用，如果筹划不科学，可能導致出现错用优惠政策、不合理拆分收入、多记或不合理计算各类费用的风险，反而会造成开发成本上升。印花税上，是在合同价格上进行纳税筹划，该环节上风险较小，但也存在合同性质凭证不按规定进行完税的风险。在所得税上，可以通过收入和成本确认来进行纳税筹划，但存在销售产品后未及时确认收入、发票取得不符合规定、多列预提成本费用等风险。最后是在持有经营环节上，该环节税种主要为房产税，通过自用或出租资产的应税收入来进行纳税筹划，而风险点则主要包括免租期内房地产开发企业未按房产原值进行申报，转租时收入重复申报等风险。

从上述内容来看，房地产开发企业在经营环节中，存在很多税种，尽管纳税筹划空间较大，但随之而来的是风险也大大增加，因此，房地产开发企业纳税筹划工作人员必须提高自身素质，减少纳税筹划风险，才能实现房地产开发企业效益增加。

三、房地产开发企业纳税筹划原则及风险控制建议

（一）纳税筹划原则

对于企业而言，纳税筹划的目的是降低企业税负，增加企业效益，实现利益最大化。而与其他行业相比，我国房地产行业一直是政府主要税源之一，同时，税务局对房地产企业的监管比其他企业更严格，而这也加大了企业纳税筹划风险。因此，房地产开发企业在进行纳税筹划时，要坚持3个原则：一是合法性，即纳税筹划工作和方案一定要符合国家税法规定，从历年税务机关纳税评价和专项检查来看，房地产企业由于纳税基数大，一直都是重点检查对象，一旦出现问题，将会直接影响企业经营发展。二是综合性原则，由于房地产企业涉及的环节较多，出现问题时会影响整个企业的经营发展。三是技术复杂性，与其他行业相比，房地产企业对纳税筹划工作人员的要求更高，因此，企业应加强对纳税筹划工作人员的培养，提高其综合水平，从而保障企业纳税筹划工作的顺利开展。

（二）风险控制建议

1.增强纳税筹划意识。一是要加深对税务政策和当前市场环境的理解及认识。对于企业而言，纳税筹划是维护自身利益的正确途径，而不是逃税、避税，因此，企业要增加对税法的认识。企业想要规避纳税筹划风险，就必须认真关注税法政策的变化，结合企业实际情况，合理制定纳税筹划方案。二是要正确把握纳税筹划方向。对于企业而言，纳税筹划不应该只是简单看到该年的效益，而是要从长远出发，纳税筹划的目的是实现企业税后收益最大化，不能简单地为降低税负而忽略其中的风险和其他机会成本。因此，房地产开发企业纳税筹划工作人员作为纳税筹划工作主体，要增强纳税筹划意识，从而提高纳税筹划工作质量，发挥筹划工作的作用。

2.加强对纳税风险的防范。首先应建立健全企业内部财务核算管理制度，尤其是要不断完善涉税核算和处理机制，通过制度的约束来提高财务人员的主观能动性，防止核算不及时、核算遗忘导致的出错，降低粗心大意引发的纳税风险。其次是要加深对纳税风险的认识。就房地产开发企业而言，纳税风险主要来源于计税依据、义务发生时间和税率3个方面，因此，在纳税筹划时，一定要重点关注收入与成本之间的关系，尤其是时间配合及占比合理性等方面，减少纳税风险。最后，房地产开发企业要建立健全纳税风险预警机制，实时监控纳税筹划过程，减少纳税风险，在企业内部要实现动态的纳税风险管理，加强对一些税法政策、核算方式、各类票据等要素的监控，从而提高企业纳税筹划质量。

3.建立健全税企沟通桥梁。税务部门作为税法政策的直接实施者，对税法政策有直接的理解。由于理解角度不同，税务部门和房地产开发企业对同一个税法条款的理解可能不一致，一旦房地产开发企业对某条税法条款和税法政策的理解出错，便会直接导致纳税筹划风险发生。因此，企业要加强与税务机关的联系，搭建好税企沟通渠道，从而减少企业纳税筹划风险，提高纳税筹划质量，降低企业税负成本，促进企业持续发展。

（作者单位为中铁建工集团山东有限公司）

参考文献

[1] 王刚.“营改增”后房地产企业税收筹划的探讨[J].财会学习，2020（22）：9-10.

[2] 邹赛君.浅析房地产开发企业纳税筹划方法[J].青年与社会，2019（27）：156-157.