居住权制度的作用及缺陷

陆文彬

摘 要：《民法典》设置居住权制度的目的是达到房屋的“物尽其用”，让房屋最大的发挥居住功能和财产功能，多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居的政策相符，明确居住权无偿设立。居住权制度的确立可以解决多方面的居住权益问题，同时作为新增的制度也存在诸多缺陷值得立法者的关注及完善。

关键词：居住权;作用;缺陷

2021年1月1日起正式实施的《民法典》中增加居住权制度。本文将就居住权制度的作用及其缺陷进行剖析，以飨读者。

一、居住权制度的作用

（一）弥补现有制度缺陷

通过诸如订立遗嘱、遗赠或者赠与的方式来实现的居住权益只对权利相对人具有效，而无对抗效力。并且由于公正遗嘱不再具有最优效力，这也导致今后因为遗嘱效力而引发的纠纷增加。而居住权是登记设立的，就具有对抗效力，就完美的解决了遗嘱效力及纠纷问题。

《婚姻法》规定家庭成员之间的抚养、赡养、扶助义务。义务人不履行相对应的义务，对其所能附加的只有支付相关费用的经济限制。如果义务人作为产权人将房屋出售，居住在该房屋的家庭成员居住权益就难以保障。居住权制度的确立，有助于此类居住权益的真正落实。

居住权制度确立之前，往往只能通过租赁或取得建筑物区分所有权的方式来实现居住权益。承租权属于债权，对第三人不具有排他性，租期受到法律限制。而居住权的期限自由，可以无償设立，并且具有公示对抗效力。而建筑物区分所有权的前提是取得所有权，但是现实中需要居住权的大都是“无房族”，这时居住权就显得更方便。

（二）解决多种居住权益难题

1、买房、租房问题。房价疯涨，导致许多中低收入的人群买不起房。间接导致租房的经济压力也变大。在这种大环境下，居住权制度闪亮登场，极有利于为上述人群解决住房困境。居住权制度，首要作用就是通过设置居住权来保障弱势群体基本居住权益，对于养老育幼能发挥重大促进作用。但是它的作用不仅仅是“解决养老、离婚之后以及雇佣保姆的居住问题”，其范畴更加宽泛，涉及的人群更加广泛。居住权属于用益物权，权利人可以直接支配房屋，还可以使物权请求权。居住权的设立在某种程度上就可以通过分离房屋财产价值与居住作用方式解决上述人群买房、租房的困境，使得房屋的使用得以良性循环。

2、养老问题。现实中老年人的居住权往往容易受到侵犯：老人通过过户房屋来换取子女赡养，但是子女得到房屋产权之后出现遗弃、虐待老人的情况。这类问题是缺乏相关法律规范所致。现实生活中一旦发生了侵犯老人居住权益事情之后，往往只能通过道德和社会舆论来解决，效果很差。建立居住权制度，给老人在子女房屋内居住提供最直接的法律依据，为求老有所养，老人可以选择把房屋过户给子女或者出售，同时在房屋上给自己设立居住权。这样在得到子女照顾的情况下有保障了自己的居住权益。居住权制度的设置在日后的实际生活中可以起到更多的保护老年人住房权利的作用，间接的减轻人口老龄化带来的相应负担。

3、离婚分割房产问题。不管是协议离婚还是诉讼离婚，原本作为共同财产的房屋肯定是要进行分割的：房屋归一方所有，另一方得到经济补偿，但是之后无房一方由于各种原因通常难以在较短的时间内寻找到自己合适的住所。《婚姻法》规定：“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。”该条设置的目的是为了保护离婚之后经济困难一方的基本生活权益，但是该通过什么样的方式来实现上述规定，却没有做具体解释，可以说实际操作性几乎为零。居住权制度确立之前，司法实践中已经有许多法官基于民法的基本原则在裁判文书中用到了“居住权”这一概念。但这样的“裁定居住权”因为没有对抗效力很容易被产权方通过转移产权的方式所剥夺。因此，设置居住权制度，给离婚后没有产权一方一个可靠的过渡方案，也可以给法官在裁判离婚案件中有法可依，进一步保护婚后无房一方的居住利益。

4、同居问题。目前丧偶老年人同居但不领证结婚的现象也越来越多。在没有办理结婚登记的情况下，一旦有房一方去世，在世一方就很可能失去了同住房屋的居住权利。但是居住权制度出台后，有产权一方在世时为另一方设置居住权，就可解决另一方的居住问题。既能保障老人子女对于其房产的继承权，又能保障同居另一方的居住权益。

二、目前居住权制度的缺陷

（一）居住权登记设立的弊端

《民法典》尚未规范到某些特殊情况下的居住问题。居住权需要登记设立，那么如果没有办理登记，有些现实中已经取得的居住权该如何处理：居住人已经在他人房屋内居住多年，并且已经形成了居住事实，但一直未能登记;居住人通过法院的裁判文书取得了居住权利，但是没有办理登记。诸如上述情况，所产生的居住权就难以得到《民法典》的保护。并且如果就这些情况再往下延伸考虑就会存在更多的问题，比如离婚后房屋所有人由于债务原因，房屋被法院强制执行，那么离婚后依据判决书取得的居住权能否对抗强制执行呢？对于这些问题需要法规进一步进行规范。

其次，居住权主要用于化解特定群体的居住困境，例如，老人已经在子女房屋内或者是单位分配的房屋内居住多年，没有办理居住权登记，现在根据《民法典》的要求登记后才能成立居住权，但是老年人行动不便，接受到新规定新信息的渠道少，这就给老年人办理居住权登记制造了行动上的困难。并且登记势必需要产生相关费用，这也给老年人办理居住权登记制造了经济上的困难。

（二）对于房屋处置的影响

居住权虽说属于用益物权，但是设立了居住权的房屋的所有权就受到了限制，在房屋进行买卖的时候，居住权就成为了房屋交易的劣势所在。房屋所有权存在权利瑕疵，并且无论所有权怎么易手，所有权人都需要先保障居住权人的利益，必然会对买受人产生不利的影响。由此居住权就可能成为某些老赖恶意逃避债务，阻挠执行的手段，被执行人可能事先在房屋上设立居住权，由于居住权的无偿性往往对于被执行人来说就不需要任何成本，强制执行时，法院需要备注房屋是否存在权利瑕疵，存在权利瑕疵的房屋自然就难拍卖，甚至导致流拍。目前就存在债务人长期租赁房屋给亲友的方式来恶意妨碍司法执行，“买卖不破租赁”的原则致使有意向的买受人也只能望而却步，但是《合同法》规定租赁合同中租赁期限最长只能为20年，所以这种妨碍执行的方式至少也是受到相应时间的限制的。可是居住权的期限可以是无限期的，如果实践中债务人通过这种方式来妨碍执行的话那么债权人将一无所获，同时，也会对法院的强制执行造成巨大困扰。

其次，抵押登记与居住权登记的顺位问题，《民法典》并未明确对于已经设立了抵押权的房屋能否设立居住权及已经设立了居住权的房租如何抵押的问题。这在实务操作中往往对于居住人以及房屋抵押权人都有极大的影响。如果相关法律法规不对抵押权居住权并存的情况加以完善的话，不仅银行的房贷业务也将因为居住权的设立而受到极大的冲击，而且例如前文所提及的“以房养老”的方式将毫无意义，那么居住权所体现的保障老年人居住利益的优势也将不复存在。

（三）居住人能否享受房屋所产生的间接利益

居住权是权利人对于他人住宅占有、使用的一项用益物权，随着社会发展，现在城市房屋的作用已经不再是简单的居住了，一座房屋所带来的间接利益、社会资源有的甚至比房屋本身的价值还要高。设立居住权实际上就是将房屋的居住属性从房屋上剥离出来，但是也带来了一些了引申的问题，房屋现在所产生的第一间接利益就是学区，设立了居住权的房屋所对应的学区入学名额如何分配？居住权不同于承租权的临时性、短期性，居住权人很有可能就是在该房屋所在城市定居了，那么长期定居的居住权人能否依据居住权在该城市办理入户？设立期限较长的居住权在过了房屋产权的年限之后如何处理？如果以后出现了房产税，居住权人是否应当承担相应的税款？等等……这些问题都是有待今后的立法、司法解释以及实践中需要面对以及完善的问题。

三、结束语

居住权是公民基本人权的一项内容，保护居住权就是保障人的生存权利，是解决特殊弱势群体有关居住权益的途径之一，对促进家庭合睦、社会和谐具有重要意义。《民法典》新增居住权制度回应了由“居者有其屋”到“住有所居”的时代需求，我们期待在今后的实务中发挥其应有的功能，并得到不断的完善。

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