物业公司安全管理方面存在的问题与改进对策

朱骁竞

[摘 要]面对激烈的市场竞争，提供优质的安全管理服务能够提升物业公司的核心竞争力，从而推动公司转型发展。基于此，本文分析了物业公司在安全管理方面存在的责任难落实、制度不健全、人员不专业等问题，并提出了相应的解决策略，希望为相关研究提供参考。

[关键词]物业公司;安全管理;安全管理体系;宣传教育

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.18.071

[中图分类号]F273;TU998.1[文献标识码]A[文章编号]1673-0194（2020）18-0-02

0     引 言

在物业管理工作中，安全管理占据重要地位，关系到居民生命财产安全。但就目前来看，物业行业作为新兴服务行业，尚未得到完善发展，各种物业公司服务水平不高，在安全管理方面依然存在诸多问题。因此，物业公司还应加强安全管理研究，以明确安全管理改进方向，促进行业进一步发展。

1     物业公司安全管理中存在的问题

1.1   管理责任难落实

结合城市建筑建设的实际情况看，物业项目存在安全管理主体责任划分不明的问题。在物业项目管理方面，不同时期物业公司服务对象不同，承担的责任也存在较大差异。在建筑开发、设计和施工等阶段，房地产开发商基本不会允许物业公司介入消防安全管理监督。直至在產权投入使用后，物业公司才会发现消防设施功能不全等问题，使安全管理先天不足。针对遗留问题，开发商后期未能实现承诺，没有预留物业管理维修资金，使相关费用需要由业主和使用人承担，导致物业公司与开发商、业主间出现职责分工混乱问题。面对这种情况，部分业主不愿意承担维修资金，使消防设施难以得到及时购置和维护保养，导致安全管理责任难落实。而部分建筑存在多业态，拥有多个产权单位，聘请了多个物业公司。安全管理则涉及多个行业，容易出现责任难界定情况，导致物业公司工作范围不明，给管理工作带来了较大挑战。

1.2   制度体系不健全

结合物业公司安全管理现状可知，日常工作中时常出现光喊口号、无人落实的问题。追根究底，主要是由于公司未能建立健全安全制度体系，使安全管理流于形式。部分物业公司尽管建立了安全管理制度体系，但缺少详细制度规范，使相关制度不具可操作性和实用性。如在消防安全检查方面，并未建立相应监督制度，导致人员未能及时落实消防设施检查、维护等工作。另外，由于缺少制度约束，使安全管理人员安全意识淡薄，仅在应付上级检查时开展突击工作，导致建筑存在较大安全隐患。在房地产行业链中，物业公司常常处于弱势地位，部分物业人员以弱势群体自居，常常选择逃避理不清的安全管理责任。在缺乏制度监管的情况下，物业管理人员长期处于自由发展状态，管理不作为，导致物业公司在安全管理方面存在安全检查不及时、安全宣传不到位等情况，难以提供高效的安全管理服务。

1.3   管理人员不专业

安全管理工作需要由专业人员开展，然而物业公司大多未能建立职业管理队伍。结合现实情况可知，物业公司利润通常不高，聘请人员大多素质水平较低，对安全管理工作认识只局限于防火、防盗。而火灾、盗窃事件发生概率相对较低，使人员在日常工作中较少从事安全管理作业。同时，物业管理行业普遍缺少掌握消防知识的技术型人才，在面对现代大型建筑中的高科技消防设施时，无法采取有效的技术手段进行管理。在管理意识淡薄的情况下，导致监控室长期无人值守、消防设备未能及时维护等问题屡屡发生。在消防安全宣传方面，由于队伍整体水平不高，只能采取简单的发布公告的方式进行消防宣传。受人力、物力、财力等资源限制，在管理工作量较大的情况下，人员往往率先放弃安全宣传工作。而管理人员将安全管理当作表面工作任务，没有实际投入到设施、场地和环境的安全监管中，无法及时发现多领域安全隐患，继而导致安全事故发生率有所提高。

1.4   居民参与不积极

在小区治理过程中，缺少足够的人力、财力、物力等资源支撑，单纯由物业公司承担全部公共服务工作并不现实。因此，物业公司在开展安全管理等工作过程中，需要居民的积极配合，确保相关工作开展得到支持和理解。但实际上，物业公司与居民之间存在沟通不畅等问题，使物业公司面对管理费收缴难问题。在经费不足的情况下，公司财力不足，配备人员不足、素质水平不高，引进安全管理设备设施不及时，最终导致物业公司安全管理整体水平低，引起居民不满，最终陷入服务供给的恶性循环。在安全管理落实方面，全体居民应承担一定责任，为相关工作开展提供源源不断的动力。但随着城市建设进程的不断加快，生活节奏紧张，居民多形成一定防卫心理，对公共生活空间缺乏关注，对安全宣传、检查等工作无法认同和理解，导致居民不愿意积极配合。长此以往，居民将不参与、不配合、不重视物业公司任何工作，给安全管理带来较大阻碍。

2     解决物业公司安全管理问题的策略

2.1   加强目标责任管理

根据国家相关法律法规可知，物业公司需要担负责任区域的安全管理责任，履行保障居民生命财产安全的职责。在深入认识这一要求的基础上，物业公司还应明确自身管理职责，致力于为业主创建安全生活环境，将安全管理工作提高到公司战略发展层面，将提供优质安全管理服务当作公司重要宣传口号。而小区安全管理工作产生溢出效应，将对周围社会公共秩序产生影响。因此，在安全管理方面，物业公司可以积极与政府基层部门、消防部门、治安管理部门等各个部门沟通协商，并获得政府的支持，为物业公司与开发商协商加码，督促开发商配备完善的安全设施，理清各自的安全管理责任。在此基础上，物业公司需要在年度经营计划责任书中明确罗列安全责任目标，要求相关单位和人员签订安全目标责任书。通过将目标层层下达到具体岗位和人员身上，从上到下提高内部人员的安全意识，为安全管理工作开展奠定扎实基础。在明确目标的基础上，加强内部管理监督，保证管理工作有效落实。

2.2   健全安全制度体系

为保证安全管理工作的质量和效率，物业公司还应健全安全制度体系，保证相关工作有序开展。具体来讲，即公司应建立《安全生产管理实施细则》等制度规范，在明确各个岗位职责的基础上，利用细则为具体工作提供指导。建立责任追究制度，定期开展监督检查工作，以确认消防检查、安全宣传等工作能否及时开展。发现工作开展不及时，要追究相关人员的责任，采取相应奖惩措施，改进相关工作。在消防安全检查方面，还应建立完善的工作制度，如值班制度、节假日检查制度等。层层制订安全检查计划，使检查工作以点、线、面等不同形式开展，及时发现各种事故隐患，确保安全问题得到有效防控。在经费足够的情况下，物业公司还应加快全数字安全管理系统开发，完善安全管理体系。发挥系统监控预警功能，实现消防安全管理全覆盖，而借助系统实现交通智能疏导，能够提升公司安全管理技术水平。建立应急预案制度，根据系统预警及时启动预案，为环境安全提供有效保障。

2.3   建设职业管理隊伍

在推动公司安全管理工作发展的过程中，还要完成职业管理队伍建设，为工作开展提供强有力的智力支撑。结合这一目标，公司需要建立安全组织机构，设置安全生产管理领导小组，为单一物业项目配备安全管理员，并要求人员持证上岗，保证安全管理水平达到要求。在队伍组建过程中，物业公司还应聘请更多技术型人才，确保人员能够熟练使用监控系统、报警系统等开展安全管理工作。从人员入职开始，开展安全三级教育和公司制度教育，并要求人员全部通过现场测试考核，使工作人员具备较强安全意识、掌握安全技能。日常工作中，物业公司应邀请消防专家开展消防安全法规宣讲工作，确保人员理论知识素养能够得到持续提升。在人员培训方面，还应定期组织人员开展火灾应急预案等各种预案培训活动，要求人员针对电梯困人等事故开展救援演习，确保人员在事故发生后能够沉着理智应对，最大限度地减少损失和危害。同时，不断加强人员后续教育，提升人员的安全管理水平，继而使相关工作得以高效开展。

2.4   强化安全宣传教育

为引导居民积极配合和参与安全管理工作，物业公司还应面向居民广泛开展安全教育工作，提高居民对安全管理问题的重视程度。考虑到人力、物力等资源的限制，物业公司可以选择与居委会、志愿者机构等社会组织合作，共同在小区开展安全宣传工作，强化居民安全防范意识。想要使安全宣传取得良好效果，需要物业公司长效开展工作宣传，因此，物业公司需要定期开展各类突发事件专题讲座，使安全意识逐步渗透到小区的每个家庭中，带动居民参与小区安全管理。同时，还要建立安全宣传工作档案，完整记录相关工作和小区安全事故等信息，为实践工作开展提供科学理论指导。此外，为扩大安全宣传范围，还要以丰富的形式开展工作，除了利用宣传栏、手册等形式开展安全宣传，还应借助微信群、小区网站等各种途径传播医疗急救知识、火灾防控知识等各种安全知识，以文字、图片、影像等多种形式开展安全教育工作。

3     结 语

结合物业行业发展情况可知，尽管物业公司可以为居民提供诸多服务和便利，但在安全管理方面仍然存在较多问题，使安全检查、宣传等工作难以有效落实。为提高自身安全管理水平，物业公司还应加强目标责任管理，在合理划分安全管理责任的基础上，建立完善的安全管理制度体系，保证各项工作得以有序开展。为了满足实践工作需要，物业公司还要加强职业队伍建设，通过加强宣传教育吸引更多居民参与安全管理，继而使安全管理工作得以高效开展。

主要参考文献

[1]纪文锋.物业管理中安全管理的发展探讨[J].科技风，2020（12）：265.

[2]刘皓炯.电梯安全管理问题及监管对策研究[J].工程技术研究，2019（11）：143-144.

[3]鲍慧慧.楼宇物业安全管理工作研究和探索[J].经济师，2019（6）：

288-289.

[4]金泰物业.物业项目突发事件安全管理案例分享[J].城市开发，2019（4）：71-73.

[5]陈国萌.论物业企业如何做好安全管理[J].住宅与房地产，2017

（21）：162.