房地产开发企业融资和现金流管理的优化研究

闫小雨

[摘 要]近年来，中国经济的高速发展带动了房地产行业的整体进步，国家相应出台了各种政策保障房地产行业的发展，使房地产行业发展步入了一个黄金时期。由于房地产行业的整体特殊性，工程需要的资金量巨大，如何有效地进行融资、调控好企业的现金流已经是很多企业面临的一个重要课题。只有对现金流进行有效管理和控制，才能减少房地产企业在项目投资过程中出现的资金风险，进而提高企业资金管理水平，获得更好的项目效益。基于此，本文对房地产开发企业融资和现金流管理优化进行研究，以保障房地产企业长远发展。

[关键词]房地产企业;金融投资;融资方式;现金流

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.18.018

[中图分类号]F275[文献标识码]A[文章编号]1673-0194（2020）18-00-02

0     引 言

現金流是企业在把控财务风险过程中需要关注的内容，只有保障现金流的科学性才能让企业运用充足的资金进行项目建设，才能开展各项投资活动。所以房地产企业在市场竞争过程中必须做好现金流的管理工作，只有具备充足的资金才能进行建筑材料的市场采购，支付相关人员的工资，为经营投资工作的顺利开展提供重要支持。房地产企业在发展过程中一旦出现现金流的管理问题，则很难实现预计的发展目标，容易出现烂尾工程建设问题。因此，房地产企业必须做好融资工作，有效调控各种现金流，推动房地产企业健康发展。

1     对房地产企业融资的基本认知

1.1   资金来源

房地产企业具有多种融资渠道，第一，自身具备的资金。大多数的自有资金是房地产企业通过项目建设或投资获得的利润，同时也包括企业发行股票获得的市场利润。可以说房地产企业持有的自有资金是基本实力的一种重要体现，只有具备一定数量的资金才能吸引更多的项目投资。第二，通过银行贷款获得的融资。银行贷款会让房地产企业和银行实现利益共同体的组建，共同承担项目投资风险，也共同享受利益。具备一定实力的房地产企业会选择上市融资这种发展方式，通过发行股票或者证券等进行融资，这样可以缓解在项目投资过程中的资金压力，也能有效减少项目投资承担的风险。第三，通过其他方式进行融资，如合伙经营等方式。

1.2   融资作用

房地产企业通过融资可以实现自身的战略发展目标，也能在市场竞争中处于一定的优势。房地产企业在进行项目投资或者扩建自身规模时必须得到大量资金支持，如果没有充足的融资则不能购买生产设备或者开展建筑项目的设计工作。同时，房地产企业在项目投资过程中会出现资金回笼速度比较慢的现象，这样容易导致企业在发展过程中出现暂时性的资金紧张问题。而融资不仅可以解决以上问题，还有利于扩大企业规模，通过合理利用各项资源保障企业实现更高层面的发展。

2     房地产企业现金流管理的基本情况

2.1   现金流特点

房地产企业需要大量资金支持，在进行房产工程建设过程中需要进行土地买卖等工作，而资金筹集效果影响工程开展质量。一些房地产企业出现同时开工建设不同项目工程的现象，这对现金流的管理工作提出了更高层面的要求，现金流一旦断裂则容易出现工程烂尾现象。同时，房地产企业资金周转需要较长的时间，资金回笼速度非常慢。以上情况导致房地产企业很难保障现金流的稳定性，因此，财务人员必须做好各项工作，保障现金流运转的合理性。

2.2   管理不足

第一，企业不具备较强的现金流管控意识。大多数负责人并没有认知到现金流管理对企业发展的重要性，也没有全方面了解国家政策和市场发展情况，出现项目建设盲目投资问题，不能有效掌控项目的具体经营情况和利润，不能对财务管理工作进行有效指导，防范财务风险的能力比较差，容易出现现金流断裂问题。第二，房地产企业并没有对现金流进行合理管理，也没有建立相关制度，出现管理责任不够明确的问题。企业并没有建立完善的财务管理制度，也没有对资金流的管理职责进行重新划分，容易在资金管理过程中出现混乱现象，不能全面管控财务状态。第三，财务人员综合素质有待提高。现有财务人员未能对财务管理工作进行全面分析，不具备较强的业务能力，没有在工作中关注到现金流管理的价值，也没有从企业实际情况出发开展各项财务工作。这样一来，导致房地产企业在现金流管控过程中出现很多问题，不能合理利用企业资金。

3     房地产企业融资和现金流管理的优化路径

3.1   对经营环境进行综合分析，合理规划企业投资

经营环境影响企业投资规模以及现金流量的运转情况，任何不合理的投资行为都会增加企业现金流量的压力，也会加重企业的偿债负担。因此，房地产企业要想提高自身的融资风险意识，必须做好资金规划和后期管理工作，根据企业实际业务需求制订合理的投资管理方案。在开发决策之前，企业需要组织专家进行决策论证，对投资对象是否具备充足的盈利能力以及现金流是否可观等问题进行有效研究。只有开展充分的论证分析才可以确保企业投资的安全性，保障各项项目正常开展。在计算开发项目的效益时，财务部门可以运用净现值法或者获利指数等内容进行多次的计算分析。因为这些计算方法都是根据资金时间价值角度衡量开发项目的投资价值，通过计算分析可以保障投资决策更加合理。基于安全考虑，房地产企业也需要实时掌握项目开发状况，根据实际情况调整投资方案和计划。

3.2   重视资本结构的优化探索，对资金流进行预算管理

在对现金流进行管理的过程中，房地产企业需要围绕发展目标制订战略计划，分析企业在未来发展中能否保障现金正常运转。同时，还要从战略发展高度对当前的现金流进行统筹和规划，根据企业发展能力和市场波动进行适当调整，这样一来，可以平衡收益、流动和增长之间的关系。只有保障现金流管理的科学性，才能给企业的战略发展提供更好的服务，因此，房地产企业需要做好现金流的管理工作。此外，还要做好预算工作，根据企业内部和市场外部竞争环境的变化趋势对现金流的发展动向进行预测和分析。在获取最大经营效益原则指导下合理分配资金，以提高企业资金的利用效率。同时，对市场经营中获得的现金流量进行动态化的数据分析，立足数据分析对企业现金收支平衡进行深度思考;在经营过程中对比预算指标，发现可能出现的现金流缺口问题，根据实际情况制定针对性的防范对策，以保障现金流的平衡性，有效规避现

金流风险。

3.3   建立完善的资金流管理体系，强化审计监督

一方面，房地产企业需要健全现金流管理制度。对企业的投资融资、预算管理、资金使用和规划、资金审核以及监管等制度做出详细的规定，确保现金流管理工作有效开展。同时，企业也要根据自身的业务情况细化和完善现金流管理制度，构建全阶段的管理制度。这样既可以对现金流进行全方面管理，杜绝漏洞问题产生，也能通过责任分配的方式减少现金管理工作随意性问题的产生，提高抵抗现金流风险的综合能力。另一方面，房地产企业需要开展审计监管工作。在开展审计监督工作时，房地产企业需要确保审计监督的权威性，保障该部门工作的独立性，对现金流和日常融资进行专项审计。同时，还要通过多种途径提高财务人员的综合素质，通过岗位招聘和专题培训等方式强化财务人员的工作能力和审计意识。这样一来，可以从之前的事后管理转化为当前全过程的监督管理，及时解决现金流出现的异常情况，避免风险隐患。

3.4   持续推进融资创新，多方拓展融资渠道

房地产企业需要对自身的融资理念进行分析，基于企业的发展状况和市场竞争环境的复杂性，根据自身现金流实际需求合理改进融资方式，探索多样化的融资渠道，改变以往银行贷款单一的融资方式。这样一来，不仅可以合理控制融资规模，也能强化企业对现金流风险进行合理管控的能力。一方面，房地产企业应该整合非房板块融资资源，如充分利用物业管理等专业公司以及与融通公司合作等，积极争取融资政策支持，打通房地产企业的融资限制。另一方面，房地产企业可以通过借壳上市的方式打通资本市场融资通道，如寻找调控压力下资金链断裂但拥有优质土地的上市房企收并购机会，通过增资扩股、股权置换形式借壳上市，打通资本市场融资通道，提升自身的融资能力。

4     结 语

房地产企业在发展过程中一旦出现现金流的管理问题，则很难实现预期的发展目标，容易出现烂尾工程建设问题。因此，房地产企业必须合理规划投融资工作，积极探索多样化的融资渠道，改变传统单一的融资模式，以提高企業的资金实力。同时，房地产企业必须优化和改进传统的现金流管理方式，建立完善的现金流管理体系，对资本结构进行优化，并进行现金流预算管理工作。这样不仅可以提高房地产企业的经营管理能力，同时也可以有效管控现金流，为企业持续发展提供支持。

主要参考文献

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