基于成本控制的房地产企业财务管理途径探讨

刘宗美

摘  要：随着我国市场经济的发展，房地产行业发生了巨大变化。随着业务规模的增长，企业成本控制也暴露出诸多问题。房地产成本提高，会连锁引发房屋价格上升，导致人们购买欲望降低，反而会影响企业的经营。如何更好地控制房地产企业生产成本，是解决当前房地产价格居高不下的一个重要突破口。本文针对房地产企业财务管理中成本控制展开研讨，提出降低生产成本的一些财务管理措施，目的在于促使房地产企业通过财务管理等手段，加强日常控制，降低生产成本，进而降低产品价格，促进房地产行业进一步发展。

关键词：房地产企业;财务管理;成本控制

近些年，随着市场经济的发展与国家调控力度的加大，房地产企业在取得较大经济效益的同时，也面临着一定的经营风险。如商品房价格偏高，市场购买力下降，导致销售上升通道受阻;生产成本偏大，支出增多，经济效益增幅变窄;应收账款总额偏大，在总资产中占比逐年递增，引发资金回收困难。这一系列问题，如果不采取措施，妥善处理，会影响房地产企业持续稳定健康发展。因此，如何针对外部市场与经营环境的变化，在做好企业战略规划的同时，以财务管理为着力点，积极调整管理方式，强化成本控制力度，进一步应对市场中的诸多风险因素，成为了目前房地产企业亟待解决的问题。

一、房地产企业开展财务管理与成本控制的意义

（1）财务管理基本内容

财务管理是在一定的整体目标下，企业关于资金筹集、运用及分配的管理。财务管理是现代企业经营管理的一个重要组成部分。它是根据财经法规制度，按照财务管理原则，组织企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作。简单地说，财务管理是组织企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作。企业开展财务管理，应结合内外部经济形势与发展要求，针对现有状况，开展财务资源分配与管控，妥善处理企业经营中的业务活动。企业运用专业技能，对一定的财务做较为全面的风险预估，可以对投资、筹资、经营及分配各阶段，做好风险预估与成本把控。高效的财务管理，有利于统筹调配企业资源，减小财务风险，扩大盈利空间，减少经济损失，提高企业的综合竞争实力。

（2）成本控制与企业财务管理之间的联系

成本控制是企业根据一定时期预先建立的管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件，采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。成本控制与企业财务管理密不可分，一定程度上是财务管理的主要内容。财务管理水平，影响着企业能否在市场当中有足够的竞争力，是保证企业活力与发展潜力的主要方式。特别是房地产企业，面临着诸多变量，一个科学合理的财务管控，能够较好地减小投资风险。房地产企业在开展财务管理工作中，通过项目测算与投资回报分析，不断强化控制成本工作，尤其是建设成本，省去一些不必要的资金浪费，进而获得更大的经济回报。

二、利用成本控制理念创新财务管理手段途径

在通过控制成本的方式，提高房地产利益空间的具体实施当中，企业要运用科学合理的财务管理手段，通过对工程投资、设计、施工与结算等成本进行控制，切实压缩成本支出，实现项目预期目标。

（1）投资环节

房地产投资，是一项高风险、高回报的投资，投资的前期测算与项目全程监控决定着一个项目的盈亏，因此，房地产企业在进行项目投资过程中，一定要注意诸多方面的财务管理，通过科学的手段与投资测算，提高房地产投资的经济回报率，降低投资风险。

第一，组建优秀的项目团队，对项目进行深入科学的研究与调研。投资前期的风险评估以及造价预算，是房地产企业在进行投资之前应该做好的主要工作。房地产的开发、投资，以及项目回报等，都要在投资阶段做好预算评估工作。一项房地产项目的开发，投资预算，应该由相应的专业人员进行造价预算，其中包括建筑工程师、造价分析师、营销策划师、财务分析人员等。通过对工程施工当中的资金投入、前期营销需要消耗的资金等进行综合测算，确保房地产企业的投资能够获得较高的经济效益。

第二，分析土地成本在整个房地产项目当中所占的比重。从近些年的数据看来，根据地域或者是地理位置的不同，土地成本通常会占到中项目总成本的三成到六成。地区越好、地理位置越优越，其土地方面的资金耗费就越多。

第三，在对生产方式、生产材料等方面进行综合的投资预估的前提下，企业还可以协调相关的部门，利用现代信息共享优势，寻找最适合企业自身进行投资的项目，避免盲目投资，导致亏本情况的发生。

（2）设计环节

房地产工程设计环节，在整个房地产项目当中起到了至关重要的作用。设计理念是否符合当地建设部门的规划要求，所设计的工程实施，是否超出原有的经济概算等等，都直接影响着一个房地产项目的盈亏情况。成本控制人员要积极的参与到房地产开发的设计工作之中，密切配合设计人员进行资金方面的把控，达到设计合理，利益最大化的目的。

另外，对房地产项目的设计，还要符合房地产项目开发的原本目的，在设计环节，要充分考虑到该项目的产品定位。设计人员首先要考虑到整个项目的成本问题，其中包括土地成本、材料成本、施工成本、营销成本、人力成本等诸多因素。其次，设计人员在进行房地产设计工作中，还要结合房地产开发的地理位置，考虑该地区的人员流量与购买能力，确保投资能够得到及时回报。最后，应结合当地人群的审美品位与风俗习惯等诸多因素，进行有针对性的建造设计，精心推出符合项目要求的设计方案。

（3）招投标阶段环节

在当前阶段的成本控制管理工作中，企业要积极落实合同洽商与招投标环节工作。房地产企业在开展房地产项目投资之前，需要签订大量合同，需要企业对每一个环节进行严格把控，尤其是涉及到成本方面的问题，财务管理人员要提前介入。对合同签署各方进行资质审核，确保在项目开发、建设中顺利进行，避免影响到建设速度、效率、质量等问题的出现，将有关问题提前解决于萌芽状态，也为整个项目的经营状况奠定前期基础。可见，在进行有关合同签署与工程招标的工作中，做好严格的把控工作至关重要。

（4）施工环节

项目施工是房地产的主要环节，也是成本支出最大的阶段。在成本管理工作上，在保证工程质量不受影响的情况下，开发商可尽力控制成本支出。在一些无需支出的项目方面，可以采取较为严格的控制措施。特别是在重要环节的管理方面，开发商也应派人介入，避免施工单位进行随意更改，造成房地产企业在房地产项目当中支出增多。此外，为了确保项目进展顺利，在具体施工过程中，施工单位与开发商要紧密配合，加强沟通，相互包容，建立充分的信任关系，减少摩擦。如果是涉及到工程质量问题，开发商应该积极听取施工单位的意见，以免出现后期调整，重新返工，避免造成不必要的损失。

（5）结算环节

在项目工程的各个阶段，都会存在资金结算问题。在结算环节，也应做好成本控制工作。企业应明确责任人员，健全工作流程，完善结算审核机制，按照项目合同或工程进度，预付或支付结算资金，避免出现较大的资金偏差。开发商在进行工程结算的时候，要进行必要的核算复查与内部审计，强化问责机制，避免个别人员借机违规操作，产生不法交易，从而提高结算环节合规性、合法性，减少房地产成本方面的资金损失。

随着近几年国家宏观调控政策的出台，房地产行业稳步发展。作为房地产行业中最为关键的房地产企业，财务管理与成本控制是企业管理中的主要工作，二者紧密相连，如果未能给予足够的关注，将会影响企業长远发展。对此，房地产企业不仅要充分认识财务管理与成本控制的重要作用，还应积极采取措施，通过对工程投资、设计、招投标及施工等各个阶段，运用科学的管理手段，落实管控措施，严格资金审核，优化工作流程，切实压缩成本，实现资金管理和成本控制的有机融合，在提高内部资金利用率的同时，实现企业利润最大化与企业发展目标。

参考文献

[1]何传明.房地产企业实施集团化发展战略的研究[J].建筑施工，2005（07）

[2]孔冬梅.构建未来会计信息系统的设想及分析[J].商业经济，2005（10）