试析房地产企业土地增值税纳税筹划

摘 要：随着我国税收制度改革的不断深化，房地产企业在纳税筹划中面临的新问题日益突显。税收筹划能够使企业合理避税，进而实现提升成本控制和优化资源配置的目的。房地产企业在当前市场竞争日趋激烈，在我国经济整体走向转型的情况下，加强纳税筹划已经成为其内部控制管理的重要内容。文章从房地产企业着手，针对土地增值税的纳税筹划提出相关思考。

关键词：房地产企业;土地增值税;纳税筹划

一、 房地产企业土地增值税纳税筹划的必要性

随着中国经济的复苏，发展速度渐快，房地产企业作为我国的龙头企业，占据市场的极大份额，房地产企业的发展与我国经济的发展联系紧密，不可分割。房地产企业作为土地增值税的主要纳税人，应当在符合法律规定的基础上合理规划土地增值税的纳税依据，进而为企业创造更大的利润空间。另外，切实可行的土地增值税纳税筹划方案不仅能够降低企业在税收方面的经济负担，还能提高企业综合效益和市场竞争力从而确保房地产企业的持续稳定发展。

二、 房地产企业土地增值税纳税筹划

（一）减免税技术——让利寻求税收优惠临界点

由于土地增值税四级超率累进税率的存在，房地产企业所需缴纳的土地增值税会随着企业当年销售额的增加而增加。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》指出纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。在普通标准住宅拟定出售的销售增值额超过20%的界限但幅度不大时，应当适当调低价格，将增值额控制在可享受免征土地增值税的范围之内。这种途径能够在保证降价不足以冲击到企业利润空间的同时，降低土地增值税的税负，借此达到提高企业盈利能力的目的。因此，企业在进行销售时，应该多衡量收益和土地增值额税负的关系。

（二）税率差异技术——分别核算法分散收入

土地增值税计算应纳税额需要考慮到增值额与扣除项目的大小。不同的比重会影响税率的变动，税收控制点也就显而易见，给税收筹划提供了一定的空间。如果房地产企业能够充分识别节点，确保比率尽可能接近节点但不超过节点，也就可以有效地降低房地产企业的税负，进而实现企业效益的最大化。这种方法主要是指将可实现单独分割的业务收入从整体销售收入中分离，由此来严格控制成本结转比例，进而实现降低税基并减少税款的筹划方式。

1. 住宅种类的区分

依照税法规定，普通住宅的增值税率低于20%的情况下无须缴纳土地增值税。因此，如果房地产企业同时开发了普通标准住宅、商业用房、豪华住房中的两种或者三种住房，应当将其价款分别计算。并且当普通标准住宅增值额未超过20%时，可分别核算不同种类住房的收支情况，以达到节税的目的。此外，如果普通标准住宅增值额原本接近20%但未超过纳税水平，证明房地产企业能够最大限度地节约税款。

2. 精装房的成本划分

房屋通常分为精装房、简装房和毛坯房，目前年轻一代的购房者更青睐精装房。完成精装房的建造需要在毛坯房的基础上进行完善与改造，因此，这类装修费用如果能够从销售房屋的价款中剥离出来，便能给企业节约相当大的一笔土地增值税的缴纳。在房屋竣工完成后，企业应当与对方签订装修合同，而装修合同不属于土地增值税的范畴，为企业除去一笔巨额的税收支出。分别订立房屋买卖合同以及装修合同，就能够避免因装修带来的部分增值额导致的土地增值税。而在分离收入和匹配的成本时，需充分考虑这两种方法的增值率，因为如果收入成本分离时等额或者分离成本比例偏高，则很有可能直接致使清算对象增值率攀升。

（三）业务形式转变——开发模式的选择

1. 合作建房

合作建房是两家企业分别各自出具土地与建造资金，以共享房地产为目的进行合作开发地产项目的一种开发模式。在选择这种模式需要遵循一个条件：合作建房的双方必须相互独立，并且都具有法定的房地产开发资质，能够依据规章制度完成合建的手续以及土地使用权变更，在建成后双方按约定分别独自拥有一部分房屋。

房地产开发企业在开发项目时，约定双方分别负责出地与资金投入，合作建成后根据合同约定的比例分房自用，可以暂时不征收土地增值税。另外需要注意，如果建成后如果进行转让，就应当对土地增值税予以征收。

2. 代建房

代建房应用于房地产企业承包其他企业的办公用房或者职工住房，房地产开发企业与客户签订承包合同，根据客户需求构建项目，待项目竣工后收取一定的代建费用。税法规定，此类行为不应视为土地增值税征收对象，它是一种劳务性质的收入，与产权转移无关。

代建房需要注意以下两点：代建必须由委托方的名义进行项目开发，而土地使用权及房屋使用权未发生转移;房地产企业是以提供劳务的方式承包房地产开发工程，无须缴纳土地增值税的同时该项目的收益可能有所降低。

（四）扣除技术——合理计算扣除项目

扣除项目中，取得土地使用权的金额可以据实扣除，而房地产开发费用是采用核定扣除的方法：依据各地区的要求，房地产开发费用将依据取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本加总的5%～10%以内计算扣除项目。另外，房地产企业扣除项目比其他企业多一项加计扣除，基数为取得土地使用权的价款与开发成本的总计，因此，这是一项值得研究的纳税切入点。

参考文献：

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[2]包燕萍.房地产行业税负水平及其影响因素分析[J].财经纵横，2019（12）：163-166.

[3]高立.房地产企业纳税筹划问题探究[J].财务与管理，2018（3）：33-34.

作者简介：

梁晓婷，女，河北邯郸人，河北地质大学会计学院，研究方向：管理会计理论与实务、内部控制与风险管理。