基于“土地财政”视角下的高房价问题研究

王兴煜

摘要：武威市在“工业强市”战略的支撑下，不切实际的政绩工程以及贪大求洋的形象工程导致政府背负巨额债务。位于西北内陆的武威市而言，仅依靠微薄的税收显然无法在短期内偿还债务和发展经济，只能将“视线”转至土地出让金，于是出现了地价房价追涨的局面。实质上房价上涨的深层侧原因是，在以GDP增速为考核指标的政治“晋升竞标赛”模式下，高额的土地出让金可以在短期内偿还债务和发展地方经济，为地方政府党政官员谋求政治晋升的机会，这才是导致房价上涨的真原因。基于上述原因，本文对遏制房价快速上涨提出了几点对策、建议。

关键词：工业强市;土地财政;房价上涨;政治晋升;对策建议

中图分类号：             文献标识码：A          文章编号：

2017年年末至2018年年初，武威市主城区的房价相继突破了7000元/㎡大关，截至2018年6月，新建商品房销售价较去年同期同比增长16.5%，扶摇直上的房价和老百姓的收入渐行渐远，最终无力购买，只能望房兴叹，无助的老百姓将求助的目光转向政府。在房价上涨的同时期，武威市政府网的市长信箱中就房价的问题出现了密集型的留言，经作者梳理，该信箱中的留言，都是老百姓所关心的民生问题，如冬季来临时，老百姓最关系的就是供暖的问题，密集的留言说明了现阶段上涨的房价已经成为了老百姓最关心的问题之一。当然，官方回复还是很“温馨”的，大意就是政府将加大调控力度，满足刚需，遏制投机，防止城区房价过快上涨。[   匿名网友.武威房价太高了！政府该有所作为了！[EB/OL]. [2019-8-12]. http：//www.gswuwei.gov.cn/zmhd/szxx/156473.htm，武威市政府网.]随着时间的流逝，2019年已经过半，但武威市房价仍居高不下。市民表示已经无力承受高昂的房价，政府表态在积极调控房价，但双方的预期却逐渐增大，形成了两个互不交集的平行线，到底高房价的真问题是什么？为此，本文基于“土地财政”视角对武威市高房价问题展开研究，目前学界对“土地财政”存在不同的定义，本文采纳了学者张双文和李稻奎对“土地财政”的界定，即“土地财政”是地方政府通过出让土地获得土地出让金收入，作为地方政府财政收入的重要补充来源。[   宫汝凯. 分税制改革、土地财政和房价水平[J].世界经济文汇，2012，（4）：91.]

一、武威市市情及经济发展简述。

（一）武威市市情。

武威市隶属于甘肃省，位于河西走廊的东部，该地是我国著名文物“马踏飞燕”的发现地，于上世纪八十年代被我国定位国家级历史文化名城和对外开放城市，又于本世纪初被设为地级市，后被评为我国著名旅游城市，进入2010年以来，其于2012年被命名为葡萄酒城，现在的武威市，管理着凉州区，此外还有古浪县、民勤县、天祝藏族自治县也在其管理范围之内，总面积达三万多平方公里，坐拥近百个乡村城镇，内设九个街道办事处，本地常住人口为182.78万，这之中的城镇人口占少数，还有大量的少数民族。[   武威市市政府.武威市市情[EB/OL].[2019-10-17]http：//www.gswuwei.gov.cn/zjww/wwkk/172686.htm，武威市政府网.]

武威市有着浓郁的历史风味，据史料记载，在公元前121年，汉王朝名将霍去病远征河西一带少数民族，大败匈奴，汉武帝龙颜大悦，表彰其“武功军威”，遂将当地命名为武威，后汉武帝在当地设置郡府用以治理，后来也作为了丝绸之路的中转站，当地的名胜古迹众多，且有着多样瑰丽的自然风光，文化景观与自然景观遥相呼应，有着极高的旅游价值，当地内陆地理条件优越，位于亚欧大陆的重要位置也是新经济带的中心地段，兰新铁路贯穿全境。

（二）武威市经济发展简述。

2010年，武威市根据工业弱市、财政穷市的基本现状，提出了“工业强市”战略，着力培育壮大能源化工和食品工业两大主导产业。“工业强市”战略确定后，全市开始狠抓招商引资和项目建设。[   郭承录.武威市2011年政府工作報告[EB/OL].[2019-10-13]. http：//ww.gansudaily.com.cn/system/2011/01/30/011874271.shtml， 每日甘肃网. ]全市形成了“以发展凝聚人心、用项目衡量政绩、不拘一格用人才、无中生有抓项目”的理念，力争通过3至5年的努力，打造培育能源电力、特色化工等百亿级产业集群，培育5个销售收入过百亿元的企业，5个销售收入百亿级的工业园区。[   张泽三.武威市政府第二次全体会议[EB/OL].[2019-10-13].

http：//ww.gansudaily.com.cn/system/2012/07/27/012626665.shtml， 每日甘肃网. ]截至2016年底，全市工业园区建成面积99平方公里，入驻企业605户，大口径财政收入50亿元，是2011年的2.5倍，年均增速19.9%，一般公共预算收入30.9亿元，是2011年的3倍，年均增长24.9%。[   李明生.武威市2016年政府工作报告[EB/OL].[2019-8-12].

http：//61.178.185.68：8888/pub/zgwwsxxgk/gkml/zfgzbg/13583.htm，武威市政府网. ]2017年，武威市的发展战略从“工业强市”调整为建设“经济强市、生态大市、文化旅游”名市。2018年，是武威市发展重负重爬坡、攻坚克难、扭转被动局面的一年，更是保持定力、夯实基础、开启新征程的一年，全市一般公共预算收入由2017年的30.2亿元增加至30.45亿元，由下降4.4%回升到增长7.1%。[  周伟. 武威市2018年政府工作报告[EB/OL].[2019-8-12]. http：//61.178.185.68：8888/pub/zgwwsxxgk/gkml/zfgzbg/32983.htm，武威市政府网. ]

二、武威市在经济发展和项目建设上，不切实际，贪大求洋，导致政府背负322.1亿元的巨额债务。

工业是“工业强市”战略的支撑点，作为西北内陆的农业城市而言，武威市工业底子薄弱，为尽快打造百亿级的的企业和工业园区，武威市在扶持本地企业“做大做强”的同时，如市委负责人指使相关人员将1300余万平方米国有未利用沙漠无偿划拨给某私营公司用于抵押貸款，用于加速推进公司建设。[   郭秀睿.火荣贵受贿、挪用公款、滥用职权案一审开庭[EB/OL].[2019-10-17]. http：//gansu.gansudaily.com.cn/system/2019/07/18/017228267.shtml，每日甘肃网. ]也在狠抓招商引资。相对于东南沿海而言，武威市在资源、技术、人才、市场等招商引资的竞争性指标中不占据优势，但为了在激烈的招商引资竞争中脱颖而出，获得投资者的青睐。武威市将土地自愿作为招商引资的重要抓手，制定了《武威市人民政府关于管好用活土地资源的意见》，该意见制定了“返还土地出让金”、“零地价出让土地”、“土地换项目”等优惠项目。为优惠配置土地资源，规避《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的土地招投标制度，武威市采取“一事一议”的方式，为招商引资的企业配置土地，累计涉及土地735.18亩。优惠政策制定后，为了调动各级党政机关招商引资的积极性，武威市制定了“项目衡量政绩”的考核机制，为在招商引资的“竞标赛”中脱颖而出，形成了全市各级党政机关为了晋升而招商的“怪圈”，攀比招引引资企业的数量，而不是质量，导致高污染、高耗能的企业纷纷入驻武威，在此背景之下，招商引资的土地资源日渐紧缺，为了解决土地问题，政府又将不符合法律规定的“净地”作为招商引资的土地，导致企业无法开工建设，如武威市天一集团房地产公司于2016年9月19日购买了位于武威市凉州区民勤路西侧38412.80㎡的国有建设用地使用权，但政府以该地块为武威市凉州区金羊镇的宅基地，拆迁难度较大等，分批交付土地，至2019年1月30日仍有部分建筑物未完成拆迁。[   参见：武威市凉州区人民法院（2019）甘0602行初9号行政判决书。]一方面政府用于招商引资的土地资源紧缺。另一方面却是大量土地闲置，原因在于武威市招商引资项目把关不严，部分招商引资企业并不是“真心实意”的在武威投资，而是为了“囤积”土地，坐等土地增值，或是享受招商引资的优惠政策。截至2018年年底，仅武威市凉州区超过2年以上没有开工建设的国有建设用地就高达4500多亩。[   参见：武威市凉州区人民政府凉政发（2019）26号文件《武威市凉州区人民政府关于收回国有建设用地使用权的批复》、武威市凉州区人民政府凉政发（2019）57号文件《武威市凉州区人民政府关于收回21宗国有建设用地使用权和征缴2宗土地闲置费的批复》.]

在“工业强市”的同时，武威市党政官员不顾财政穷市的现状，即2010年的一般预算收入为6.43亿元的现状，贪大求洋，大力树立政绩工程，为解决项目资金问题，政府采取“土地换项目”的方式代建，如金熊猫公寓、天马湖景观治理工程、金色大道等项目，所谓“土地换项目”，是指鼓励有实力的企业积极参与公共基础设施项目建设，政府按照招标、拍卖、挂牌方式出让相应数量的国有建设用地，筹集资金用于项目修建。对于无法采取“土地换项目”方式代建的工程，由相应的国有投资集团违规发行债务来解决资金来源。对于资金来源未落实的项目，采取政府负债的方式继续推动，如甘肃内蒙省界武威段千里沙漠大林带、北仙高速等16个项目，上述项目属于“为批先建”的项目，意味着资金来源未落实。虽说武威市创造了一般公共预算收入增速的“奇迹”，即2016年武威市一般公共预算收入为30.9亿元，是2011年的3倍，年均增长24.9%。但不得不承认的是，武威市是较为落后的农业城市，公共预算收入基数较低，即便收入持续增加，2016年武威市的收入也仅为30.9亿元，微薄的财政收入不足以支撑不切实际、贪大求洋、超越现实的建设项目。税收的特点决定了其无法在短期内增加财政收入，且武威市已经用土地出让金作为招商引资的竞争手段，为了在短期内树立政绩工程，不得不采用政府负债的方式继续推动政绩工程建设，导致全市政府债务高达322.1亿元。[   中共武威市委.中共武威市委关于巡视整改情况的通报[EB/OL].[2019-8-16].

http：//www.gswuwei.gov.cn/jrww/tzgg/157336.htm，武威市政府网.]

三、武威市依赖土地出让金来消减负债和发展经济，进而推动房价上涨。

根据甘肃省财政厅核算，武威市的债务限额为104.68亿元，而实际债务高达322.1亿元，财政部《关于对地方政府债务实行限额管理的实施意见》（财预（2015）225号）第一款第一项、第四项规定了地方债务由地方政府以一般公共预算收入偿还或者以政府性基金、专项收入偿还，简言之，地方政府的负债由地方政府自行解决，顶层政府财政绝不会给地方政府的负债“兜底”。全市面临的问题就是，经济发展需要地方财政支持，消减322.1亿元政府债务仍要从地方财政入手。由于武威市在“工业强市”战略支撑下招商引资的企业，存在引而不建、建而亏损、高污染企业叫停等情形，实际上对税收的持续贡献率并不突出，一旦招商引资力度降低，财政收入立刻呈现滑落趋势，如武威市2016年的一般公共预算收入为30.9亿元，2017年为30.2亿元，2018年为30.45亿元。政府通过税收增加财政收入用于偿还债务的方式显然行不通。

在税收无法解决政府债务的情况下，政府自然将“视线”转移至土地出让金，一方面在全市范围内以协商或者诉讼的方式积极追讨拖欠的土地出让金，另一方面以“招”“拍”“挂”的竞价方式在土地市场上交易土地，土地交易价格呈“直线”上升趋势，如武威市凉州区新一中东侧的空地，2016年9月，该地段土地（宗地编号L[2016]105号）的交易价格约为105万元/亩，2018年11月，该地段土地（宗地编号L[2018] 88号）的起拍价约为150万元/亩，涨幅高达43%，[   凉州区新城区一中东侧L（2008）88号宗地的拍卖信息[EB/OL]. [2019-8-12]. https：//www.tudinet.com/market-327/view-2120641.html，土流网.]经了解，实际成交价已经突破200万元/亩。2017年至2018年武威市经济基本趋于稳定但经济下滑压力仍较大，其中2017年全市政府性基金收入25.5亿元，[   武威市财政局.关于武威市2017年全市财政预算执行情况和2018年全市及市级财政预算草案的报告[EB/OL].[2019-8-17]. http：//61.178.185.68：8888/pub/czj/gkml/cwyjshsgjf/23797.htm，武威市政府网. ]需要说明的是，土地出让金基本决定了政府性基金收入，以2016年为例，全市政府性基金收入19.59亿元，土地出让金为171390万元，占比87.5%。[   武威市财政局.武威市2016年全市及市级政府财政决算[EB/OL].[2019-8-17]. http：//61.178.185.68：8888/pub/czj/gkml/cwyjshsgjf/21402.htm，武威市政府网.]因经济下滑压力较大，2018年全市政府预算的基金收入适时调整为16.05亿元，但让政府“惊喜”的是，2018年全市政府性基金性收入居然达到27.18亿元，非但没有减少相反比预算还增长了69.35%，其中土地出让金为245727万元，[   武威市财政局.关于2018年全市财政预算执行情况和2019年全市及市级财政预算草案的报告[EB/OL].[2019-8-17]. http：//61.178.185.68：8888/pub/czj/gkml/cwyjshsgjf/33071.htm，武威市政府网. ]即高额的土地出让金拉动了全市政府性基金收入。根据学者实证研究表明，人均土地出让金每增加1%，房价增加0.0508%，土地出让金的出让规模对房价存在正向影响。[   立一花、化兵.财政赤字、土地财政与房价的关系[J].中央财经大学学报，2018，（11）：9.]换言之，虽然武威市的经济下滑，即2018年的一般公共预算财政收入较2016年相比，减少4500万元，但在322.1亿元财政赤字压力下，政府为在短期内偿还债务和发展经济，增加土地出让金的规模，2018年的土地出让金较2016年相比，增加了74337万元，增幅高达43.37%，而土地出让金的规模越大，房价涨势越快。且作者在武威某房地产公司调研的过程中，该公司负责人直言，土地购置成本基本决定了商品房的销售价格，当购置土地成本“直线”上升时，房价自然“扶摇直上”，毕竟购置土地的成本还是要分摊到商品房的售价中。也就是说武威市在2017年和2018年增加的74337万元土地出让金，实质上仍由房地产开发公司以提高商品房销售价的方式转嫁给购房者，于是出现了地价房价追涨的局面。

四、武威市房价快速上涨的深层次原因。

（一）GDP增长为主的考核标准下，发展经济成为地方政府的工作重点。

改革开放之后，中国实行市场经济，划分了地方政府和顶层政府的权责，地方政府拥有了自主发展权，[   苗连营、程雪阳.宪法学视域中的地方公债制度[J].河南社会科学，2010，（1）：103.]顶层政府为监督地方政府行使其自主发展权，制定了相应的考核标准，因中国的发展重心转移至经济建设，相应的地方政府党政官员晋升的考核标准从改革开放之前的“根红苗正”的政治考核转变为GDP增长的经济考核。[   程雪阳.中国的土地管理出了什么问题[J].甘肃行政学院学报，2013，（3）：116.]十八大以来，在“坚持人与自然和谐共生”的理念下，生态环境保护的考核权重有所增加，并建立党政领导干部破坏环境资源的终身追责制。[   参见：中共甘肃省委办公厅 甘肃省人民政府办公厅关于印发《甘肃省贯彻落实中央环境保护监察反馈意见整改方案》的通知.]在以经济增长为考核的晋升模式下，地方党政官员热衷于经济发展，主要表现在以下三个方面：一是积极争取中央投资项目落户本辖区;二是积极扩大本地投资规模，尤其是基础设施投资规模，如武威市新城区建设等;三是努力吸引辖区外资金以及辖区内民间投资增加，如武威市狠抓招商引资等。[   陈绍俭.财政压力、晋升竞争与地方政府投资[J].甘肃社会科学，2017，（4）：234.]由于土地为地方政府掌控的重要资源，在以GDP增长的晋升考核机制下，土地无疑成为地方官员招商引资、发展经济的主要手段。虽然我国已经从计划经济转变为市场经济，但由于近三十年历史的的计划经济体制，顶层政府仍习惯性的以政策来管理社会秩序，就土地而言，其政策性文件要远远多于法律规定，在顶层政府的“引领”下，地方政府为“用好”“用活”土地资源，纷纷“仿效”顶层政府制定了各种政策性文件，如武威市制定的《武威市人民政府关于管好用活土地资源的意见》，滥用行政权力，以“土政策”作为招商引资的筹码，从而赢取政绩。除了招商引资外，地方政府官员为追求短期经济增长，还会利用政治权力干预本地企业在本区域外的投资，如武威市民勤县政府为促进本地经济增长，干预本土企业民勤县敬业农工贸有限公司在兰州新区的投资。[   李虎. 又有“火书记”？甘肃龙头民企上市中途破產背后[EB/OL]. [2019-5-9]. http：//www.zgswcn.com/article/201905/201905080936031026.html. 中国商网.]在上述经济发展模式下，武威市生产总值由全省末尾跃升至全省第六，在同级别官员的政绩锦标赛中脱颖而出。

（二）政府需要商住用地的土地出让金来偿还债务和发展本辖区内的经济。

虽然武威市党政官员在同级别官员的政绩锦标赛中脱颖而出，但是该政绩是建立在武威市的经济发展和项目建设，不进行重点筛选，不切实际，超越现实，全面开工建设的基础之上，致使政府债务高达322.1亿。之所要全面开工建设，短期内树立政绩，是因为根据官员“晋升竞标赛”理论，地方党政官员的晋升和其辖区内的GDP增速息息相关，虽说顶层政府对地方党政官员的任期均有一定任期的限制，但在实践中更多的呈现的为随时可能被调动的“弹性任期”模式，在任期不确定的模式下，地方党政官员为在众多的竞争者中脱颖而出，上任之初便不遗余力的发展本辖区经济，[   卢盛峰、陈思霞、杨子涵.“官员数字”：官员晋升激励下的GDP失真[J].中国工业经济，2017，（7）：121.]当地方财政收入无法推动经济增长时，地方政府就会通过负债的方式筹集资金，进而导致政府的财政赤字和负债。地方政府债务限额出台后，武威市显然不可能依靠负增长的税收来偿还债务和发展经济，只能依靠土地出让金，更准确的说为商住用地的出让金。原因在于各地政府为了经济增长均大规模的建有工业园区或者工业集中区用于招商引资，但工业制造企业往往不是为本地区生产，而是为全国甚至全世界消费进行生产，在激烈的市场竞争环境下，生产性企业对生产成本变得非常敏感，为吸引生产企业落户生产，各地政府不得不提供招商引资的优惠政策，如减少土地出让金，甚至返还土地出让金等，虽然土地出让金较低，在短期内增加财政收入的作用并不明显，但企业建设运营之后，地方政府可以抽取各种税收，是一个比较稳定的收入流。[   陶然、汪晖.中国尚未完成之转型中的土地制度改革：挑战与出路[J].国际经济评论，2010，（2）：97.]商住用地属于“非贸易品”的服务，由于房产地开发公司所修建的住房主要销售给本地人群，地方政府可以利用其对商住用地的垄断权力，构建一个“局域性”卖方市场，并通过设立土地储备中心来控制商住用房规模，以“招”“拍”“挂”的方式抬高土地出让金，由竞价人以一次性支付高昂土地出让金的方式获取土地，且房地产开发公司在建设销售过程中能为地方财政带来短期的高税收，因此，短期内增加财政收入只能依靠商住用地。[  陶然、孟明毅.土地制度改革：中国有效应对全社会住房需求的重要保障[J].国际经济评论，2012，（2）：119.]该方式自然逃不过“焦头烂额”的武威市，其迅速利用商住用地垄断者的地位，以“招”“拍”“挂”的方式出让土地，土地出让金在财政收入中的比重不断增加，2018年全市政府性基金性收入达到了27.18亿元，“俨然”成为偿还债务和城市建设的“主力军”。由于房价的上涨能够带动地价的上涨，所以房价的上涨就合乎地方政府的利益，在土地财政体制下，地方政府是乐意看到地价房价上涨的。[  刘民权、孙波.商业地价形成机制、房地产泡沫及其治理[J].金融研究，2009，（10）：33.]而房地产开发商之所以支付高额的土地出让金给政府，就在于政府通过设立土地储备中心来调解和控制商住用地规模，其可以放心的将支付的高额土地出让金转嫁到消费者身上，出现了房价地价追涨的局面，这也就是武威市房价扶摇直上的真原因。

五、遏制房价快速上涨的几点措施。

（一）完善地方政府党政官员的考核以及责任追究机制。

（1）房价增长纳入地方党政官员的考核体系。

GDP增长的政治“晋升锦标赛”消除了地方政府“不求有功，但求无过”的为政思想，有利于地方政府积极推动辖区内经济发展，但也造成了经济发展的恶性竞争，表现出只重视当前利益，缺乏长远利益的规划。[  滕越洋、李成友.国企高管的“准政治锦标赛”——基于地方官员政绩的压力[J].山西财经大学学报，2019，（9）：95.]虽然顶层政府不断完善地方党政官员的考核指标，但我国现阶段仍有上千万人口急需“脱贫”，而且生活水平的提高是人民对美好生活的向往，GDP增长仍是重要考核指标，故房价问题在考核指标中鲜有提及。目前，我国的经济发展进入“新常态”，经济从“高速增长阶段”转变为“高质量发展阶段”，依靠房价来拉动地方经济发展难以为继。为此，顶层政府应将房价增长纳入地方党政官员政治晋升的考核体系，[  陈小亮、李三希、陈彦斌.地方政府激励机制重构与房价调控长效机制建设[J].中国工业经济，2018，（11）：96.]防止地方党政官员为谋求政治晋升，将房地产业作为辖区内经济增长的工具。[  陈兰舟、张振勇.房价过快上涨的供给侧成因[J].安康学院学报，2018，（3）：94.]

（2）土地管理由政策转为法治，建立责任追究机制。

地方政府在顶层政府的示范下，根据经济发展需要毫无顾忌的制定“土政策”，甚至以“土政策”代替法律，干预法律，如武威市凉州区政府先批准无偿收回国有建设用地使用权，之后由武威市自然资源局凉州分局进行听证程序，并作出无偿收回土地的决定，严重违反《行政处罚法》第四十二条、《土地管理法》第三十八条之规定，[  参见：凉州区人民法院（2019）甘0602行初73号行政判决书.]体现出了政府无视法定程序，以权代法，为了听证程序而听证，并非为了保护行政相对人的权益而听证。地方政府的“土政策”之所以敢于“挑战”法律，就在于违法行为没有相关的责任追究机制，“土政策”配合“招”“拍”“挂”的土地竞价方式，使得土地成为了地方党政官员实现其利益目标的工具。[  孙秋鹏.农村土地征收问题研究评述与展望[J].学术探索，2019，（5）：11.]《宪法》明确规定了我国实行依法治國，建立社会主义法治国家，在土地问题上，顶层政府以及地方政府应从政策至上转为法律至上，土地管理由政策转为法治，将权力关进制度的笼子里。并建立地方党政官员的责任追究机制，对于地方党政官员的违法行为，如“土政策”干预法律的行为，要给予警告、记过等处分，真正做到谁要是把法律当做儿戏，谁就必然要受到法律的惩罚。

（二）打破政府垄断的土地市场，保证“同地”“同权”的公平竞争环境。

在政府垄断土地市场的局面下，以价格高者得的竞拍方式在抬高了土地价格的同时也助涨了房价，随着地方政府财政缺口的增大，政府将更加频繁的通过高价“卖地”维持收支平衡，进而再次促进房价上涨。[  张莉、李舒雯、杨轶轲.新中国70年城市化与土地制度变迁[J].宏观质量研究，2019，（2）：84.]解决高房价的措施之一便是打破政府对土地市场的垄断，《土地管理法》六十三条允许农村建设用地入市，成为各方媒体竞相报道的亮点、热点，因为该条可能打破地方政府的土地财政，影响房价走势。但实际上，地方政府握有土地用途规划等权力，可以有针对性的对用途进行规划，国有建设用地规划为商住用地，集体建设用地规划为公益用地、绿化用地等，导致“同地”不“同权”，如此以来，地方政府垄断土地的局面仍不会打破。[  陶然、汪晖.中国新城镇化应走出当前改革误区[N]，企业家日报，2014，12，21，（W03）：5-6.]为保证“同地”“同权”的公平竞争环境，地方政府应对国有建设用地和集体建设用地整体规划土地用途，根据用途管制规则来管理规划区内的土地，禁止有针对性的对每一块土地进行规划，影响土地用途。[  夏莲.城乡统一建设用地市场构建研究——基于集体建设用地入市不同模式视角[J].北京城市学院学报，2019：（3）：7-9.]对于交易双方自愿协商确定，且不违反法律、行政法规、公序良俗等法律规定的，地方政府就应保障用地者在法律框架内按照合同利用和行使土地的权利，保护其合法权利不受干涉。

（三）逐步打破地方政府的土地财政，改革财政收入结构。

以经济增长为考核指标的晋升模式，“扭曲”了地方政府的财政结构，本应以税收为主的财政结构演变成了以土地出让金为主的财政结构，使得地方政府患有“土地财政”依赖症，进而导致房价上涨。现实情况是，地方政府偿还债务依赖土地出让金，城市公共基础设施建设依赖土地出让金，一个模式一旦形成，就有其内在运行的逻辑，并因此形成一定的利益固化和利益集团，要扭转过来，哪怕是逐渐扭转，也是很不容易的。[  汪晖、陶然.中国土地制度改革难点、突破与政策组合[M].北京：商务印书馆出版社，2013，（11）：176.]一旦改变政府财政收入结构，意味着房价泡沫破灭，地方政府财政收入大幅度锐减，将会导致中国经济崩盘，地方政府债务无法消减。这种担忧是有道理的，但需要指出的是，不能因为有担忧就不改变地方政府“扭曲”的财政收入，[  程雪阳.土地发展权与土地增值收益的分配[J].法学研究，2014，（5）：93.

Research on high house price from the perspective of "land finance"

——Take Wuwei City as an example

Wang  Xing-yu

（Gansu longitudinal law office， Wuwei， Gansu 733000）

Abstract： under the support of the strategy of "strong industry city"， the unrealistic achievements project and the image project of greedy for foreign countries lead to the huge debt of the government. Wuwei City， located in the northwest inland， obviously can't repay the debt and develop the economy in a short period of time only relying on a small amount of tax revenue， so it can only turn its attention to the land transfer fee， so there is a situation of land price and house price rising. In fact， the underlying reason for the rise in house prices is that under the political "promotion competition" mode with GDP growth as the assessment index， high land transfer fees can repay debts and develop local economy in a short period of time， and seek political promotion opportunities for local government party and government officials， which is the real reason for the rise in house prices. Based on the above reasons， this paper puts forward several countermeasures and suggestions to curb the rapid rise of house prices.

Key words： strong industrial city;land finance;rising house price; political promotion;countermeasures and suggestions]況且集体建设用地入市说明了中国的土地改革将会逐步打破地方政府的土地财政，地方政府的财政收入由土地出让金逐渐过渡到税收的改革势在必行。对于政府负债和经济建设可以用其他方式解决，如征收土地增值税、土地增值税抵押贷款等。