新土地管理法的修订与农村宅基地使用权的流转研究

刘世卫 陈丽 金俊杰

摘 要：自古以来，我国都以农业大国著称，重视“三农”问题，是党的一贯战略思想。在新农村的建设发展阶段，赋予農民长期而有保障的土地使用权，是保障农村长远发展和社会稳定的重大战略措施，对社会主义新农村的建设发展，具有重要意义。农村宅基地，是农民拥有合法财产的重要组成部分，而随着农村的不断发展，宅基地使用权流转的情况也不断地出现。文章对新土地管理法的修订与农村宅基地使用权流转进行研究。

关键词：新土地管理法;农村宅基地;使用权流转

一、 引言

在对农村宅基地使用权的主要流转模式进行探讨时，应结合实现情况的基础上加以分析与研究。目前，我国现行法律在转让农村宅基地使用权时限定其只能转让给同一组织内部没有宅基地的人员，而不能转让给包括城市居民在内的非同一组织内的人员。但目前私下转让宅基地使用权已经成为广大农村地区的普遍现象，通过调研可以看到主要有以下三种模式。其一，农户将宅基地以低廉的价格出租给城市里的务工人员;其二，农户利用宅基地开办工厂等非农业生产活动;其三，对宅基地使用权进行交易。上述三种模式虽然在具体细节上存在差异，但是都不同程度地违法了现行的法律制度，如何规范农村宅基地使用权的流转过程是城市化进程中不得不面对的一大难题，对此加以探析，一方面，能够解决诸多的现实问题，另一方面，也能够保证国民经济的繁荣稳定。

二、 新时代我国宅基地使用权立法的重要意义

（一）维护农民合法财产权益的重要途径随着我国城乡一体化的不断发展，人口受教育水平普遍提高，大量农村人口从乡村涌向城市，逐渐转化为非农业城镇居民，相当一部分农村居民由于工作原因常年扎根在城市，其名下的宅基地长久荒置，无法得到有效利用，不利于国家优化土地资源配置。

（二）促进土地资源优化配置的必由之路改革开放后，每年超过千万农民随经济发展的浪潮涌向城市，部分农民在城市中逐渐扎根，造成农村宅基地产长期处于闲置或荒废的状态，而我国宅基地使用权流转限制性因素较多，收回程序不明确，甚至会导致宅基地使用权的私自交易与幕后交易，对于科学并合理地利用农村宅基地、优化乡村土地资源配置产生阻碍作用。

三、 新土地管理法的修订与农村宅基地使用权的流转研究

（一）新《土地管理法修正案》与宅基地

在2019年8月26日上午，167名全国人大常委会委员在人民大会堂按下了投票按钮，《土地管理法修正案》得以通过。这意味着新版的《土地管理法》由此诞生，并将于2020年1月1日起开始实行。全国人大常委会法工委经济法室副主任杨合庆在8月26日的新闻发布会上表示：“在土地管理法修改当中，将保护农民利益作为基本原则和重要目标，完善了很多方面的制度”。而这些制度的完善，主要集中在农民、农村切身相关利益的三大制度改革上，即征地制度、集体经济制度、集体经营性建设用地入市和宅基地制度。相关单位也对这次修法进行了评价，单位认为：修法是对土地制度试点地区改革成果的确认，它回应了社会关注的一些难点、热点问题，这次修订，是整体土地管理制度具有更科学的法理基础，法理规则更具可操作性。但也有相关专家表示担心，认为：土地制度的新问题仍会不断产生，尽管《土地管理法修正案》通过了，但针对经济社会发展需要的现实探索仍要继续，为未来建立更加科学的土地制度提供经验积累。

（二）城乡统一的土地市场

在城乡融合发展的进程中，城乡土地结构的二元性一直是关键的阻碍性因素。构建城乡统一的土地市场，首先应当保证在土地资源配置过程中市场发挥决定性作用，推行负面清单管理，清单之外由市场决定，从而给予城乡土地平等的产权地位。同时，要制订与城镇建设用地相对等的交易规则、定价机制，使农村宅基地使用权的流转逐步被纳入建设用地市场并与其平等对接。农村宅基地使用权市场交易机制建立的最终结果必然是城乡统一土地市场的确立，从而保障土地这一稀缺资源的最优配置。

（三）完善农村宅基地使用权登记制度

客观来说，目前我国农村宅基地的登记情况不容乐观，各地均存在着不同程度的混乱现象，假如无法明确土地使用权的归属问题，那么想要实施后续的相关措施就会变得极为困难，因而完善农村宅基地使用权登记制度就成为当前必须解决的现实问题。根据以往经验需在以下两点多加注意，其一，需坚持“登记生效”原则。无论对宅基地使用权进行哪种形式的流转变更，都需相关人员到指定单位办理登记手续，并以此作为法律担保。其二，合理解决“一地多户”等常见问题。由于生活习惯的不同，在农村地区容易出现聚居现象，因而要特别注重经济利益分配的公平合理。

四、 结语

综上所述，新土地管理法的修订，对农民的权益做出了更大的保障，更加明确地指出了政府相关单位只能出于有限的几种原因，才能征用农民土地，极大地保障了农民的基本权益。对于农村宅基地流转，也提出一系列的改革，包括下放了宅基地审批权，丰富和扩展“民有所居”的保障形式等，对新农村背景下的农村发展，做出了极大的促进。

参考文献：

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[3]朱桂存.农村宅基地使用权流转的成因及理论探讨[J].法制与社会，2016（5）.

[4]张晓娟.新信息环境下农村宅基地流转交易机制探析[J].数码世界，2018（10）.

[5]史卫民.农村发展与农民土地权益保障研究[M].北京：中国社会科学出版社，2015.

作者简介：刘世卫，陈丽，金俊杰，山东省青岛市即墨区自然资源局。