房地产开发企业项目资金管理的实践探讨

高瑛

摘  要：国内房地产行业发展进程中，项目资金管理工作发挥着至关重要的作用，将直接影响项目的成败。因此，管理者应加大对项目资金管理工作的重视度，在项目管理工作期间制定相应的管理方案，结合房地产项目开发实际情况，分析项目资金管理期间存在的问题，从而提出针对性解决措施，在提升项目资金管理水平、规避项目失败风险的同时，促进社会经济的发展。本文主要分析房地产开发企业项目资金管理。

关键词：房地产开发;项目资金管理;风险抵押;项目投资风险

引言

目前房地产项目在资金内部控制管理方面还存在着内控环境薄弱、风险管理意识不到位、资金预算不合理、内部监督机制缺失等问题，制约了其目标的实现，还可能给项目管理带来一些阻碍。因此，房地产项目需要从优化内控环境、加强资金风险管理和资金预算管理、完善内部监督机制等方面入手，结合项目自身的特点和实际经营状况，构建精细化的资金内部控制管理模式，提升其内控管理水平，助力企业稳健长远发展。

1、房地产企业资金现状

房地产属于资金密集型行业，房地产企业必须对企业现金流加以重视，并保证现金流处于持续健康的状态。近年来，我国房地产行业发展迅速，房地产企业也随之不断发展。调查显示，近年来房地产企业对贷款和外资的依赖有所降低，自筹资金的运用有所增加。房地产企业要想稳步发展还需要积极开拓融资渠道，加强融资管理。2019年随着非标融资与房地产融资管理政策的收紧，市场开始担忧房地产板块流动性。相关监管部门严格控制资金流向房地产，金融机构地产业务审批和投放收紧，市场利率也随之上行，放款和审批难度增强，融资成本加大，融资环境紧张。

2、房地产企业项目资金管理期间存在的问题

2.1财务预算不精确，导致资金冗余

公司在进行资金预算时，应该根据项目规模的大小、工程进度安排，并联系实际对资金的需求、可能产生的资金成本进行预算，综合考虑各方面因素后，再行确定公司对资金的需求。但是，从实务操作中，大多数房地产开发公司的融资计划、资金预算并没有科学的测算依据。多数公司不结合实际需要来融资，认为融资金额多多益善，这就有可能导致公司整体融资金额较大，承担较大的利息成本。如果公司短期内没有获取新项目以供开发或者老项目的销售缓慢、停滞等因素，就容易造成资金无法迅速收回。

2.2项目资金管理存在诸多风险

（1）政府监管不到位。企业与政府管理部门间因为项目而出现各方面问题，导致项目资金管理浮于表面。分析当前房地产市场发展现状，房价过高，房地产已经成为投资者炒房的工具，其实际居住作用被人们忽视，随着房价的持续性上涨，市场控制难度越来越大。政府职能部门因为缺少法律依据的支持，在处理违法行为时难以约束项目发展。（2）土地市场风险问题。政府在管理房地产行业时推出了较多政策，在引导行业发展的同时加强了管理力度，确保市场能够规范化的进行交易。但大多数政策都是依据市场大环境制定的，覆盖范围较大，文本内容指向性不明确，要求不清晰，且目标类政策缺乏针对性。比如土地招拍挂制度不够完善，执行效果不理想，各区域过于看重协议，招拍挂与土地成本较低，土地市场内存在着不公平竞争的现象，导致招投标与土地供应市场在成本方面差异较大，影响招投标制度的高效落实。（3）项目资金管理问题。项目建设需要大量运作资本，项目规模很大，所以开发商十分关注时间，希望尽快的将企业投入的资金转为利润，减轻资本流通压力。但企业对内部管理工作不够重视，未形成系统化内控体系，在房产报建、施工、销售阶段未及时办理批复文件，企业不能在规定时间内得到施工许可证，影响项目施工建设，降低项目资金管理水平。

3、房地产开发企业实施项目资金管理的有效措施

3.1健全资金内部控制环境

一是强化房地产项目管理人员资金内部控制管理意识，必须认识到资金内控管理与项目是否能够顺利推进和实现预期的经济效益息息相关，通过培训或者加强宣贯的方式强化管理人员资金内部控制管理观念，确保项目的各项收支都在资金内控管理范围内进行。二是建立健全资金管理内控制度，并根据项目自身特点和实际开发状况及时修订完善。严格规范项目资金使用的授权审批机制，不相容职务分离控制，关键岗位权责范围和定期轮岗制度，使项目资金管理工作有章可循。三是严格按照资金内控管理制度要求执行，不相容职务必须分离，严格执行回避制度，财务章和法人章分开专人保管，严禁资金支出越权审批、随意支出或资金超预算、超范围使用的情况发生。

3.2构建完善的资金预算管理体系

构建完善的资金预算管理体系，不仅包含资金预算的编制，还包含资金预算执行控制和资金预算执行反馈及考核。其一，科学合理的编制资金预算，预算编制工作并非仅由财务人员负责，而是由各个业务部门从项目开发总体计划出发，融合部门年度指标计划，结合部门实际情况编制部门资金计划，再由财务部门据此编制项目总的资金预算方案，以实际为基础，为资金管理工作提供数据支撑;其二，做好资金预算执行控制，项目开发过程中各项资金收支均要以预算为依据，确保各项经济业务都在资金预算范围内进行，如有突发事件导致的预算外资金收付，必须按照规定履行预算变更审批程序后再予以支付，严禁超预算、不按预算支出资金，保证资金收支可控。

3.3合理利用信息化系统

合理利用信息化系统有助于推动房地产项目内控管理水平更上新台阶。其一，建立资金管控信息系统，将资金业务审批权限、审批流程等内控措施嵌入信息系统，及时对异常业务进行风险预警，实时监控资金收支动态，提高工作效率，降低资金风险;其二，加强内部监督的信息化建设，大力引进信息化技术，通过信息系统将项目开发各个业务流程有机结合起来，通过大数据手段对项目开发业务数据进行实时监控和系统分析，提升内部监督的质量和效率。

结束语

总而言之，项目资金管理水平将直接影响房地产开发项目成败。通过对项目资金管理的思路分析，做好项目预算管理，加强内部控制，以合理的风险管理措施规避投资风险，在确保自身项目成功的同时促进房地产行业的有序发展。

参考文献：

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