房地产企业降低资产负债率的路径研究

高瑛

摘  要：资产负债率逐年升高是当前房地产企业面临的普遍问题。房地产企业资产负债率过高，是行业特点及追求高增长所致。但若房地产行业资产负债率持续升高，则会带来严重的资金风险，甚至引发金融风险，影响国家经济的平稳发展。针对此问题，国家监管部门正不断出台调控政策，尤其是限制房地产企业融资的“三条红线”政策，将控制房地产企业无限制地从金融业获取资金。为此，房地产企业为了求得可持续发展，需要通过各种途径降低企业的资产负债率，如获取优质土地、严控开发周期、强化成本管控以及创新融资方式等。本文主要分析房地产企业降低资产负债率的路径。

关键词：房地产企业;资产负债率;负债融资

引言

2020年8月，相关部门出台了关于限制房地产企业融资的“三条红线”，并将于2021年1月1日起全行业全面推行。三条红线分别为：净负债率不得大于100%;剔除预收账款后资产负债率小于70%;现金短债比小于1。三条红线都合格的有息负债年增速不得超过15%，两条红线合格的有息负债年增速不得超过10%，一条红线合格的有息负债年增速不得超过5%，三条红线均不合格的不得新增有息负债。三条红线政策的实施，将控制房地产企业无限制地从金融业获得资金，未来房地产企业将很难再出现40%～50%的复合增长率，增长率将维持在15%左右。因此，房地产企业为了能继续从金融机构获取信贷资金，不得不主动寻求途径降低资产负债率，将资产负债率控制在合理的范围内。

1、房地产企业资产负债现状及其成因

它是房地产企业顺利发展以合理水平控制资产负债比率的基础。当资产负债比率较低时，股东必须花费资本才能达到维持企业发展的目的。受到有限的社会资本和社会资本利用不善等因素的影响，不仅会在一定程度上阻碍企业的稳定发展，而且会对企业的发展构成一些隐患。相反，如果资产负债比率过高，会给债权人留下不好的印象，影响企业的投资。据相关调查显示，2018年底，我国128家上市a股票房地产企业的总份额約为80.0%，大大高于以往，大多数企业的债务/GDP比率超过70%，而一些企业的债务/GDP比率超过80%。由此可见，我国上市房地产企业的资产负债比率呈较高趋势，债务压力较大。同时，房地产企业仍然存在债务高、业绩高的现象。调查显示，2019年上半年，中国房地产企业140多家，销售额超过50亿元，比2018年同期明显增加。例如，万科公司2013年的资产负债比率约为78%，到2018年，杠杆比率上升到84%左右，同期总经营成果年均增长率约为17%。由此看来，中国房地产杠杆比率目前处于比较健康的状态，但面临生存危机的企业也很多，遇到意想不到的变化，很容易导致破产。对于房地产企业来说，往往需要先投入大量资金，尽快以良好质量完成建设，才能收回资金。在此前提下，房地产企业将承受巨大的经济压力。房地产资产负债比率高的原因主要有：第一，房地产企业融资渠道统一，一般选择短期贷款，以达到维持资本流动的目的，从而增加成本。特别是在外地一级，它受到诸如项目司酌情使用资金等因素的影响，造成资金分散和流动性差。此外，供资渠道相对统一，最终导致资产和负债;二是一些企业缺乏完善的资金管理制度，存在资金与计划不一致的现象，导致资金流动率低，难以调整和控制各种项目的工作;第三，企业缺乏完善的监督制度，责任和权力不平衡。对项目执行情况的监测没有充分实施，增加了基金管理的难度，导致资本收入和负债不足。

2 .降低房地产企业资产负债比率的重要性.

2.1有利于房地产企业的稳定经营和健全发展。

资产负债比率与企业财务风险有关。资产负债比率越高，企业的财务风险越高。由于房地产行业的特殊性，每个项目的实施时间相对较长，资金收回缓慢也是房地产的一个主要特征。但初始投资规模较大，因此通过银行贷款等形式的投资导致资产负债增加。这导致房地产企业面临巨大的财务风险，很容易导致现金流不足和资本链中断，甚至在严重情况下可能导致破产。因此，为了避免这种风险，房地产企业必须降低资产负债比率，稳定业务发展，实现企业的稳健发展。

2.2降低房地产企业资产负债率的重要性

资产负债比率是负债总额除以资产负债表总额。它是衡量企业偿付能力或杠杆作用的指标，也是衡量企业资本结构最直观、最重要的指标。企业的偿付能力反映了影响企业信誉和发展的流动性。企业应始终注意资产负债比率的高低，降低企业资产负债比率，使资金流动性更高，加快资本收益，提高盈利能力，促进房地产企业发展，进一步推动中国经济发展。

3、房地产企业降低资产负债率的路径建议

3.1获取优质土地，提高产品溢价

对一个房地产项目总投资而言，土地成本所占比重最高，通常能达到总投资的50%以上。故房地产企业要想提高产品溢价，降低资产负债率，需大力获取优质土地。优质土地的获取，需重点关注土地属性、地货比、规划条件等因素。土地属性取决于城市等级及土地位置。通常一线城市土地开发形成的产品溢价高于二三线城市土地，二三线城市土地开发形成的产品溢价高于四五线城市土地;离市中心位置越近的土地，开发形成的产品溢价越高于离市中心较远的土地。故从提高产品溢价，降低资产负债率而言，房地产企业应优先选择一线城市或者二三线城市进行开发，且优先选择地段较好、离市中心较近的土地进行开发。地货比是土地价格与土地货值的比率。地货比越高，很大程度上决定了该项目毛利率越低，相反，若地货比越低，很大程度上决定了该项目毛利率越高。故从提高毛利率降低资产负债率的角度出发，房地产企业应优先选择地货比较低的项目进行开发。规划条件取决于地块的大小及容积率的大小。地块面积越大通常可形成的利润越高，容积率越高，所形成的利润也会越高。故从提高项目利润降低资产负债率角度出发，应优先选择地块大，且容积率较高的地块进行开发。

3.2创新融资方式，拓展融资渠道

房地产企业对外融资渠道主要包括股权融资和债务融资。股权融资，主要有股东股权资金投入，如定向增发股票、配股、IPO等。债务融资主要有银行项目贷款、房地产信托、发行公司债等。股权融资对房地产企业而言，无须到期还本，但需对股东进行利润分配，特点是融资风险小，但成本高。债务融资，需定期付息，到期还本，特点是融资风险高，但成本小。房地产企业应结合项目自身情况选择最佳的融资组合，平衡债务结构，降低综合融资成本。从降低资产负债率角度出发，房地产企业应增加股权融资，如当前房地产行业比较盛行的合资合作开发模式，可大力引进少数股东权益，降低资产负债率。合资合作开发模式，不但可以引进少数股东权益，同时还可以优势互补、分担经营风险。同时房地产企业还可以通过分拆优质资产上市的方式降低资产负债率。

3.3提高资金使用效果、充分利用各种现代金融工具

大型房地产企业可以建立资本中心，通过从各子公司筹集资金，进行统一规划和支付，从而降低资本运营成本，有效降低资产负债比率，从而提高资金的配置和使用效率。同时，基金中心可以充分利用各种现金和金融工具，提高资产申报、私募股权基金、信托、可转换债券、无限期债券等基金的利用率。

结束语

概括地说，许多房地产企业目前面临着资产负债比率高的问题。即使在一定程度上得到缓解，目前的情况仍处于严峻的状态，需要更多的关注，因为如果主动-被动水平呈较高的趋势，会增加一些潜在问题，增加运营风险，影响企业的健康经营。但房地产企业资产负债比率高的主要原因是企业本身，如过度依赖杠杆和资本周转率低。管理者在经济发展趋势的前提下，没有根据自己的特点扩大企业的范围。所以，企业要想进一步降低资产负债比率，就必须重视资金渠道的丰富，通过完善监督制度等一系列措施不断提高企业的经营管理效果，避免不必要的资金浪费，为企业的健康经營奠定基础。

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