智慧楼盘表支撑房屋实现全生命周期管理

宋军

摘要：智慧房管作为智慧城市重要的一部分，正在各地大力发展。在智慧房管要求对房屋实现全生命周期精细化管理的情况下，楼盘表一定是最基础的信息化建设内容，是各类业务数据最重要的载体，并且影响整个智慧房管的建设模式。智慧楼盘表将通过楼盘表本身的物理状态和集成于楼盘表上的动态，更新业务数据，支撑房屋实现全生命周期的精细化管理。

关键词：智慧房管;智慧楼盘表;全生命周期;立体化;可视化

中图分类号：F293文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2020）08-0066-69收稿日期：2020-05-01

楼盘表在房地产管理中具有核心作用，是房地产管理过程中不可缺少的一部分。“楼盘表”一词最早出现在房地产销售行业，是指房地产开发企业在房屋销售时，所制作的用于对某一栋楼及每一套房屋的房号、面积、户型、所在层数、销售情况、价格等内容进行直观展示的表格。房地产管理部门也在一直沿用楼盘表的概念，并且区别于开发企业以销售为目的所建立的楼盘表，从管理的角度为楼盘表赋予更多的使命，比如在互联网上通过楼盘表的方式公示房屋的销售价格，房屋状态，基于楼盘表签订合同限制一房多卖等。

2015年，住建部发布《房屋交易与产权管理工作导则》，其中提及了楼盘表的概念，并被赋予了相对于开发商销售楼盘表之外新的作用。楼盘表可根据房屋实际状态建立，其内容应该包括房屋的物理属性、产权状态、业务数据等信息，是支撑房屋交易与产权管理工作的重要载体和工具。

当前，楼盘表虽然在房地产管理与不动产登记，甚至是规划设计中得到了重要的应用，但是仍然较为传统，主要表现为内容范围窄，表现形式单一，应用场景少，无法支撑对房屋，甚至是项目实现从规划设计、施工建设、市场管理、使用维护、征收拆迁的全生命周期精细化管理。

本文重点从楼盘表的范围、表现形式、时态性、生命力以及可应用性等几个方面来讲述智慧楼盘表的智慧属性如何支撑房屋实现全生命周期的精细化管理。

1智慧楼盘表的范围更为广泛

传统楼盘表一般是指通过表格形式来展现楼栋内部房屋分布的逻辑关系，并且按照层、单元来建立拓扑，其主要应用在市场管理过程中的预售许可证发放、房屋网签备案、不动产登记、维修资金管理等针对具有一套房屋的业务。而房屋全生命周期中的规划设计、施工建设、使用维护、征收拆迁等阶段则针对的是楼栋、项目等主体。比如规划设计主要是针对项目来开展相应申报工作;安全管理则主要是针对楼栋来进行安全巡查、鉴定、维修。所以，智慧楼盘表不仅应该包括楼栋内部的房屋、楼层、单元，还应该包括樓栋、项目两大主体，以此实现“地-楼-房”层级式的展现，以及通过不同的楼盘表载体来支撑多样化的业务场景。

2智慧楼盘表的表现形式更加多样

智慧楼盘表将突破传统的以表格形态展示的方式，结合地理信息、三维、全景等新兴技术来实现楼盘表的可视化、立体化、动态化，从而为楼盘表赋予智慧的能力。在房屋全生命周期管理过程中，智慧楼盘表可根据不同的业务场景，数据，要求，自适应不同类型的楼盘表，见图1。

2.1平面图楼盘表

平面图楼盘表主要是指利用房屋测绘成果生成分层分户图，实现二维可视化楼盘表的搭建，以此支撑市场管理及使用维护阶段相关的房管业务。如商品房网签备案、资金监管、住房保障、维修资金等。

2.2 BIM楼盘表

BIM（建筑信息模型）楼盘表的使用场景主要在房屋的规划设计图纸审查、施工建设进度监控过程中。可以利用BIM技术的精细化来实现房屋在规划设计、施工建设阶段中的全生命周期精细化管理。BIM楼盘表是智慧楼盘表立体化的直观表现形式。

2.3三维楼盘表

三维楼盘表主要是利用房屋分层分户图，结合房屋的层高来进行构建。对于一些年老的、没有BIM数据的楼栋，可以通过此方式快速的构建三维立体可视化的楼盘表，以支撑全生命周期管理。

2.4全景楼盘表

全景楼盘表将以更加立体、直观的方式给人一种身临其境的表现形式，他将真实场景数字化，全方位搬到网络中，并且与楼盘表进行深度融合。全景楼盘表形式包括有楼栋外景、楼层内景以及房屋的内景。全景楼盘表主要应用在大型综合建筑的管理方面，能够给管理者提供更加直观可视的展示。

2.5 GIS楼盘表

GIS楼盘表的主要应用场景在项目、楼栋的业务上，如规划设计中获得施工许可，拆迁安置中的范围设定等。GIS楼盘表可直接利用数字城市时空信息云平台中的已有数据，包括有矢量GIS（土地及楼栋）、遥感影像、三维城市模型数据等。

3智慧楼盘表具有强时态性

智慧楼盘表的智慧属性，主要表现在楼盘表本身的物理状态和楼盘表作为载体所承载的业务数据两方面。

第一，不同周期内，智慧楼盘表的物理状态会有所不同。如BIM楼盘表会伴随施工建设进度而定期更新;房屋征拆过程中，楼栋图斑会在地图上消失;房屋出现变更，包括户型合并、分割、新增、减少，以及房屋实测、预测状态下，楼盘表也会有变动。所以，智慧楼盘表应该能够动态反应房屋最新的物理状态，并且通过形成历史版本的方式来保证房屋在任意时点上的可追溯性。

第二，集成在楼盘表上的业务数据，会根据楼盘表所处的周期，所办理的业务进行实时自动更新。如房屋办理抵押登记后，楼盘表会新增“已抵押”的约束状态;房屋办理转移登记后，楼盘表将会自动集成最新的业务数据并且展示最新的权利人、权利证号等信息;安全巡查完毕后，会对楼栋进行安全等级的标识。楼盘表所承载的业务数据会根据时间顺序自动形成上下手关系，并且基于约束的优先级别实时自动的更新楼盘表的状态，见图2。

4智慧楼盘表应该具有生命力、并且可应用

智慧楼盘表作为房屋实现全生命周期管理的重要载体，可实现“以图管房” “可视化房管”的模式。因此，智慧楼盘表不仅具有活力，而且可实际应用于房屋管理过程中，以体现楼盘表的智慧属性。

4.1智慧楼盘表可支撑业务实现智能化办理

智慧楼盘表可依托其自身的物理状态和集成于楼盘表上的业务状态来实现智能化的业务办理。包括智能化的业务风险检测与约束、智能化填写业务表单等。如办理转移登记时，可从楼盘表上的“已查封”权利状态来判断转移登记业务不符合办理要求，从而进行约束，降低业务风险。当通过楼盘表的检测，业务符合办理条件后，系统则会自动基于集成在楼盘表上面的业务数据来填充新业务的表单信息，以减少工作量，降低错误率。

4.2能支撑全生命周期业务数据的可视化集成与动态更新

无论是项目、楼栋、还是房屋，在其全生命周期各个阶段内都会涉及到多项业务的办理。因此，作为载体，智慧楼盘表需要支撑全生命周期中各类业务数据的可视化集成与动态更新。业务基于智慧楼盘表进行办理，同时也将办理结果自动实时地集成到楼盘表中，并且对楼盘表的状态进行动态更新，保证业务数据能够基于楼盘表实现追溯与跟踪。

同时，为更好地实现全生命周期管理的可视化，还需要依托业务历史数据，以项目、楼栋、房屋为载体建立全生命周期时间轴，将智慧楼盘表不同时期的不同业务状态按照规划设计、施工建设、市场管理、使用维护、征收拆迁五个阶段的先后顺序进行可视化展示与动态更新。

4.3基于智慧楼盘表建立数据共享交互机制

以项目、樓栋、房屋为枢纽，建立数据的共享交互机制。通过与不动产登记、住房公积金、税务、工商、电力、民政、教育等业务系统建立接口，围绕智慧楼盘表进行数据的共享交互，以支撑可视化、智能化的业务办理，为房屋实现全生命周期的管理提供数据支持。

4.4基于智慧楼盘表构建数据资源中心，为大数据分析与监管决策提供支撑

房屋全生命周期过程中的业务数据自动集成在智慧楼盘表上，自然形成了一个以智慧楼盘表为核心的智慧房管政务数据资源中心。数据资源中心将基于智慧楼盘表实现对智慧房管全生命周期业务数据的统一管理、动态更新、监控利用，并支撑管理部门实现各类数据的查询、展示、统计分析。在智慧房管政务数据资源中心的基础上，再结合社会经济数据、数字政府政务数据以及时空信息云平台中的时空基础数据、公共专题数据、物联网感知数据、互联网抓取数据进行大数据分析，建立智能化的智慧房管大数据分析与监管决策支撑体系。如：为楼盘表建立多维度画像、对炒房团人员进行识别、开展购房人群画像分析、结合近年来的经济与生育情况对房地产开发户型进行与判断分析、基于GIS地图实现学区房识别等，见图3。

智慧楼盘表是支撑智慧房管、智慧住建实现智慧智能的重要载体，在未来的数字政府建设中，智慧楼盘表的应用范围将会更加广泛，譬如公安、消防等需要通过可视化、立体化的方式来获取楼栋、房屋的全景、实景情况。

参考文献：

1.任海英等.房屋全生命周期管理体系研究及其应用实践.城市勘测.2017.05

2.王晋桃等.浅析房产管理信息系统中的动态楼盘表.中国房地产.2011.02

3.王玉振.房屋全生命周期基础数据建设与分析——以连云港市为例.中国房地产.2019.06