“商改租”可行性、实施困境及对策建议

盛谦

摘要：商改租政策一方面是商业地产去库存转型的有效途径，另一方面也能缓解我国一些大型城市住宅供应不足的问题。但是，正如“商改住”中存在各类问题一样，“商改租”政策的实施同样存在一定的困难和风险。通过分析“商改租”用房可行性、存在的问题和风险，思考“商改租”政策的实施困境，并从地方政府角度提出相应的对策建议，探索“商改租”未来的发展方向。

关键词：商改租;可行性;租赁

中图分类号：F293文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2020）08-0057-61收稿日期：2020-06-23

1研究背景

近年来，互联网经济的快速发展给实体经济带来了巨大的冲击，以互联网为载体的购物、交际、直播等各类平台将商业经营从线下转移到了线上，以实体销售为主的中小型企业和商铺遭遇到了寒冬。今年的新冠疫情更是对实体经济产生了前所未有的影响。在这样的背景下，作为实体经济载体的商业用房空置率大幅提升，去库存形势十分严峻。

“商改租”政策来源于2018年国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称《意见》），《意见》第12条提到：允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。在此之前，很多商业地产开发商为了规避风险，提高效益，将商业办公用地改作住宅用地使用，以商务公寓或酒店式公寓等住宅名义进行销售。由于商业用房一般面积小、价格低，且不限购限贷，在一、二线城市受到了很多年轻刚需购房消费者的热衷。但这种商业用房也存在一些弊端，如产权只有40年，而普通住宅有70年，其次房屋标准为商业办公标准，容积率较高，安全级别不同，水电非民用标准，费用较高，还有无法迁入户口和就近上学等。近两年来，各地也纷纷出台禁止商业用房改成住宅用房的相关政策，规定商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途，以此来控制当前许多商业开发项目违规改变用途的行为。

因此，“商改租”政策的出台有其积极意义，也存在一定的局限性，本文将在分析政策可行性的基础上，重点针对存在困境和风险，分析并提出相应的解决对策。

2 “商改租”政策可行性分析

2.1市场分析

根据2018年中国房屋租赁人口数量、短租与长租市场规模及房屋租赁市场发展前景分析，我国租赁人口占比11.6%，租赁房屋占比18%，而这一数据在英国、美国、日本等成熟市场都在35%以上，并呈现供需平衡的状态。在城市层面，北京、上海、深圳等流动人口集中的一线城市租赁房屋占比仅为20%左右，租赁人口占比也没有超过40%，相对于旧金山、纽约等对标城市高达50%左右的租赁房屋占比和60%左右的租赁人口占比，差距明显。因此，参考国外的成熟市场经验，我国租赁市场还远远未达到饱和状态。

从租赁的主要条件人口角度来分析，我国2018年流动人口总量为2.41亿人，人口占比相较于前几年有略微回落，但流动区域趋于平衡，从原先主要流向京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区及沿海地区扩散到中西部各经济发达城市或区域中心城市，可以说流动人口群体已经覆盖全国大部分经济发达地区。众多的流动人口给各地带来大量的住房需求，而当前中国核心城市的房价收入比已经过高，如北上广深四大城市的房价收入比均已超过40，可以说短期具有购房能力的人群仅占少数，大部分人需要长时间处于租房状态。据调查分析2018年的2.4亿人口中约有2.1亿人需要租房，并且预计在未来几年内，租赁人口将持续上涨。因此，笔者认为我国房屋租赁市场存在巨大的发展空间。

2.2政策分析

自2015年以来，我国一方面提出要贯彻落实“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”方针，另一方面开始大力支持住房租赁，从鼓励地产商参与、土地政策制定、金融支持等多角度发布有关房屋租赁市场的政策，以推进我国房屋租赁市场发展。从2015年至2019年，中央發布了20余条有关住房租赁的政策用于鼓励和推动租赁房屋市场发展。如2015年1月发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》首次推出，，租售并举，，的概念，提出积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有的房源向社会出租，改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。2015年11月《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，首次将公寓出租纳入生活服务业，要求重点发展短租公寓、长租公寓等细分业态。2016年6月国办《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中提出鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。2017年7月《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经济机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务等。2019年7月《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点》中16个城市作为试点享受中央财政支持。在住房租赁的供应市场中，一方面来自于政府新建设的租赁住房，另一方面来自于新建或存量商业用房的改建为租赁住房，提高租赁住房供应量。

2.3消费者需求分析

根据《租房消费行为调查报告》分析，影响住房租赁人群租房消费选择的主要因素有居住成本、交通便利度、基础配套设施、房屋安全性、房屋装修以及舒适度等，其中租金价格和交通便利度是最主要的两个因素，前者占39.3%，后者占38.8%。因此我们可以从以上几个因素分析商业用房改租赁住房的优势。

2.3.1居住成本

居住成本主要由房屋租金价格和水电物业费两部分构成。从房屋租金价格来分析，由于不同地区价格也不一，我们以天津市统计数据为例，2016年天津普通住宅的一室租赁价格主力为1000元/月至2000元/月;二室租赁价格主力为1500元/月至3000元/月。而公寓的一室租赁价格主力为1500元/月至3000元/月;二室租赁价格主力为2000元/月至3500元/月，即商业性质的公寓平均租金水平比普通住宅高出12%至18%。导致这一差距的原因主要是公寓的地段位置往往较好，交通便利、商业配套丰富，且公寓一般为精装修，部分公寓为复式结构利用率高。水电物业费方面，商业性质的公寓水电费为商业标准，物业费也相对较高，这方面的成本相比于普通住宅略高。

2.3.2交通便利度及配套

商业办公用房的用途决定了其开发选址位置条件的重要性，大部分商业办公用地都在人流量较大，生活、交通配套设施较为完善的区域。因此，商业用房在交通便利度方面具有绝对的优势，尤其是大中城市的核心地段商业用地的覆盖率大于普通住宅，地铁交通便利，商业、办公、休闲、医疗等配套设施完善，这一点对于年轻租客尤其是工作在城市核心区域的年轻白领、商业服务人员来说吸引力巨大。

2.3.3房屋装修及舒适度

商业性质的公寓一般为精装修出租，可以直接入住，且部分为双层loft结构，整体面积小但空间利用率高，功能齐全，从租住者角度考虑舒适度佳。另外，商业公寓的物业管理更加正规全面，安全性好，特别是一些长租公寓，还有专业的租房管家服务，能提供较好的居住体验。

3存在问题及风险

“商改租”政策虽然可以解决商业用房的去库存难题，缓解当前实体经济的经营困境，从社会层面考虑也有利于平抑房租上涨，满足流动人口的住房租赁需求，但对商业用房开发商来说，实行“商改租”也存在一定的困难和风险。

3.1资金风险

“商改租”往往以一定期限内不得转让为前提，即开发商必须长期将资产以自持的形式固定在自己手中，无法进行销售或转让，如佛山市人民政府办公室印发了《关于推进商业、商务办公用房改建为租赁住房加快租购并举住房制度建设工作的通知（试行）》中提到权属人凭新的出让合同以栋或整宗地为单位颁发不动产权变更登记，变更登记后的租赁住房在土地使用期内仅限租赁或整体转让，不得分户发证，不得分割销售转让和抵押。南京市《南京市住房租赁试点工作方案》提到试点商业用房改建为租赁住房，但改建房屋由房地产开发企业转为自持物业并用于出租，不得分割转让。广州市《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》指出允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。改建后的租赁住房，不得销售。《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》也明确改建项目办理初始登记时应当整体确权登记（只办理一个权属证）、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，原土地使用年限、用地性质和建设量不变。因此，我们可以看出开发商如果将商业用房改为租赁住宅，那么其只能通过租赁形式对改建用房进行使用和获得收益，无法再入市销售。那么对于产权方来说在收益的权衡和评估上需要慎重考虑，如果选择短期以原有用途进行销售，也许短期收益相对肯定更高，资金回笼更快，能够较快地回收土地开发利用的前期成本，但是在当前的市场条件以及禁止“商改住”的政策趋势下，纯粹以商业、办公用房销售并不能达到相对客观的销售量，收益也往往达不到预期水平。而产权方如果选择改变用途将商业用房变更为租赁住宅用房，那可以预见的是回款速度必然较慢，短期的投资回报率不高，开发商前期的资金压力也较大。

3.2政策困境

由于各地“商改租”政策处于起步阶段，在当前激烈的市场竞争条件下，“商改租”的市场不够成熟，相关的配套政策也不够完善，使得商业地产开发商在考虑上还存在一定的顾虑。尽管当前我国的租赁人口数量庞大，房屋租金也随着房价的上涨处于整体上涨的趋势，但是从市场和消费者角度考虑，“商改租”在人口密集的大城市且区位优势明显、配套设施完善的区域市场前景较好，因为在这类区域工作人群收入相对较高，对住房舒适度的追求更高，最主要的是普通住宅租赁供给量相比于周边区域少，存在供小于求的现象。但是从整体层面来说，并非所有城市的商业用房都有改为租赁住房的市场条件。对于很多人口流出型的城市来说，其住房租赁市场本来就不活跃，甚至因为之前过度的房地产开发住房市场已经严重空置过剩，租赁住房本来就供大于求，而商业用房改建后与普通住宅相比并不存在明显的优势，也无法从原有普通住宅租赁群体中吸纳一部分消费者。在政策方面，从中央到各地方政府发布的“商改租”相关政策基本为指导意见和试行办法，仅就“商改租”政策相关审批条件、审批办法、优惠政策、监督管理等方面进行规定，并未對政策实施过程中存在的细节方面问题进行明确，导致产权人在实际操作过程中遇到种种困难和麻烦。比如在开增值税发票时，需要有公对公的合同，但是遇到有些客户签订公对公合同比较麻烦，还有由于行业分类不清晰导致开票困难等。因此，大多数商业地产开发商还在观望状态。

3.3审批问题

各地“商改租”政策对于原有商业、办公项目本身也有严格的要求，首先项目本身在自然通风、采光以及配套设施方面需要满足居住生活要求，其次在改变用途审批过程中需要经规划、公安、消防、住建等部门层层审批和验收，而大部分存量商业、办公项目在原始规划、建设过程中并非按普通居民住宅要求进行规划设计，现状条件可能无法满足审批要求且难以进行调整和改动。如《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》中对“商改租”从改建原则、改建条件、改建要求、实施程序、保障措施五个方面进行规范，具体对商业办公用房的改建提出了结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、用途限制、绿色改建、技术标准等七个方面的要求，可以说商业办公用房改建条件较为严苛，并不是每一个商业地产项目都符合要求，这导致政策出台到落地还存在一定的真空期，距离大范围实施还有很长的路要走。

4对策及建议

4.1加大政策激励和扶持

目前来看，中央及地方政府对于“商改租”的激励方式主要是中央的财政奖补，《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点》中16个城市作为试点享受中央财政支持，如深圳市提出改建项目明确按照地方“商改租”政策要求进行改建和使用的可按规定申请中央财政城镇保障性安居工程专项资金，改建后的租赁住房如纳入保障性住房体系的，可按规定享受相关政策优惠。笔者认为，财政补助是一个方面，但对于开发商企业来说，税收和金融方面的优惠也至关重要，因此建议对实施“商改租”且符合政策规范要求的商业地产开发商在几年内给予一定比例的税收减免，另外在金融上政府和银行应给予开发商较大力度的融资支持，满足开发商长期运营的资金需求，减少其后顾之忧。对于新建商业项目，政府还可从前期开发商拿地层面对承诺实施“商改租”并开发一定比例的租赁用房的开发商提供低价用地，降低拿地成本;规划方面，也可以对该类项目实施特殊规划审批，与后期改变为租赁用房审批相衔接，有效规避风险。

从需求侧角度分析，地方政府应该积极鼓励和引导居民通过租赁方式解决住房问题，并给予优秀高校毕业生、高级职称人才、特殊人才等群体租房方面的优惠政策，利用存量商业用房改建租赁住宅解决一部分城市流动人口的住房保障问题。此外，地方政府还应进一步做好“租售同权”的配套政策落地，把租赁房屋纳入到“合法稳定住所”的范畴，推行租房可落户政策，还可以尝试部分学区租房达到一定年限享受与购房同等入学待遇的试点，通过保障租房群体的公共福利待遇，提升城市住房需求群体的租赁需求。

4.2完善住房租赁市场

根据全国人口普查数据显示，我国目前城市出租房源主要来自个人，占整体出租房源90%以上，而在许多发达国家和地区，租赁住房供给中，机构出租房源往往占到租赁总供给的25%-30%。因此，我国住房租赁市场较为混乱，个人出租者占绝大多数，缺乏合理有效的管理和监督，机构出租市场不成熟。“商改租”的实施对象均为商业项目开发商，改建的租赁住房非个人持有，需要正规的租赁机构进行租赁和物业运维管理。政府应鼓励和引导产权方开发商或部分具备租赁服务能力的企业成立住房租赁机构，开展“商改租”租赁住宅的租赁服务工作，同时要规范租房中介服务机构的中介服务行为，强化监督管理，提升租赁服务机构和租赁中介机构服务专业程度、规范性和自律性，从租赁供给侧进行“商改租”住房租赁市场规范化管理。在政府方面，各地可根据“商改租”实施情况成立改建租赁用房专门管理机构，监督和管理租赁服务机构和中介机构的相关服务行为，同时对区域内租赁用房的租金进行动态监管，确保商业改建类租赁用房租金整体上保持稳定，与市场其他类型租赁主体租金差异控制在合理区间范围内。

4.3规范商业项目开发商行为

由于历史遗留原因，各地均存在不同程度的商业办公类房产项目私自改变用途以商务公寓或酒店式公寓等名义进行违规销售的问题，开发商为追求经济利益违规进行开发经营，既欺骗了购房消费者，也破坏了房地产行业的健康稳定发展。因此，要推动“商改租”政策有效落實，必须严格规范商业项目违规开发和销售行为，严禁商业办公类项目改为住宅进行销售或以租代售，保障消费者合法权益。地方政府应出台相应政策法规对商业项目开发商进行约束，定期开展执法和检查，围绕是否存在违反规划设计进行隔层、未经装修备案私自装修、违规预售转让等行为进行严厉处置，间接为“商改租”政策保驾护航。

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