我国都市圈住房发展的新形势与新要求

金浩然

摘要：都市圈住房既是我国城镇住房发展和问题的缩影，也有一定特殊之处。目前我国都市圈内住房供需日趋平衡，住房市场和保障体系日渐成熟，但也面临着居住空间相对狭小、房价高企、新市民住房困难等问题。未来我国都市圈住房需求仍有一定空间，特别是改善需求旺盛;在交通和公共服务的引导下，都市圈居住空间布局有望进一步优化。要重视以体制机制改革为基础，破除行政壁垒，强化相互协调的住房市场，推动形成利益共享、成本共担的局面。

关键词：都市圈;住房发展;新形势;新要求

中图分类号：F293文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2020）08-0024-28收稿日期：2020-06-12

都市圈在我国区域经济发展格局中的地位日益上升，是我国城市发展和人口集聚的重要载体。2019年2月，国家发展改革委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，对我国未来都市圈建设进行具体指引，计划到2022年都市圈同城化取得明显进展，到2035年形成若干具有全球影响力的都市圈。一般认为，城市群与都市圈概念接近，但又有不同：城市群是以1个以上特大城市为核心，由3个以上大城市为构成单元，依托基础设施网络所形成的空间组织紧凑、经济联系紧密，并最终实现高度一体化的城市群体;都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心，以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。可见，在空间范围上城市群与都市圈有包含关系，都市圈是城市群的核心区，一个城市群内可以有多个都市圈。从住房发展的角度，都市圈范围相对小，在我国目前发展阶段更容易形成相互协调的统一住房市场，是住房发展研究中更有分析价值的空间单元。在都市圈尺度下考虑住房问题，有助于破解单个城市的空间局限，利用都市圈内的分工与合作，形成集约高效的发展格局。

近年来，我国都市圈快速发展，有学者初步估算，2003- 2018年间新增人口中有92%是在都市圈地区。可以预计，未来一个时期我国人口将继续向都市圈集聚，其人口红利进一步延续，都市圈内社会经济将更加融合，交通基础设施更加便捷，日常跨城通勤人口有望继续增加，在不同城市行政区居住和工作。这些都市圈化趋势都是未来住房发展不得不重视的重要因素。本文基于对都市圈住房现状的梳理，以及对发展形势与要求的研判，提出未来需要注意的若干方面。

1我国都市圈住房发展的現状与问题

在住房制度改革的推动下，我国城镇住房建设取得巨大成就，住房市场逐步成熟，建成了世界上最大的住房保障体系，当然也还有不少问题。都市圈住房一方面是我国城镇住房的缩影，与其他地区有共性情况，另一方面也有特殊之处。

1.1都市圈内住房供需日趋平衡，但居住空间相对狭小，部分住宅居住品质不高

随着我国大规模住房建设，我国城镇住房套户比已超过1，整体上总量问题已初步解决。但不少都市圈核心城市仍存在供不应求的现象，人均住房建筑面积普遍相对较低水平，住房改善空间仍然很大。2018年北京市、上海市和杭州市的城镇居民人均住房建筑面积分别为34.9平方米、36.7平方米和37.3平方米，深圳等地更是低于30平方米，均低于全国人均39平方米的水平。此外，还有不少住房仍然面临居住品质不高的问题，表现为硬件设施老旧、不完善，以及物业服务水平不高等。如：到2015年全国仍有5.9%的城镇住房内无厨房、仍有13.9%的城镇住房内无厕所，1990年之前建设的老旧住房占20.9%，这些住房普遍品质不佳，有不少分布在都市圈地区。

1.2都市圈是新市民住房问题最为集中的地区

现阶段新市民住房问题最为突出，而都市圈又是新市民住房问题最集中的地区。新市民为都市圈建设做出巨大贡献，但受城乡二元体制等影响，居住水平明显低于当地户籍家庭，面临租不到合适的房、买不起房或享受不到住房保障等问题。根据2017年卫健委流动人口动态监测数据，若粗略以“国家十三五规划”划定的19个城市群为统计范围（注：《十三五规划纲要》提出“优化城镇化布局，加快城市群发展”，将全国主要城市划分为19大城市群;19个城市群包括257个城市，占全国城市总量40%左右，但常住人口和GDP占比高达73%和81.7%;19大城市群将提供我国绝大部分房地产市场，根据发改委预计，其未来常住人口占比将进一步提升至80%以上;受数据可得性限制，本文通过计算各省份住房需求预测未来各城市群市场空间），有46.9%的流动人口居住在整租住房（其他地区该比例为42.3%，下同），10.7%的流动人口合租居住（9.2%），13.0%居住在就业场所、雇主房等非正规住房（10.9%），租房家庭中有15.5%房租支出占家庭总收入的比重超过30%（16%），33.4%的流动人口认为生活在本地的主要困难是“买不起房子”（33.9%），当然还有很大一部分未将购房纳入未来计划。这都说明都市圈内流动人口的居住水平较低，合租和居住在非正规住房的比例高，住房支付压力大。

1.3都市圈内房价相对高，购房压力大

都市圈地区是我国经济和人口集聚高地，也是房价高地。特别是都市圈的核心城市，土地和住房供应有限而新增需求蓬勃，房价水平增速连年超过收入增速，居民购房压力持续增加。一些热点城市房价收入比超过25。随着房价不断攀升，购房支出不仅增加了当地居民的生活成本，还成为流动人口选择居住地时的重要考量因素。受都市圈大城市高房价的影响，部分原本选择定居大城市的居民转而流入其他房价相对较低的城市，对高房价城市的竞争力提升产生不利影响。

1.4部市圈内住房租赁市场相对成熟，但也有不少短板

在流动人口多、房价高、购房压力大等多因素综合作用下，都市圈内住房租赁需求旺盛，租赁市场也更加成熟，但目前仍然存在供求错配、市场不规范、租金上涨压力大等问题。首先，目前市场上供应的租赁住房普遍户型大、租金高，不少租客难以承担，只能住在城中村或者合租、群组。如，大量新市民希望能够租到安全、租金可承受的床位或单间，但市场缺少低租金、小户型住房的供给。其次，租赁市场还存在不规范、租权不稳定等问题。为了规避缴纳房产税、营业税和个人所得税等，不少租户未签订租房合同或合同不规范，租权不稳定。最后，房价上涨过快，特大城市的租售比愈发不合理，且带动了租金上涨，增加了租户的支付压力。