关于土地财政与房地产市场调控的研究

梁海瑜

摘要：随着我国市场经济的飞速发展，房地产经济也在随着市场经济不断繁荣。作为我国国民经济的支柱产业，房地产经济的健康与否也关乎着国民经济的健康与否，做好对于房地产市场的调控对于我国未来的经济改革有重大意义。而调控房地产市场的手段，一般是使用土地政策。所以土地财政政策与房地产市场经济的调控有着万分关系。而自从2003年以来，房地产市场过热的现象，也时不时发生中央政府也对房地产市场加大了监控力度，所以自从2003年之后，中央政府几乎每隔几年就会出台一系列的针对房地产市场的相应调控策略。打击炒房团和恶意哄抬房价的行为，对房地产市场做出了重拳调控。

关键词：土地财政;房地产市场;市场调控

土地开发的相关市场与政府政策的实施息息相关，首先政府的财政收入也有大占比在房地产市场中获得，而且为了弥补基建设施的财力不足，土地抵押贷款也是常用的集资手段，所以土地财政是各地政府的财政收入之一。但是土地财政也与房地产市场息息相关，如果房价恶意上涨也会造成民意沸腾，等诸多后果，所以如何合理规范房地产市场需要依靠土地财政。

1 难以调控房地产的原因

各地地方政府不单单需要维护社会的公平公正，而且也需要追求自身政府利益的最大化，所以虽然需要追随中央政府的职能，进行房地产市场的宏观调控，但是在职能操作上并不能完全落实中央政府的政策目标，所以我国也会存在一些难以调控房地产的社会问题。

1.1 地方经济与房地产的关系

对于我国中央政府而言，抑制过热炒房，合理控制房地产投资，做好房地产价格的稳定，降低房地产市场的风险引导，合理合适的住房消费是非常有必要的，因为维护房地产市场健康的发展，对于民生而言有重大的帮助，但是作为地方政府，除了考虑以上问题，还需要考虑当地政府的财政收入，因为房地产经济收入在政府地方收入中占有较大的比值。如果过分扼杀房地产市场，也会导致当地政府财政收入下滑，影响政府的其他政策。而且我国的地方经济也在面临着产业结构的改革，因为节能减排的压力，导致其他工业发展受到了一定阻碍，但是房地产行业对环境污染较小，操作也较为方便，带动经济的功效很大。并且一个房地产的产业链与上千种产品相联系。其中包括了建筑建材，金融和装饰人工等各个不同的生产类别，都息息相关。而房地产的投资也对建筑业，制造业，采矿业和商业有着促进的作用。甚至从我国GDP增长的情况来看，也有相当一部分的GDP增长也是靠房地产拉动的，所以房地产的经济效益与地方政府息息相关，所以难以轻松的落实调控房地产的任务。

1.2 地方政府的收入來源

就我国目前而言，中央掌握着财政权，而地方掌握着做事的权利，所以如何规划财权与事务权，这是地方政府所需要考虑的问题之一，而解决地方政府财政困难的办法便是大力发展房地产产业，而繁荣的房地产产业也会给地方政府提供充足的财政收入。通过相应税收的方式，从各个行业例如建筑、采掘，金融等各个产业，获得相当部分的税收，包括通过土地政策坐收土地租金也可以为地方政府提供相应的财政收入。并且与房地产市场相关的税务也是地方税务，对于地方税收收入增加有着很大的帮助。而且通过国有土地出让的方式，也可以给地方政府增加相应的预算，而在房地产市场繁荣的地区，地方政府往往预算比较多。并且随着土地价格的不断升高，政府也可以降低融资难度。

1.3 大量社会资本涌入房地产进行投资

由于货币通胀程度增加，房地产作为在目前形势下规避金融风险的主要方式之一，有超过70%的投资者都认为房地产投资较为安全。在目前来看房产税并没有很完善，有相应的缺陷，而房产保有的成本较低，所以社会各界资本也在涌入房地产市场，投机炒房现象不断发生。房地产不再作为人们居住的地方，而是变成了一种在市面上不断流通的资产。面对市场资本加速涌入房地产市场的威胁下，中央政府也通过税收杠杆对房地产市场进行调节。但是如果仅仅依靠房地产市场，不通过相应的政策来进行约束很难达到真正规范房地产市场的目标。

1.4 保障性住房建设缓慢

而且自从2000年以来，农村向城镇人口转移数量加大，大批农村人口涌入城镇，导致了城镇住房不断稀缺，而大规模的农村进城人员极大的增加了住房的刚性需求，并且由于城市土地的稀缺性，住房也作为一种公共产品并不能通过市场轻轻松松解决。在目前市场的极大的供需矛盾下，我国目前也在加紧建设保障性住房，但是由于房地产建设周期较长，房地产保障供给严重不足。而且地方政府对于保障性住房也缺乏建造动力，因为这会对地方政府的财政收入和既得利益带来相应的影响。首先建造相应的保障性住房，也需要花费大量的地方政府财力，而建设完保障性住房之后，又会对地方政府的财政收入造成极大影响，所以这严重的阻碍了保障房政策的顺利实施。地方政府还要承担相应的教育，卫生，公共设施，科技，国防等多项支出，财力也相当紧张。并且大量的保障性住房涌入市场，商品房市场也会迎来冲击，导致房价回落，容易产生相关的社会问题。

2 由土地财政政策来增加房地产调控效力

由目前情况而言，各地都有土地财政问题存在。地方政府的收入严重依赖土地收入，这种收入格局导致了中央政府难以完整的调控房地产市场。而如何让调控政策真正的发挥作用，确保宏观调控设施落实到位，就必须深化地方政府，财税体制改革。扭转了过去凭借房地产生财的局面。

2.1 对于政府的财政关系进行合理配置

自从进行分税制改革之后，地方政府的财政收入并不稳定，而且缺少独立的主体收税税种，主要依靠中央的财政预算和总体税收来承担财政预算。而地方政府的财政支出责任比也比较高，而且在目前情况来看许多地方的地方政府财政收入过程中难以保障稳定的财政资源，所以房地产作为一项高税收收入的产业，而且也是可以提供相应预算与资金的产业，地方政府相当青睐。

而改变这一情况的方法之一便是合理分配地方财政，改善各地地方政府财力不足的状况，降低地方政府融资的风险，首先对于中央政府与地方政府的财政关系，应该做出适当改革与修正，减轻地方政府财政收入的负担。其根源之一便要加大对地方政府的资金注入，帮助地方政府在筹集资金的时候减小压力，并且适当减轻地方政府的负担，完善支付制度，加大中央财政的支出责任。这样才能合理的配置地方政府的财政收入[1]。

2.2 做好地方税制改革，逐渐规范地方财政收入

由于地方政府对于房地产市场的过于依赖，并且地方政府长期也凭借以地生财的短期行为并不具有可持续性，作为中央政府而言，则需尽快规范化地方政府的财政收入，形成稳定完善且又可靠的地方财政收税收收入。而根据其他国家而言，英国，法国，加拿大，美国都以房产税作为政府财政收入。而这种房产税可以规范地方政府的财政收入稳定地方的税收来源。

据目前我国居民住宅面积总量来看，增长势头迅猛，而开征保有环节房地产税的条件已经充足。自从2000年以来到现在我国的城市化进程不断加快，住房面积保有量也在不断上升。在如此庞大的房地产保有量的基础上，我国可以使用保有环节房地产收入，进一步稳定而规范的增加地方政府的收入，摆脱对于传统房地产市场的依赖，进一步增加中央政府对于房地产市场的掌控力[2]。

2.3 土地出让制度也需改革

目前城镇土地基本收归国有，而农村土地产权则依赖于传统的澳元土地公有制，为了保证土地的供应量，政府垄断了城镇土地的一级市场，集体产权土地不可以直接上市。而在以往的土地征收补偿中，往往土地征收补偿款过低难以保障农民利益，并且在农业土地转化为非农业土地的过程中，土地升值巨大，政府可以从中赚取巨额差价。而收取丰厚利润的同时，却对于土地出让金的使用，在三农政策的比例上也相对较低。这既没有维护农民的既得利益，也容易引发社会矛盾，所以必须要提高农村土地集体产权地位，允许农村土地直接上市，从而维护倍增土地的应得利益，这样可以减少农民的损失，维护失去土地农民的合法利益[3]。

2.4 增加住房供给量，缓解刚性购房压力

住房对于人们而言是刚性需求，因为没有住房人们就很难保证安全稳定的生活环境，而一旦拥有稳定的住房，可以极大的提升人们的幸福感。目前在于城市人口住房问题，很难依靠传统市场解决，因为房地产商丰台住房价格导致大量的商品房增值，增加了我国中低收入家庭的住房负担。这也会極大地刺激房地产市场向不良市场中转变。稳定房地产供给量，从根本上平衡人们对房地产的需求，促使房价理性回归，才是保障健康良性房地产市场的根本措施[4]。

3 结语

房地产市场的健康与否与中国市场经济健康与否息息相关，而房地产市场的稳定程度也决定了中国金融市场的稳定程度。作为经济好坏的风向标，房地产市场需要进行规范稳定的发展，而从根本上解决房地产问题，必须要依靠土地财政政策。

参考文献：

[1]霍光耀， 王振坡. 土地财政与房地产市场调控研究[J]. 城市， 2013（04）：57-63.

[2]安体富， 窦欣. 论土地财政与房地产市场调控[J]. 地方财政研究， 2011（2）：8-13.

[3]付雨芳， 贾俊明. 浅谈房地产背后的土地财政%Discussion on the Land Finance Behind the Real Estate[J]. 物流工程与管理， 2012， 000（002）：103-104.

[4]杨业中. 论“土地财政”的治理%On the Governance of "Land Finance"[J]. 安徽广播电视大学学报， 2014， 000（002）：47-51.