物业管理对二手房销售价格的影响分析

武红梅

【摘 要】当前物业企业管理的项目多以城市居民住宅小区为主。随着城市居民对居住环境要求的提高，很多房地产中介公司通过研究二手房交易市场发现，物业管理水平的高低，在一定程度上直接影响着二手房的估价及售价。文章介绍物业管理的起源及作用，浅析物业管理对二手房销售价格的影响，并指出如何才能挑选出高品质的物业服务企业，旨在为物业企业、业主及二手房购买者提供借鉴或参考。

【关键词】物业管理;二手房;影响因素;服务质量

【中图分类号】F299.23 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2020）09-0237-02

20世纪80年代初期我国内地引入了物业管理的概念，经过将近40年的探索和实践，已然建立起一套完整的物业管理专业体系，社会和城市的发展也越来越离不开物业管理的助推作用。

随着人均收入水平的不断提高，我国距离全面建成小康社会的目标越来越近，人民对美好生活的向往正在发生微妙的转变，其中住房问题反应最为明显，人们从原来对于简单生活空间的需求转向对舒适度、便捷度、人文与自然结合度及房屋增值度的追求。因此，不论在二级还是三级房地产交易市场，物业管理都正在引起更多人的重视。而二手房交易中的物业管理更具有直观性和可考察性，因此，二手房交易中的物业管理对房屋的成交具有越来越显著的影响作用。

1 物业管理的起源及作用

我国住房制度从开始的福利分房走向商品化、市场化，随之诞生了与之匹配的物业管理行业，成立于1981年的深圳市物业管理有限公司，标志着我国物业行业的起步[1]。物业管理指的是业主对建筑物的共有部分及建筑区划内的共有建筑物、场所、设施的共同管理，或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物及附属的设施、设备、场所、场地进行管理的活动。

1.1 城镇化致使人民对物业服务需求增加

物业管理连着民生、内需、发展，与城镇化有着天然的紧密联系。2019年我国城镇常住人口有84 843万，比上年末增加1 706万，年增长率为2.1%;中国城市化率从1990年的26.44%持续上升到2019年的60.60%。与此同时，2019年我国物业管理行业在管面积突破300亿m2，比上年增长了21.2亿m2，年增长率达到了7%。随着物业管理从对“物”的管理到对“人”的服务的转变，它进一步促进了城镇化的纵深跃进。伴随着城镇化进程不断加快，业主的消费群体不断扩大、消费结构不断升级、消费潜力不断释放、消费热点不断聚发、消费领域不断拓展。城镇化物业管理的需求，将是一个不断产生、持续加力的长期过程。因而在城镇房地产交易市场中，有没有物业服务、物业服务的内容及收费标准将成为越来越多业主消费群体考量的因素之一，且随着人民对于物业服务需求的增加，高质量、高标准的物业服务将成为人们在购买房屋时竞相抢购的产品。物业管理也会愈发体现其居民生活离不开、安置就业离不开、社会稳定离不开的重要角色。

1.2 收入提高致使物业服务购买力提高

我国人均GDP与居民可支配收入持续保持高增长，2019年，我国国内生产总值比上年增长6.1%，明显高于全球经济增速，在经济总量1万亿美元以上的经济体中位居第一;同时，多措并举促进城乡居民增收，落实个人所得税专项附加扣除政策，居民人均收入水平首次突破3万元。2019年全国居民人均可支配收入达到30 733元，比上年实际增长5.8%，与GDP增长基本同步，快于人均GDP增速。随着收入不断提高，生活必需品开销占比逐渐下降，越来越多的人转而追求高品质与优质的服务消费，进入消费升级时代的住房需求倾向提升可拆分为对住房面积和居住品质服务的需求。住房面积是显性因素，而之前大多数人对于居住品质有着重要影响的物业管理却知之甚少。买房是一时的，买房后数十年的居住才是至关重要的，毫无疑问，未来房地产交易市场中物业管理水平的高低将成为人们买房时必须考虑的因素之一，并且因为二手房交易中物业管理的可预见性较强，物业管理对于二手房交易市场的影响作用将愈来愈显著。

2 物业管理对二手房价格的影响

随着城镇化步伐的加快，房地产行业从工业化住宅的第1个阶段逐步迈向了第2个阶段，即由原来的“增量开发”阶段逐步转向“存量持有”阶段。在“存量持有”阶段，二手房交易无疑会对未来房地产行业的发展起着举足轻重的作用。

纵观近年来的二手房交易市场，主要有以下因素影响二手房的交易行为：①一级因素。学区、房屋产权状况、房屋成新率、楼层、朝向及户型格局、小区环境、地段、配套等。②二级因素。物业、房屋装修、燃气、供暖、供水、供电等。③三级因素。未来发展前景、消费者心理因素等。

从二手房购买的影响因素中我们发现诸多因素都与物业管理有着密切联系，倘若物业管理缺失，房屋会出现明显破损，小区环境垃圾污染，噪声污染，设施设备老化，消防通道占用，供水、供暖受影响等现象，严重影响房屋的折旧进而影响房屋价格的评估[3]，以下就影响二手房交易过程中的物业管理因素进行分析。

首先，良好的物业管理对于房屋保值增值起着关键作用。在工业化住宅的“存量持有”阶段，物业管理无疑是未来具有发展潜力的行业之一。房屋售后服务对二手房的交易尤为重要，其中交易价格的影响因子之一便是房屋的成新率，它主要根据房屋的建筑年代来计算，房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%，除了这些硬性指标外，价格折算还得结合该房屋的实际维护状况。一般说来，良好的物业管理可以延长房屋的使用寿命，同比例提高房屋现有价值的10%～17%。

其次，良好的物业管理改善生活環境会产生“口碑效应”。在日本的一项社会调查统计中发现，70%以上的房屋在使用10年后依然能“鲜活如初”，原因在于其物业管理一直恪守一套科学完整的建筑物维修保养办法，诸多人性化的管理对房屋及附属设施设备进行及时维护保养，最终使得房子“永葆青春”。日本房屋建成之初，物管会就会同业委会一起商讨修订出一份长达50年的关于房屋维修养护的计划，这份计划小到电梯零部件的更换，大到屋顶和外墙的修缮，都有着明确而具体的时间节点任务，这份计划每个业主都参与其中，按照计划节点配合物业公司开展维修养护工作并签字验收。良好的服务口碑建立起良好的经济效益，房屋交易变更业主但不变更维护计划，新业主可以继续享有该人性化的权利，而物业公司则继续履行住宅小区“守护者”的角色，良好的物业管理不仅可以弥补房屋年代的折旧评估，实现“年龄逆生长”，还能通过“口碑效应”拉动二手房的成交量。

最后，良好的物业管理提供个性化服务可促进二手房的销售。物业公司通过营造舒适的生活环境和个性化的休闲服务，满足不同人群的需要，可丰富业主的业余生活从而建立起良好的社区文化氛围。调查数据显示，55周岁以上的老人74%将物业服务作为养老购房首选，35～50周岁的调查者中68%的人购房时会将物业个性化服务、老人小孩的满意度作为横向比较的首要考虑因素。这说明良好的物业管理在提供个性化服务的同时也变相提高了二手房的内在价值，相比于新房选购形成了特有的吸引力。

中国物业管理协会公布的数据显示，88%拥有高品质物业管理的房屋资产价格明显高于周边小区房屋的价格，比如万科、绿地等旗下的地产均有此价格优势，2008—2018年房地产数据显示，过去的10年中随着时间的增长，此类占比已经由原来的不足10%上升到66.7%，与此同时数据还显示优质的物业服务可同比提升房屋租金的10%～15%。

总而言之，良好的物业管理对提高房屋的估价、延长房屋的寿命、二手房的保值和增值发挥着重要作用，它让所有的管理过程都有据可循，显性的管理模式能够让每一位购房者省去物业的忧虑，加快了二手房交易进程，也能够让物业企业更好地应对地产经济带来的转型升级。

3 结语

通过分析可以看出，在未来房地产市场发展的过程中，二手房及物业管理这两个行业的发展将对未来经济地产的发展起主导作用，且随着人们对于优居环境的追求，在购买房屋的过程中，物业管理的地位将会愈加突出，优质物业管理的住宅小区价格将会明显高于低质服务的小区，物业管理对二手房成交的加成权重也会日趋加重，二者互相促进，互相完善。二手房交易市场逐渐克服信息不对称带来的障碍，物业管理也会在市场化竞争浪潮中找到突破口，实现管理升级，为房屋保值增值带来多样化的管理模式。

参 考 文 献

[1]石先佐.物业管理行业的拐点已现[J].住宅与房地产，2018（9）：23-27.

[2]邹爱华，刘刚，李继超.城市旧住宅小区物业管理研究[J].中国管理信息化，2018，21（17）：135-137.

[3]杨虹，罗成.物业管理对房地产销售价格的影响分析[J].住宅与房地产，2018（21）：41-42.