房地产租赁企业内部控制的改善策略研究

章金升

摘 要：近年来国家加大了对房地产行业的调控力度，对于房地产租赁企业而言，必须高度关注自身运作的规范性、内部管理的科学性，才能保证最终利润的回归。目前我国国内很多企业由于业务结构变化、外部环境影响等多重因素产生了一定数量的闲置房屋资产，如何才能在现有的条件下盘活这些房屋资产？如何才能帮助企业加速资金周转、增加现金流、提高企业的资产收益率？这些已经成为理论界和实务界高度关注的话题。房地产租赁企业作为盘活房屋资产的一种重要市场运作方式应运而生。一直以来房地产行业是我国国民经济发展中的先导性、基础性和支柱型产业，并长期受到各级地方政府、研究人员、税务机关的高度关注。2016年12月提出了：房子是用来住的、不是用来炒的，这为我国房地产市场的平稳、健康发展进行了重新定位。接着在2017年10月也为房地产业的发展指明了新的方向：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。本文将究房地产租赁企业内部控制改善的相关问题进行探讨。

关键词：房地产租赁企业  内部控制  存在的问题  改善策略

一、引言

随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善和到位，在市场经济规律的影响下，我国房地产租赁企业必并向着集团化、集约化的方向快速发展。为了全面提升各自的竞争实力，我国一些房地产租赁企业经常是开了关、关了又开，在几经周折后进一步向集中和垄断的方向迈进。再加之来自国际竞争对手日益严峻的挑战，一些国际房地产租赁大鳄开始向我国进军。面对这样残酷的竞争环境，如何才能保证房地产租赁企业能够尽快适应环境的变化，并在其中保持一定的发展态势，这是值得房地产租赁企业深思的焦点话题。

二、相关概念阐述

（一）房地产租赁企业

房地产租赁是指出租人将土地使用权同地上建筑物、其他附着物或房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。属于财产租赁的一种。我国房地产租赁企业于1993年开始快速扩张，并获得了前所未有的发展前景。

（二）内部控制

迄今为止，关于内部控制最权威的定义是：内部控制是由主体的董事会、管理层和其他员工共同实施的，为了全面提升企业的经营效率和有效性、为了保证财务报告的真实性和可靠性，以遵循适用的法律法规等的实现为目标而提供的最合理的、最有效的保证过程。另外，COSO中进一步明确了内部控制所包含的相对独立的、相互联系的五个构成要素：内部控制环境、风险评估、内部控制活动、信息与沟通、内部监督。

三、房地产租赁企业内部控制的现状分析——以A房地产租赁企业为例

（一）A房地产租赁企业基本情况介绍

A公司成立于1994年12月，为中外合资企业。公司所开发建设和拥有的北京XX中心是中国优质卓越的综合物业之一，地理位置优越，雄踞北京中央商务区核心地带，总占地面积为27，140.90平方米，建筑面积达231，741.13平方米。设计理念先进的北京XX中心将商务与休闲完美结合，是提供现代优越生活方式的综合建筑，包括92，722.41平方米的甲级写字楼、12，831.05平方米的购物中心、486间客房的豪华国际酒店，以及195套服务式公寓。布局合理，设施齐备，便利尽享。A公司所涉及的房地产租赁业务基本均以高端物业为核心产品，提供的服务更加专业化，性价比也较高。

（二）A房地产租赁企业业务范围及内容

1、住宅租赁

从整体上看，我国房地产租赁市场发展远不及西方经济发达国家。A公司成立于1994年，而我国最早的房地产租赁形成于1993年，当时并没有真正意义上的租赁服务。A公司的发展积累了相当数量的客户群，并且在北京市的房地产租赁市场中处于佼佼者的地位。从成立至今完成的公寓建筑面积达36160.79平方米。

2、商业租赁

A公司为了扩大经营规模成立了专门的商业楼宇部门，该部门主要专门从事对市中心写字楼的中介服务和开发。该部门自成立以来完成的写字楼的建筑面积92722.41平方米、商场建筑面积12831.05平方米、停车场24879.03平方米。近年来该公司已经成为北京市商业楼宇房地产市场中的知名企业，销售额达到前所未有的顶峰。

（三）A房地产租赁企业SWOT分析

1、优势分析

A公司自1994年成立以来是在北京市场上屹立不倒的房地产租赁企业之一，在北京市场的占有率一直保持领先的地位。在发展中，A公司是北京市成立较早的、较老的高端房地产租赁企业，在北京是具有较高的知名度，并且深得客户的心。A公司创建于1994年，当时北京市场的房地产租赁公司较少，竞争对手相对较少，这也帮助该公司积累了一大批质量较高的优质客户。随着近几年我国经济的发展，在北京房地产租赁市场上诞生了一大批实力不错的公司。但是该公司的形象和服务经过几年的发展已经深入人心。另外，A公司目前已经拥有了一批具有丰富的工作经验、平均年龄在35岁左右的职业经理人，这些人是公司成立之初招聘的一批综合素养不错的大学生，公司老总劳心劳力对他们进行亲自培养，使他们与公司共同成长。这些职业经理人业务知识扎实、市场敏锐度强、管理经验丰富，很多人已经在公司中担任要职，并且是公司发展的中间力量，具有较强的忠诚度，是公司一笔无形的巨大财富，在未来的发展中和开拓中将起着极为重要的作用。A公司的优势还体现在：在广大业主中拥有良好的口碑、售后服务体系较为完善。

2、劣势分析

从整体上看A公司近两年来已经从思想上有所转变，不再固步自封，虽然轉变的速度较为缓慢，但是服务理念已经得到了创新。例如：新的MUD五个value，好奇心、创造绝佳客户体验、合作共赢、打破边界的主人翁精神、关注结果/不忘初心等理念的提出，让公司的服务焕然一新，公司在稳定物业业务的基础上，不断注入创新服务，为物业积极增值。在2018北京CBD国际论坛上，北京XX中心一直以来凭借优异的物业及各方面表现，获CBD管委会权威颁布的“超甲级楼宇”奖项，同时也获超六星超甲级楼宇品质等级认证。笔者在公司工作多年，多年的观察和实践认为目前该公司在开拓市场方面仍处于劣势，经营管理偏向于保守，虽然服务创新跟进紧跟时代步伐，但是在业务创新方面还存在缺憾。

3、机会分析

如前所述，随着近年来我国经济的飞速发展，大量的外资企业和外国基金公司涌入北京市场，近年来我国先后出台了一系列关于房地产租赁行业的政策和法规，现在的房地产租赁市场信奉的是市场营销服务之上，一切必须以客户的需求为出发点，这一点北京做的较好，有利于促进房地產租赁企业的健康发展。A公司所处首都，房地产的飞速发展为该公司提供了更为广阔的发展空间，A公司目前到物业服务已经接近国际先进水平。

4、威胁分析

房地产租赁市场的飞速发展也为该公司带来了竞争和威胁。A公司虽然在北京房地产租赁市场居龙头地位，但随着近年来竞争对手的不断增加，该公司的市场份额也在一再下降，外地来京的一些房地产企业凭借低成本、低价位等优势，向公司发起了一波又一波的攻击和挑战，为了能够在激烈的市场竞争中赢得较多的市场份额，A公司必须快速改变、降低运营成本、快速启动市场，而这些操作在无形中增加了该公司的运行成本。其次，广大租客的消费心理也逐渐趋于成熟，随着租赁服务的不断丰富，广大租客可以从更多的优秀房地产租赁公司中获得房源，消费者的个性需求也更为强烈。因此，A公司应实现人性化服务、具有差异的性价比、周到的售后服务、优良的品牌优势，这样才能真正挽留一些高端客户。

（四）A房地产租赁企业内部控制现状与存在的问题

1、内部预算控制流程的不完整

通过对A公司近几年来的重大发展方向来观察，明显可以看出该公司的管理层将主要精力集中在房地产租赁高端服务的不断创新、物业管理等多元化战略的发展上，从而忽略了内部预算控制流程在企业经营管理中的重要性。而内控预算执行效果的监控一旦缺乏，必然导致该公司内部预算管理陷入混乱的局面，这在无形中加大了该公司的发展阻力。

2、缺乏企业层面控制下制衡性与成本效益的完善

A公司在企业层面业务流程中的内部控制，无法完全做到每项业务中各环节，及各部门相互制约、相互监督的完善制衡性。部分的权责不明和细节业务内控缺失，导致无法以适当的成本实现有效控制。

3、内部控制活动环节的力度过度标准化

A公司目前内部缺乏对内控和业务之间的合理平衡管理，内控更关注过程的管控标准化、制度化、规避风险和合规;业务更关注绩效实现多元化、灵活化、拥抱机会和创新。过度标准化的内部控制管理，让企业内部各种授权审批等情况复杂和停滞，更影响企业业务运营的绩效实现。而且非绩效导向的思维方式过度，容易被最高管理层边缘化，长此下去必然导致该公司控制活动的失败。

4、内部监督功能难以实现

内部控制的重要环节之一是实现内部监督，以此来监督企业达到合理合规的运营状态，及时监督企业内存在的一些不良迹象，并及时向企业的管理者反映，以便尽早解决问题。A公司目前没有设立专门内部控制审计部门，只由财务部门代为执行内部控制审计工作。不管是从内控建设，还是独立性角度考虑，A公司都并没真正发挥其职能作用。

5、缺乏将高度集成的业务流程信息管理系统高效影响业务部门的能力

A公司目前随已拥有多种业务流程信息反馈机制和智能AI信息系统，但缺乏将此套高度集成的信息管理系统，在业务中积极主动、高效系统的影响业务部门。而业务流程信息是企业实施内部控制活动的重要因素，能够帮助企业在第一时间对信息的产生进行沟通和交流，帮助企业的高层管理者提供相应的运营与投资决策依据。

（五）A房地产租赁企业内部控制问题的原因

1、对内部控制的认识明显不足

A公司目前对内部控制的认识还存在明显不足，简单地认为内部控制就是公司的财务部门对各部门在企业业务活动中的一种管理和审核，这就导致业务部门在被实施内部控制活动时产生了一些抵触情绪，从而削弱了内部控制的执行效果。

2、内部控制未能找到制衡性与成本效益的最佳匹配点

A公司在业务流程、权责分配方面形成的相互制约、相互监督机制链条不完善，事前和事中的内部控制在业务运营中均出现不同程度的脱钩，事后内部控制监督因没有单独的内部审计部门，也无法做到完全独立性。所以导致内控在制衡性上无法兼顾运营效率，无法完成以适当的成本实现有效控制的契合点。

3、内部控制执行中过于统一化、标准化

A公司成立时间较长，在内部控制中一直按集团相关制度的唯一性标准化执行。以集团中存在或更新的流程化制度和规范性文件作为蓝本，具体执行中严格依据此内容标准化操作，确实基本保证了内控的相对合规。但因各项内控在业务流程中过度管控的复杂和滞后，导致内控和业务之间无法合理平衡发展，也限制了业务绩效的多元发展和创新。

4、内部控制的监管比较乏力

内部控制在执行的过程中很容易出现由于各种因素的影响而导致与目标的偏离，而内部监督机制的作用就是及时帮助企业纠偏，让内部控制的执行者尽量减少错误、施加压力，从而降低企业的损失。但是目前该公司在监督机制的构建和执行方面还存在一些不足。

四、房地产租赁企业内部控制的改善策略

（一）完善房地产租赁企业内部控制环境

针对目前我国对房地产租赁市场出台的相关宏观调控政策，A公司面临着巨大的挑战。因此，在诸多风险面前该公司创造效益的压力也越来越大。这就要求该公司必须加强内部控制意识的提升，上至公司的领导、下至企业的普通员工必须树立内部控制意识，并在企业内部创造积极向上的企业文化氛围，为内部控制的顺利实施奠定基础。

（二）加强房地产租赁企业的内部监督机制的构建

目前一些房地产租赁公司对内部控制的审计只是触及到表层，主要是建立在会计信息审计和相关数据的精准性基础之上，从而造成资金管控不合理，以及内控信息严重失真。因此，必须加强房地产租赁企业内部监督机制的构建与完善，充分发挥内部监督审计的管理作用，提高内部审计的综合水平，提升内部审计工作人员的综合素养和职业道德，从而保证企业内部审计部门的有效运行。

（三）完善房地产租赁企业的风险预警机制

完善的风险预警机制对企业内部控制起着至关重要的作用和影响。因此，要求房地产租赁企业必须构建风险评估机制、树立风险防范意识、完善风险预警机制，并且能够有效的辨别出企业在未来发展中所面临的风险，同时能够针对不同的市场变化采取不同的应对和解决措施。

（四）强化房地产租赁企业的内部控制活动

公司管理层之间的授权关系对企业的管理安全性有着直接的影响。因此，房地产租赁企业应加强内部控制活动的建设，规范授权和职责的分离，规范业务流程，特别是对一些重点投资项目要加强会计控制，一旦出现异常应尽快向企业管理层反映，方便管理层及时有效的对问题进行处理。

（五）规范各项财务控制活动，提升财务管控能力

房地产租赁企业应进一步规范各项财务活动，以此为契机，全面提升财务管控能力。例如：加强财务预算制度的构建与完善，重点关注预算编制等内容必须充分体现出企业的经营管理目标，并且明确责任、进一步细分预算指标，最后将预算目标落实到每一个项目部门。

五、结是语

综上所述，随着我国房地产租赁行业的不断发展，企业内部控制也是一个不断发展和变化的内容，面对日益激烈的市场竞争环境，企业的战略发展目标也随之而发生变化，密切结合企业的经营状况和行业未来发展规划，从内部着手加强内部控制，为促进房地产租赁企业的健康、可持续发展保驾护航。

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