摘 要:2020年5月28日,《中华人民共和国民法典》(下称民法典)横空出世,作为“重头大戏”的《物权法》亮点颇多,其中,居住权作为用益物权一项,赫然在列。居住权此番入典是从无到有的创设,任何一项新事物的引进,都必定在发挥良好作用的同时,带来一定的问题,引发一系列争议,本文在介绍居住权的同时,从实践出发,意在深入阐述居住权入典的利弊。
关键词:居住权;利;弊
1.居住权渊源及在我国民法典中的体现
1.1居住权渊源
居住权起源于罗马法,根植于罗马法的婚姻家庭关系中。在古罗马共和国,家长权处于绝对的权威地位,也正是为了维护这一权力的权威和稳定性,家长通常以遗嘱的形式指定一家子为遗产继承人,使其获得概括的财产继承权。同时,为使其他非遗产继承人的生活免于陷入危困状态,家长又通常以遗赠的形式,使其获得一定财产的使用和收益权。后到了罗马共和国后期,外省人增加、奴隶不断获得解放、无夫权婚姻盛行①,为保护这些人的利益,家长身后的财产收益权、使用权、居住权应运而生,在优帝一世时,将其统称为地役权。
从此不难看出,居住权诞生于古罗马时期特定的人文环境和历史背景,其作为人役权的一部分,主要发挥着救助、扶养的功能。
1.2居住权立法历程及在我国民法典中的规定
居住权入典历程颇为曲折,早在 2002 年 1 月 28 日的《物权法》(征求意见稿)即有提及居住权概念。然而,2007 年我国《物权法》最终定稿时,法律委员会却将其删去,理由是我国尚不存在居住权的立法基础。2017 年我国《民法总则》通过并实施以来,各民法学者对民法典的编纂体例及内容便时刻关注,2018 年 3 月初《中华人民共和国民法典各分编(草案)》(以下简称《民法典各分编(草案)》)(征求意见稿)将居住权作为专章纳入物权编。2018 年 8 月27 日十三届全国人大常委会首次审议《民法典各分编(草案)》及 2019 年 4 月 20 日第二次审议稿,居住权仍保持征求意见稿原有体例,作为物权编用益物权分编模块之一。最终,2020年5月28日,民法典获审通过,居住权赫然在列。 纵观立法历程,不难看出,其入典过程颇为曲折,最终艰难跻身于民法典之列。 居住权所涉篇幅不多,仅规定于第三百六十六条至三百七十一条之中,细读上述七则法条不难看出,我国民法典中的居住权具有如下特点,
1.2.1我国居住权属于用益物权范畴,权利人不得处分权利标的,更不享有收益权,这是基于居住权的救济、人身属性决定的。居住权的设立目的在解决权利人的居住问题,使老有所养,住有所依。②解决當事人的居住问题,而非使其成为牟利手段。
1.2.2设立用益物权须采用书面形式。当事人在标的物上设立居住权的,应采用书面形式,订立合同,但居住权并非在合同订立时成立,而是在登记时设立,这体现了居住权的物权属性,是其与租赁的本质区别。
1.2.3关于居住权是否有偿,我国采用任意性规则,即我国居住权的设立原则上是无偿,但同时给予当事人以自治权,允许当事人协商后采取有偿方式。
1.2.4我国民法典规定居住权是有期限的权利。期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。言下之意居住权不得转让,不得继承。我国的居住权具有与人身不可分性,这一属性决定了居住权与居住权人“一荣俱荣,一损俱损”的特征,因此无法转让、继承。
1.2.5可以通过遗嘱的方式设立居住权。这是属于我国国情的一项规定,譬如可以以遗嘱的方式规定房屋所有权属于儿女,而配偶享有一定的居住权。
2.我国民法典中居住权所存在立法问题
居住权入法历程颇为曲折,自2002年首次出现以来,在草案中“四进四出”,有关其反对的声音不绝于耳,甚嚣尘上,这一定程度生本就反应了其存有一定问题。于我国,居住权实属“舶来品”,在引入一项新的制度时,无疑要注意该制度与具体时代国情的衔接。居住权产生于古罗马的特定时代,具有较强的人役性特点,而在格外注重物的利用效力的当下,过于注重其人役性而忽视其物权特征,难免令人对其多有诟病。恰逢我国民法典设立之新纪元,有关居住权的记载寥寥数语,非常保守,仅有六个法条,难免存在规定的不尽然和不全面性。具体介绍如下,
2.1民法典第三百六十六条将居住权的权能限定于占有和使用,该条绝对排除了居住权人转让以获得收益的权利。
须知当下设立居住权,主要是为了实现居民住房形式的多样化,一般性地缓解目前日益凸显的住房压力③。然而,住房是窘迫生活的尖锐问题,但是“穷”才是根源问题。充分发挥住房的功效,使住房利益最大化,使一房多用,无疑是当下亟待重视的要点。例如,老人在遗嘱中规定:房屋所有权归其儿子所有,居住权归配偶所有。在此情形下,配偶确然免于流落街头,住有所居,然而生活不仅仅只需要住所,生计所需何来?如能将住房部分出租,将其收益用来满足生活所需,方可获得安康晚年。
2.2第三百六十八条规定,居住权无偿设立,不利于当事人自由意志的发挥。
虽然立法者以任意性规则的方式,给予当事人较大的意思自治,但无疑在立法层面上,立法者更倾向于居住权设立的无偿性,这无疑是居住权人役权属性的体现。居住权最初以人役权诞生,并不意味着其难以冲破人役权的壁垒。诚然居住权制度的设立,体现的是其救助、福利功能,但立法者不应以此困囿居住权的经济功能,居住权既是处于物权之列,就应该重视其物的属性,立法者不应在立法时显现其对于居住权无偿设立的倾向。
2.3第三百七十条规定,居住权自权利期间届满或权利人死亡时消灭,存有伦理隐患。
作为用益物权,居住权的存在无疑是对所有权最大的限制,在居住权存续期间,所有权处于冷冻状态,而对于继承取得所有权的权利人而言,居住权的存续,非其本意,权利人死亡,居住权消灭,所有权恢复圆满状态。所以,在房价日益增长,豪宅动辄百万、千万的情形下,人性是否真能经受住现实的考验?笔者对此存疑。
3.当前背景下,居住权设立的积极意义
前已论述居住权所存在的立法问题,然而在当前买房难,供房难的情形,对于居住权来说,瑕不掩瑜,居住权的设立无疑是符合现实需求,并且其设立是大有裨益的。
3.1有利于缓解当前住房压力
当前“房奴”一词几乎是老中青三代的缩影,购房成为了横亘于他们心中的巨大石块。房价大涨,购房压力陡增,前半生买房,后半生养房,这已成了很多人的人生轨迹。衣食住行本是人的基本需求,购房不应成为人的奋斗方向,也不应成为影响生活品质的重要因素。居住权设立后,为人们的居住问题提供了良好好的解决方式,买房并非是解决居住问题的唯一选择,相比较购房,设立居住权可以大大减轻经济负担,有效解决居住问题。
3.2有利于物尽其用,提高住房的经济效益
在当前国情下,一部分人买不起房,却不愿租房度日,纠其根源,原因无非是租房存有不稳定性的隐患,在当前违约成本过低的法治背景下,有可能今天交了房租,明天就被退房租扫地出门!然而,居住权具有物权属性,且设立居住权需要登记,小小的登记程序给予双方很大的约束性,登记期间,无论沧海桑田日月轮换,谁都无法剥夺我的物权人身份。这弥补了房屋承租的稳定性,给予权利人的一剂安心药丸。有需求才能有市场,只有有人愿意去寻求设立居住权,房子才不至于闲置于一旁。
我们不得不承认,在当前的经济形势下,很多人购不起房,但也有相当一部分置办多数房产却在闲置。租不出去,闲置一旁,就是资源的浪费。居住权的设立有利于物尽其用,提高住房的经济效益。
3.3有利于解决当前的伦理问题
3.3.1解决老人的居住问题
在当前社会中,很多父母倾其一生积蓄为子女购房结婚,而在年老时却被赶出家门,无处安身。居住权设立后,父母可在购房时,写明所有权归其儿女所有,而自己享有居住权,这样可以有效解决自己将来的居住问题。
3.3.2很多老人在丧偶后为了摆脱空巢寂寞,会选择“黄昏恋”,此时往往会遭受子女的阻挠。原因无非是怕自己的继承权受损。如果此时老人将所有权赠与子女,同时为自己和配偶设立居住权,相信一次可以解决子女的后顾之忧,不会再受到阻碍。
3.3.3当前老夫少妻组合屡见不鲜。这也产生了一系列的伦理问题。老人在遗嘱中通常会纠结如若将房产留给少妻,恐其再婚反倒为他人作嫁衣裳,而且也会激怒儿女,不为妻子留下栖身之所,又未免过于无情无义,此时,老人可以将房产所有权供其子女继承,为少妻设立居住权,既不会造成遗产流失,也会解决身后妻子的居住问题。如下,居住权的意义可见一斑!
3.4有利于完善我国住房形式
当前我国住房形式无外乎两种,一种是购买来获得房屋所有权,性质为物权,另一种即是通过租赁获得房屋使用权,性质为债权关系。然而,作为债权关系的租赁方式存有较大的不稳定性,出租人与承租人之间仅靠一纸合同束缚,难以给予承租人“安全感”。而以购买获得房屋所有权这种方式,虽然稳定,但总归成本过高,同时由于“物权法定”,所有权法的内容和形式皆由法律规定,略显呆板!而居住权是一种稳定又不失灵活的住房形式。首先,居住权存续期限可由双方当事人协商确定,这对于短期需求无疑是福音,较购买房屋而言,成本也必定较低,此为其一。其二,居住权从本质而言为物权,须登记设立,较租赁而言,具有较大的稳定性,登记过后,双方皆受到较大束缚。因此,居住权不失为较好的住房形式!
4.总结
居住权作为一个全新的制度,公民对其从不识到认识再到实践,仍需一个过程!在这期间,总会出现种种问题,但是,需要谨记的是,居住权的设立,总是利大于弊,是年轻一族的福音。须知,新制度总要有发展和过渡的阶段,我们不应对其过于苛责,应拥有一个包容、期待的态度,更不应因噎废食,因其小弊而忽略其大利。实践出真知,相信通过后续不断的修订和发展,居住权制度会日趋完备,在公民的生活和促进经济发展都起到举足轻重的作用!
参考文献
[1]钱明星:《关于在我国物权法中设置居住权的几个问题》,载《中国法学》2001年第5期.
[2]申卫星:《中国民法物权编创设居住权制度的立法构想》,载《北京航空航天大学学报(社会科学版)》2018 年第 1 期.
[3]申卫星:《视野拓展与功能转换:我国设立居住权必要性的多重视角》,载《中国法学》2005 年第 5 期.
[4]李显冬:《我国居住权设立的正当性》,载《法学杂志》2014 年第 12 期.
[5]肖俊:《“居住”如何成为一种物权——从罗马法传统到当代中国居住权立法》,载《法律科学(西北政法大学学报)2019 年第 3 期.
[6]王利明:《我国民法典分编编纂中的几个问题》,载《中国人大》,2018 年 17 期.
注释:
①盛行于罗马后期,女子出嫁后仍可获得原有家庭的保护,且其婚前财产仍可保留为个人所有,但其不是其丈夫的合法继承人。
②魯晓明:《“居住权”之定位与规则设计》,载:教育部哲学社会科学项目“住房反向
抵押的法律问题研究”( 项目批准号: 15YJA820016),第230页
③申卫星:《从“居住有其屋”到“住有所居”———我国民法典分则创设居住权制度的立法构想》,载:《现代法学》,2018 年 3 月第 40 卷 ,第 2 期,第107页
作者简介:
陈子夜(1992-),女,汉族,山东省临沂市人,学生,法律硕士,单位:西北政法大学,研究方向:民商法。