问题楼盘成因、风险及预防的研究

摘 要：随着社会经济的高速发展，房地产业经历了爆发式的发展。在这个爆炸式增长的过程中，房地产行业的问题和矛盾也不断的凸显，首当其冲的便是“问题楼盘”问题。问题楼盘当前已经成为了影响我国国计民生和社会稳定的重大问题，对于问题楼盘概念的理清、产生缘由的分析和风险的评估，有必要进行研讨与研究，以求更好得保护消费者的利益，促进房地产业得发展。

关键词：问题楼盘;社会风险;政府监管

住房问题，目前已经是关乎国计民生和社会稳定的重大问题。随着社会经济的高速发展，房地产业经历了井喷式的发展。在这个爆炸式增长的过程中，房地产行业的问题和矛盾也不断凸显，首当其冲的便是“问题楼盘”问题。由于各种原因，在房地产开放的过程中，开放商跑路，楼盘停工烂尾楼无人管理的现象层出不穷，很多购房者以其毕生积蓄交付房款后，无法得到房子。这必然会导致社会矛盾，影响社会安定。根据相关数据统计，2018年河南全省信访部门收到的“问题楼盘”信访事项占房地产领域事项的62.7%，由“问题楼盘”引发的聚集上访约占总量的40%。[1]由此可见，问题楼盘已经成为一项影响社会稳定、国家发展的重大出问题。而我国目前对于问题楼盘的研究并不详尽，所以亟须理清相关概念，分析问题楼盘产生的原因，以便更好得预防相关问题的产生和保护购房者的利益。

一、问题楼盘的概念

对于问题楼盘，实践中常常以烂尾楼，房地产领域纠纷某盾构，房地产市场乱象等来称呼，但学界目前对于问题楼盘并没有确切的界定。[2]通过对理论和实践的分析，笔者认为，对问题楼盘的定义，需要从建设、销售到引发的社会问题综合考量。所谓问题楼盘，即具有相关资质的开放商，在建设或销售中，因资金、技术、规划等原因而停工、超过预期竣工时间达一定期限仍未竣工，或相关主体的配套设施不齐全，而导致一系列社会矛盾，对社会稳定和发展产生破坏的楼盘。

二、问题楼盘成因的分析

问题楼盘的成因多种多样，笔者通过对实践的相关分析，总则出以下几种常见的成因。

首先，相关政策缺乏统筹全局的设计。房地产市场，受到相关政策的影响极大，如果相关政策缺乏统筹全局的设计，就会导致房地产业产生诸多问题，例如违规开发，审批缺失等等。

第二，市场调节的缺陷。市场具有自发性，盲目性和滞后性。开放商大肆炒作，导致市场过热，产业虚假繁荣，引发各种盲目投资，后续市场一旦变化，便会导致资金链断裂，楼盘停工等问题。

第三，楼盘违规开发，质量低劣。由于对于开放商监管不够完善，导致很多开放商为了谋求自身最大的利益，铤而走险，偷工减料，甚至违规开发，导致工程质量及其低劣，无法进入市场，最终成为烂尾楼。

第四，開放商自身经营不善。开放商经营不善，引起各种债务纠纷，导致其难以为继，相关建设停工，烂尾楼便会因此而形成。

三、问题楼盘的危害及风险

房地产业占用着大量的社会资源，如土地资源，人力资源以及大量的社会资金。一旦问题楼盘出现，将会产生诸多的社会问题，严重影响社会稳定与发展。问题楼盘牵扯面极广，引发的社会矛盾极多，同时对于社会稳定的负面影响也极大。河南省住建部门初步摸排显示，全省目前有问题楼盘项目443个，省公安部门不完全统计，全省有问题楼盘698个，省信访部门统计，涉及信访案件的问题楼盘有1210个。[3]

由于当前社会，房产作为个人最为重要的资产之一，普通老百姓省吃俭用辛苦劳作数十年，甚至一辈子才能购得一套住房。房产不但是很多家庭一辈子的积蓄，同时也会产生各种借贷关系。房产，不但凝结着普通老百姓一辈子的心血，更是其对于为了生活的憧憬和美好愿景的象征。在这种情况下，如果其花费这么多心血购得的住房无法得到交付，变成烂尾房，这不但严重侵害了公民的合法权利，更是对人民内心美好生活愿景的重大打击。而漫漫的维权路，更是会产生诸多社会问题，严重影响社会安定。问题楼盘牵涉诸多家庭，涉及更多的个体，其中蕴藏的社会风险和其危害程度，可想而知。

同时，由于各种借贷关系的存在，问题楼盘已经不单单是一个民生问题，还牵涉到各种金融风险。随着我国改革进程的不断深入，改革逐渐进入深水区，面对复杂的国内外环境，问题楼盘所引发的社会矛盾及其带来的风险，必须要更加重视。

四、问题楼盘的预防

首先，以立法的形式，规范商品房的销售。

《城市房地产管理法》在实践中难以发挥作用，因为该条文仅仅限定预售款的用途，对于监管、监管范围以及开发商违规后的法律责任形式等都没有作出说明。因此亟需加强对商品房相关制度的立法管理：首先，对商品房预售资金、预售资质和预售条件做出更为详尽的规定;其次，设立预售资金管理主体，设立专门账户监管资金流动，以确能够合理和准确的利用资金。

第二，须严格控制开放商的相关资质。

我们目前的现行法对于开放商的资质并没有明确的规定。笔者认为，可以以立法的形式，严格限定开放商的资质等级，根据其等级来匹配其所从事的房地产开发。如此一来，能极大的减低开发过程中的资金链断裂的风险，降低问题楼盘产生的几率。

第三，加强违规的处罚

我国现行的处罚条例，是于2004年作出的，而如今十数年已经过去，社会经济的高速发展已经让这个处罚条例显得有些不能与当前形势所匹配。需要适当修改《商品房预售管理办法》，加大对于相关违法行为的处罚力度，提高其违法违规的成本，以产生更好的警示作用。

第四，加强政府的调控，

政府必须要发挥其无形的手的调节作用。一方面要加强对于开放商的监管，明确其相关资质，确保各种法律法规在实践中得到有力的实施，并在适当得向社会披露开放商的相关经营信息，让消费者能够更好得获得开放商的相关信息。这样不但能够提高房地产开放市场的透明度，也能更好得保护消费者的权利，同时能够提高政府部门的公信力。另一方面，政府应当给予相关问题楼盘后续政策的支持。问题楼盘其本身的存在，已经占据了大量的社会资源，在当前的形式下，土地资源日益宝贵，无论是从保护土地资源，还是维护消费者合法权益的角度，对于问题楼盘后续提供政策支持，都是有必要的。政府可以采取相关政策，由政府相关部门牵头，对问题楼盘进行续建，盘活相关楼盘。由于烂尾楼牵涉甚广，利益多样，牵扯广任务重，所以应当采用多元融资的方式进行。政府牵头，给予一定的政策支持，采取多方融资的方式，在问题楼盘续建中努力协调各方利益，并给予积极续建的开放商一定的政策鼓励，让各方都能够积极参与到问题楼盘的续建中去。

在这个高速发展的社会，问题楼盘牵涉到诸多利益，并且已经逐渐发展成为严重影响我国社会稳定，国计民生的重大问题。笔者在此力求理清问题楼盘的相关概念，分析其成因，并且探寻预防问题楼盘的途径，以求更好的解决相关问题，保护消费者的合法权益，降低问题楼盘出现的几率，促进房地产业健康得发展。

参考文献

[1] 张元瑞.烂尾楼的死与活[N].人民日报，2004-12-10.

[2] 王建斌.论商品房预购人的风险预防机制[D].山西大学，2013：14，19.

作者简介：李聪（1982-），女，河南郑州人，中国人民大学毕业，河南澜清律师事务所主任律师，研究方向：职务犯罪，问题楼盘，破产重整。