分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制

吴燕龙

摘要：在社会经济快速发展的过程中，住房问题是所有居民都面临的重要难题，房价高低会影响房地产交易情况。而一些开发商在修建房屋时，为了尽可能扩大房屋建筑面积会打擦边球，設计超大的阳台、露台等建筑部位，会损害购房者的合法权益。而在房产发展过程中，对房产测绘面积进行科学管理，能够在一定程度上解决在房产交易中产生的房产纠纷，确保消费者的合法权益。为了保证房产测绘面积的合理性，需要对房产测绘面积的作用进行分析，同时研究房产测绘面积中存在的问题，提出提高房产测绘面积质量控制的相关对策。这对提高房产管理水平有重要帮助。

关键词：房产测绘面积;问题分析;解决对策

1 房产测绘面积的意义

在房产行业发展过程中，房产测绘面积是影响建筑以及房地产行业发展的重要因素，并且也是在房产测量过程中必须重视的重要测量要素。房产测绘面积能够为城市规划、房屋产权登记以及税费征收等工作提供准确的参考依据。此外，房产测绘面积是城市房价标准、买卖交易、房屋拆迁安置以及房屋面积统计中的重要计量单位，房产测绘面积会对消费者的合法权益产生直接影响。在对房产测绘面积进行计算的过程中，必须根据相关的计算规范和标准进行面积计算。房产测绘面积本身专业性比较强，在开展房产测绘面积计算时，要保证数据的准确性以及计算过程的标准性。在房产测绘面积计算的过程中，房产测绘人员主要是以自身的工作经验和主管部门的相关规定进行计算的，这可能会导致房产测绘质量存在一些问题，不能保障房产测绘面积的标准性和可靠性[1]。

2 在房产测绘面积中存在的问题

在房产测绘面积中存在的问题主要表现在以下方面：第一，房产面积的测绘工作具有较强的复杂性以及机密性。在房产测绘过程中必须有合理的标准规范，否则可能会导致房产测绘工作出现较大漏洞和不足。而我国房产测绘工作还处于前期发展阶段，并没有制定全面可靠的测绘标准和规范，对测绘工作的约束性相对较低。特别是在房产测绘面积计算中并没有对面积测绘进行明确的规定，会导致在实际操作过程中出现测绘纠纷，从而影响测绘面积的精准性，第二，在对复杂建筑进行测绘时存在较为严重的问题。当前大型建筑以及综合性建筑的发展比较迅速，这些建筑对测绘工作的要求更高，测绘面积的确定工作也比较复杂。在实际测绘过程中操作程序比较多，需要处理的数据量极大，计算难度会大大增加。在对这一类建筑进行面积测绘工作时，测绘人员可能会出现一些误差，影响测绘工作的质量。第三，在实际测绘作业中，很多业主对测绘面积的计算过程并不够了解，这会影响公用面积分摊计算的可靠性。还有一些开发商会误导测绘工作人员将一些不应该进行分摊的公共建筑面积进行面积分摊计算。特别是对一些阳台、飘台以及凸出部位进行计算时，测绘工作人员并不能确定是否对该部分面积进行计算，会影响最终面积计算的结果[2]。

3 房产测绘面积的质量控制要点

3.1 加强对测绘资料和图纸的质量控制

在对房产测绘面积进行质量控制的过程中，需要重视前期测绘资料以及设计图纸质量控制工作。在前期测绘过程中对资料以及图纸的质量进行控制是保证整个面积测绘质量的重要基础。在实际房产测绘过程中，必须由政府相关规划部门对施工设计图纸进行审核。审核完成后，房产测绘单位接收委托方已经通过批准的施工图纸进行测绘作业。这样才能够确保测绘面积的合法性。除此之外，在实际测绘工作中如果存在变更事项，委托方需要提供详细完整的变更单，这样才能够对测绘过程中的数据进行查阅以及计算。通常情况下，委托方提供的施工设计图纸主要包括建筑剖面图、建筑平面图、楼梯详细图纸、阳台与飘台大样图等。这样能够保证测绘面积计算的准确性。因为在一些平面图中有的范围线并不能准确确定，例如坡屋顶的范围线就不能在平面中进行确定，需要在剖面图中确定。与此同时，在前期资料准备过程中，要对建筑的详细功能部位位置进行说明，例如蓄水池的位置、储热器的位置、配电室以及中央空调等位置。

3.2 对数据计算的准确性进行严格控制

在对房产测绘面积进行计算的过程中需要确定面积计算部位，要根据房产测绘规范中的相关规定保证面积计算部位的准确性。在房产测绘工作之前，为了保证测绘总面积的精准性，需要明确测绘的全面积、半面积以及不需要进行计算面积的部位。例如在对公用面积进行计算时，需要根据具体的情况进行准确测算：如果公用面积处于封闭状态，需要对全面积进行计算;如果公用面积是敞开状态，需要根据公用面积在建筑主体结构内的具体情况进行测绘计算。在实际测绘工作中，为了保证测绘作业的准确性，测绘人员必须要求委托方提供全面准确的说明书，防止委托方对阳台、飘窗以及花坛等面积标注错误而影响测绘计算结果。对公用面积进行分摊计算时，必须保证公用面积分摊计算的合理性，这是整个房产面积测绘的重要内容。公用面积分摊计算错误会对消费者的权益产生直接影响。在对房产各面积进行准确计算之后，需要根据房产测绘规范以及政府相关部门的规定对公用面积的分摊情况进行计算。如果不能明确公用面积的分摊面积，需要组织测绘人员、技术人员以及质检人员进行研究和分析，确定公用面积的分摊计算部分后再进行计算。公用分摊面积计算完成后，需要对分摊面积以及之前计算的各面积进行比较分析，确保分摊面积计算的准确性。

3.3 加强内外业的质量控制

在开展房产面积测绘工作时，需要进行有效的外业以及内业测绘作业。首先，在外业测绘过程中对质量进行有效控制提高房产面积测绘质量的重要措施。在对外业测绘质量进行控制的过程中，需要以实地考察为基础保证房产范围图、产权边界图以及房产设计图的准确性与统一性。此外，在房产测绘时，为了保证测绘结果的准确性，需要确保在外业测绘中测量作业的完整性，特别是对房屋层次、幢号、房屋结构以及房屋用途等要素要进行准确调查，确保调查内容与房产测量规范的相关规定相符合。其次，在内业测绘作业中房产测绘数据比较多，因此，会导致计算量以及管理量增加。测绘人员必须要坚持认真仔细的态度对内业数据进行控制和管理。例如在对房产图绘制规格、尺寸等进行管理时，要保证其与我国的相关规定相符合。并且要确保房产图内的标注内容清晰完整。在测绘工作中，为了确保房产测绘面积的精准性，需要采取科学合理的计算方法防止出现错误情况。测绘报告编写要保证其规范性以及完整性，对房产测绘的内容要进行准确清晰的表述。在开展房产档案保存和管理过程中，也要按照相关的规定保证房产档案的准确性以及保存方法科学可靠。

3.4 加强生产过程的质量控制

在提高房产测绘面积质量的过程中，需要重视对生产过程进行有效的质量控制。工作流程技术是在房产测绘管理过程中使用的主要手段，能够对房产测绘的流程进行监督以及控制。现阶段，为了保证房产测绘过程的可靠性以及标准性，可以对工作流程技术进行充分应用，能够提高房产测绘工作的数字化以及网络化。很多测绘单位都已经使用了工作流程技术，在对该技术进行应用时，需要利用计算机网络设置各岗位角色的用户权限。这样能够在每一个环节中对操作人员的身份信息以及操作情况进行准确记录，确保整个工作流程都处于监控的状态下，能够进一步保证房产测绘面积数据的真实性和完整性[3]。

4 结语

总而言之，房产测绘面积的专业性比较强，复杂性也比较高，在开展房产测绘面积时，需要确保房产测绘面积的规范性以及标准性，保证房产测绘面积的计算过程能够与建筑形式的发展相适应。要及时解决在房产测绘过程中存在的面积计算问题，才能够为房产交易提供准确可靠的参考数据，从而确保房屋产权人的合法权益。在进行房产测绘面积确定工作时，必须要采取科学合理的测绘方法，同时要根据房屋建筑的具体情况制定与建筑项目相适应的房屋测绘实施规则，并开展有效的质量控制工作，才能够保证房屋房产测绘面积确定工作质量，促进我国房产行业的稳定发展。

参考文献：

[1]邓毅. 分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J]. 华东科技：学术版， 2017（2）：353-353.

[2]黎志洪. 房产测绘面积中存在的问题及质量控制对策[J]. 中小企业管理与科技， 2016（16）：85-86.

[3]佟德丛， 李卓. 房产测绘中测绘面积的质量控制对策[J]. 房地产导刊， 2019， 000（015）：215.