房地产景观工程品质管控思路

郝若楠

摘要：房地产开发体系中，景观在人们感知环境、体验生活氛围方面起到重要作用，景观工程品质也体现了住宅项目的档次和市场竞争力。本文依据以往项目经验，从房地产景观工程特点出发，对景观工程品质的管控思路进行阐述。

关键词：房地产;景观工程;工程品质;管控思路

1 房地产景观工程特点

1.1 景观施工工作面受限性

在房地产工程过程中，景观属于工程后置专业，往往土建施工出地面、回土后景观才开始施工进场。其中，总包综合管网施工过程中景观需进行交叉施工，幕墙脚手架落架后才能完全移交工作面，景观工程工作面受限性较大，不利于施工组织和进度控制，如出现抢工则会降低景观品质。

1.2 景观材料、部品的复杂性

景观工程运用的材料多，对部品的定制加工工艺要求高，各类铺装、饰面材料的厚度、纹理、颜色、规格、排版方式要达到设计效果，雕塑、室外家具、标识系统、活动器械等部品需做二次深化设计，不仅要达到技术要求还要满足观赏性、参与性、互动性，景观工程材料、部品的复杂性则要求对加工工艺、施工品质的过程管控力度加大。

1.3 景观精工品质的艺术性

随着人们对居住环境需求的不断提高，住宅项目越来越注重景观功能、品质的追求，景观工程也是艺术创造、设计落地的过程，更加具有艺术性，施工管控精细度高。

1.4 景观与各专业的配合性

景观工程是一项综合工程，需要与建筑、装饰、水电、营销各专业相互配合，比如与幕墙收口细节做法、室内外高差处理、管井点位与景观铺装结合效果的呈现等，诸多施工细节使居住区景观品质得以凸显。

1.5 景观绿化工程的季节性

景观绿化工程的苗木选择和栽植时机均受季节气候影响，依据环境条件选择生态可持续性、易成活、展示效果好的苗木，气温过高过低均不适宜种植，甚至会影响工期进度和质量。

2 景观工程品质管控思路

2.1 设计管控阶段

设计管控是控制景观品质的前提基础，主要体现在成本合理分配设计、施工前图纸技术交底答疑、提供设计样板三方面。

设计过程中，根据项目的目标成本，景观采取主次设计，凸显主要展示面和活动场所品质，人流聚集量低的空间可进行次要设计，成本合理分配，确保项目品质。

施工单位定标后组织施工前技术交底会，会议目的主要是让施工班底进一步理解设计意图包括方案设计效果要求、部品材料品质要求、工艺做法及与其他专业的交圈处理方式等，会上施工單位对施工图纸可提出疑问并进行现场解答、及时更正设计缺陷，便于后期顺利开展施工工作。

前期设计阶段图纸完成后，需提供设计样板供施工单位了解材料品质要求，依据设计样板进而提供施工样板，待施工样板确认后进行封样，供后期施工材料进场前验收比对，已保证项目材料品质效果。

2.2 施工管控阶段

施工管控主要从工期管控、现场复尺和质量防治管控、进场材料验收管控、施工工艺细节管控、实际效果管控五方面进行说明。

2.2.1 景观工程的工期直接影响项目品质，通常情况下景观工程受制于管网、幕墙等施工情况，缺少施工界面导致工期紧张。所以，在组织施工工序时，需结合相关专业的施工计划合理制定交叉施工方案，各专业严格执行保证整体施工进度。此外，绿化工程应尽量避免反季节栽植，根据当地气候条件提前安排选苗、薅苗、栽苗时间，保证苗木成活率及软景呈现效果。

2.2.2 施工过程中，各关键阶段均需按图复核现场尺寸和点位，并及时防治质量通病。回土阶段，保证回填土质量，禁止在黏土等含水量高的土壤上回填，分层夯实，避免后期土方下沉影响软硬景的展示效果和构筑物的安全性。给排水管线预埋时，应核对井盖位置和管线标高，如井盖和软硬景冲突时需及时调整位置，提前规避，软景中设置隐形井盖，保证井盖与周围绿化的融合性，硬景中井盖需结合铺装排版形式，设置不锈钢双层井盖，以达到最佳品质效果;水景、景墙等构筑物的结构施工过程中，现场放样检查点位是否存在管线碰撞等情况，并按图纸实测实量复核结构尺寸和做法，避免发生无法挽回的情况影响品质效果。水景结构施工完成后，需做闭水试验，检查是否有漏水情况，钢结构施工时需核对钢结构规格及点位，砌筑结构需核实平整度等。苗木进场前应进行实测实量，特别是主要乔木的胸径、冠幅尺寸复核。景观工程施工过程中，隐蔽工程的现场复尺和质量防控至关重要，直接影响着后续展示效果和项目品质。

2.2.3 施工材料的优劣直接影响着项目品质，进场材料验收管控尤为重要。在施工前，施工单位应按照设计样板进行施工送样，由设计师负责定样、封样工作。施工中材料进场前，应由工程师及设计师进行材料验收程序，按照封样样板比对品质，规格、纹理、颜色等合格后才准予进场。苗木进场前进行实测实量，检验苗木质量，无病虫害等问题，苗木的质量大大影响了景观品质和展示效果，也是施工单位赚取更多利润的途径，所以在品质管控中对于苗木的验收应当注意。

2.2.4 对施工工艺细节的管控是决定项目品质高低的直接因素，景观工程中铺装、水景、构筑物、景观部品、软景以及景观与其他专业的收口等工艺细节的精细度直接影响了项目展示的艺术性和品质。在铺装、景墙等饰面铺贴之前，要求工人进行现场排版，体现对缝、留缝形式、转角石材形式等，景观设计师确认排版方式后再施工，石材做六面防护处理避免返碱;水景施工过程中，需要注意防水做法、检查水泵扬程保证水景效果等;构筑物涉及的铝板造型、收口做法、打胶颜色、灯具选型和布点等在施工过程中均需注意;景观部品加工前，需与厂家技术交底，并需由厂家二次送样，比如雕塑的加工过程需要阶段性跟进，雕塑确认样板后，需由雕塑厂家二次设计，3D效果出图后进行泡沫模型制作，模型体现雕塑的形态和比例尺度，由设计师确认模型后厂家进行模具翻制和锻造焊接工作，并打磨成型，期间设计师需阶段性去厂家跟进雕塑制作过程，确保雕塑呈现效果;景观软景的施工过程中，检查回填土情况，清理土壤建筑垃圾，保证苗木后期的成活率。堆坡造型要求饱满，无沉降，坡度自然平缓。设计师选苗、薅苗全过程参与，对苗木形态进行确认，设计师可根据工期和开盘季节合理调整苗木品种。造型树和主要大乔木要求全冠不偏冠，地被种植禁止露土，地被与草皮交接处禁止看到草沟，地被倾斜遮挡草皮交界面。景观与其他专业收口细节也是施工品质的管控要点，比如景观与建筑幕墙收口，需核对两者高差、并且材质应尽量统一从而制定收口做法，使项目整体性和观感性更强。景观本身的细节设计也增加了项目的精致感，如通过铺装材料面层处理，荔枝面、水洗烧面、自然面石材的运用以求增加细节变化，景墙压顶线脚、石材倒角、开槽等细节工艺呈现项目品质。

2.2.5 景观工程施工过程中，往往出现现场实际状态与图纸表达不符的情况，需要灵活处理，这就凸显了现场实际效果管控对品质营造的重要性。如现场植物搭配，需根据现场空间观赏面调整苗木朝向和位置，调整组团高低层次，根据季节和展示效果适当调配品种或增减苗木密度等，以此达到较佳的绿化品质效果。在景观工程中，经常会遇到图纸设计缺陷或其他前置专业施工中遗留的问题造成现场景观设计效果无法落地的情况，这就要求设计师及时应对，提出解决方案，发起设计变更，现场及时调改，而非在完成后再整改，以此避免拖延工期和產生无效成本的情况（如图）。所以现场实际效果的灵活管控可有效保证景观工程的品质和进度。

3 结语

以上是本人对房地产景观工程的初步研究和品质提升的管控思路。目前，人们对居住环境品质要求越来越高，景观工程品质可直观体现项目的档次，景观品质的提高也可以带动产品溢价，所以房企对景观工程品质的重视程度也日渐提高。在房地产开发中，跟进主流形势，从设计、施工两大方面分别对景观工程品质效果进行全过程有效控制：成本合理分配设计、施工前图纸技术交底、样板封样、工期管控、现场复尺和质量防治管控、进场材料验收管控、施工工艺细节管控、实际效果管控对品质提升至关重要，此外项目后期的维护保养也是品质持续性的关键。

参考文献：

[1] 牛凤端，2007 房地产蓝皮书：中国房地产发展报告 NO.4[M]，北京：社会科学出版社，2008：15-20

[2] 刘业，沈虹，园林景观工程细部处理的研究[D]，华南理工大学，2009： 9-10

[3] 郭萌，浅谈居住区景观设计的人性化[J]，北京园林，2007 年 3 期

[4] 国家建设部，建设工程项目管理规范（GB/T50326-2001）[S]，北京：中国建筑工业出版社，2002

[5] 薛岩，欧立雄，成功的项目管理[M]，南京：  东南大学出版社， 2002： 36-38.

[6] 朱亚斓，营造高品质住宅景观产品的三大环节[J]，中国城市林业，2012 年第4 期第 10 卷

[7] 吴衡，如何提升住宅景观品质[J]住宅科技，2011 年第 10 期： 34-36

[8] 谭术魁，房地产项目管理[M]，北京：机械工业出版社，2003： 45-50