住宅批量精装修工程管理策划探析

刘大利

摘 要 房地产业目前在我国蓬勃发展，随着经济发展生活水平的提高，人们对于住宅的要求也越来越高，批量精装房交付已经是大势所趋。精装工程涉及的专业、工序繁多，管理难度大，本文就住宅批量精装修工程管理策划进行探析，来提高精装施工管理水平。

关键词 住宅;精装修工程;工程管理

引言

随着我国经济的高速发展及环保要求，各地房地产精装政策不断发布，精装房已成为房企开发的主流。精装修工程涉及的专业、内容、施工环节多，管理复杂，容易产生质量问题，因此，对于住宅批量精装修工程施工的管理专业要求也越来越高。

1住宅批量精装修工程管理常见问题

1.1 设计问题

因现场实际情况与设计图纸不一致、设计合理性等问题，需要进行设计变更或者现场返工，影响工程质量及进度，严重的甚至影响交付后业主正常使用。

1.2 工程进度滞后

项目工程管理普遍存在“前松后紧”的情况，项目无法按时完工或存在大量抢工情况。影响进度的因素很多：土建移交作业面滞后、施工安排不合理、材料到场不及时、劳动力不足、现场运输困难等。

1.3 施工质量问题

造成施工质量的影响因素复杂，设计方案、施工单位工艺水平、施工方案、材料质量、交叉作业衔接及保护、工期等都会影响最终交付质量。

2施工管理策划

精装项目在开工前，项目公司工程部要对精装工程进行整体编排，编制工程策划书。工程策划要从目标定制、图纸方案、界面划分、场地布置、施工计划、品质管理、成品保护等多个维度进行综合考量。

2.1 图纸方案

在项目设计阶段，工程部门要考虑的包括但不限于户型优化设计、方案、施工图介入以及软装设计方案等;在户型优化阶段，主要关注房间布局及比例、家具摆设合理性，结构梁柱对精装完成面、机电安装尺寸的影响;精装方案阶段要重点关注材料特性，比如要关注石材特性、大批量石材使用的稳定性，避免后期因石材选用不当造成石材观感问题及施工难度大等问题;施工图阶段，重点关注施工节点做法、施工工艺是否满足大面积正常施工，避免复杂及难度大的节点造成后期收口困难，影响观感。软装设计方案对精装工程的影响关注点主要是软硬装界面的区分以及软装特殊安装需求，比如要关注墙顶面灯具的形式、回路要求、固定方法及位置、重點等，在硬装施工时要做好预留及加固。

2.2 目标制定

目标管理是项目管理的核心，明确并统一项目目标是项目管理者的首要任务。项目公司根据项目的定位，制定项目质量、进度、安全及交付目标。为实现项目目标，要进行项目目标分解细化，明确目标责任主体的权、责、利，确保各级目标明确从而形成统一目标。举例来说：项目要对进度目标分解，制定二级节点目标，明确如界面移交、吊顶封板、湿作业完工、木饰面安装等节点目标，再进行下一步目标完成责任主体工作分解，确保二级节点完成，才能保证最终的完工交付节点。

2.3 施工界面

施工界面划分涉及专业多，界面问题处理不当将会导致施工工程中不确定性的发生和扩大，成为现场施工管理过程中的潜在风险来源[1];因此，项目策划阶段要对精装总包涉及的与其他专业的界面进行梳理，才能最大保证界面清晰，避免后期因界面划分不清造成施工质量、成品保护不到位等一系列问题。

2.4 施工场地布置及场地移交

施工现场的平面布置管理是否得当，直接影响工程质量及进度，同时也反映出企业的管理水平。精装项目施工现场布置主要关注点有现场运输（平面和垂直运输）、材料堆放区、加工区等。考虑到精装单位进场施工时，土建、幕墙、园林及市政等专业存在交叉作业，像是在项目后期园林施工基本结束时，运输通道的布置就会直接影响到工程进度，甚至对园林成品造成部分破坏，因此在项目策划阶段要根据不同施工阶段的现场情况及项目总体进度计划，统筹考虑现场布置，预防不同专业间相互影响导致的成品破坏及返工。

为确保项目按进度进行，在项目策划阶段需编制场地移交计划。对场地移交过程中的重要关注点进行梳理，土建移交需重点关注基准线、标高线、防水闭水等;安装工程要重点关注管道通球、排水管安装、地暖管道保压等。要编制场地移交单，移交过程中如实记录移交情况，各参建方必须签字，形成书面移交资料，避免后期责任不清晰等问题。

2.5 计划编制

对于一项工程而言，进度的合理安排是决定成败的关键，也是工程质量的保证。结合实际情况和现场特点，综合考虑批量影响装修进度的所有因素，合理部署各个环节，确保编制计划的合理性且具有可执行性。在编制施工计划时，必须做到关键线路清晰;根据项目规模及特点，划分合理的施工流水段;同时必须做到作业的有效穿插，才能使整个计划紧凑，保证工程按期完工。施工总计划编制完成后，要编制相应的甲乙供材计划，编制材料计划时需考虑加工运输周期，重点审核计划中各节点前后的关联性、逻辑的合理性。此外，精装工程作为最后面层作业，编制计划时必须考虑相邻作业的影响，特别是与精装相关专业的计划节点完成时间，例如：土建/幕墙门窗/机/电安装/新风/空调/地暖/智能化/ 强弱电/景观/栏杆/外墙涂料/地坪漆等相邻专业，避免因其他专业滞后造成进度延误。

2.6 品质管理

如何做好项目品质管理是项目管理工作的重中之重。在项目策划阶段一定要把品控工作计划做细。主要从以下几方面考虑：

（1）图纸深化设计。图纸深化设计的重点在于综合天花及墙地面强弱电点位排班、墙顶地交接处及不同材质交接处收口深化、各种材料分格排板、基层优化及节点深化等。

（2）材料控制。在大区施工前，首先需要求各施工单位进行材料样板封样，包括基层及面层材料，特别是装饰瓷砖、石材、墙纸、木饰面、地板等大宗材料均需要严格确认后再进行封样。其次，要严把材料进场验收环节，明确各种材料进场检验项，确保材料进场品质。

（3）工艺标准及质量通病防治。根据项目定位，制定项目的施工工艺标准及各种质量通病的防治方法，诸如明确施工放线、抹灰工程、防水工程、吊顶工程、石材瓷砖铺贴、木作业工程、地板工程及安装工程等工艺标准。

（4）样板先行。在批量精装施工前，必须先进行样板施工，做到样板先行。利用样板先行制度，明确施工工艺及标准，确保工程可操作性。同时，当前建筑市场施工人员经验及技术水平参差不齐，施工单位管理水平也良莠不齐，利用样板施工期间，可以对施工单位管理水平及劳务水平有初步判断，便于下一步工作的开展。

（5）质量检查及验收。在项目策划阶段，要明确质量检查及验收标准，编制项目质量验收程序，规定取样方法、测量操作、数据处理等具体步骤和要求。

2.7 成品保护

成品保护是贯穿施工全过程的关键性工作，做好成品保护可使已完成的分项工程顺利转入下道工序，为工程的验收和交付创造良好的条件。减少由于产品保护不到位引起的工程质量问题，可有效降低客诉率、提升客户整体满意度。在项目策划阶段，要明确成品保护的责任单位、保护时间及保护标准，避免出现后期无人保护及保护不及时的情况，从而引发不必要的工程质量问题[2]。

3结束语

住宅批量精装修工程具有施工环节复杂、交叉作业频繁及专业性强等特点，如何管控精装项目的运行，是每一个管理者应该考虑的问题，由此更突显出在项目前期策划工作的重要性。总之，提前做好项目精心的前期策划，保证策划内容的执行，是项目顺利推进的有效手段。

参考文献

[1] 张博.建设项目施工合同界面划分研究[D].石家庄：石家庄铁道大学，2016.

[2] 柳贵涛，吴斌.精细化管理在批量住宅精装修施工进度控制中应用研究[J].项目管理技术，2017（11）：111-116.